土地出让金是什么?国土部门收取土地出让金的具体标准是什么?
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我国的财政收入来自税收和非税收入两个方面,前面我们对地方财政中土地直接税收情况做了估量,现在我们来看看土地非税收入的“家底”。非税收入泛指除税收收入以外的其他财政收入,预算外资金一定包括在非税收入中,而非税收入则不仅仅包括预算外资金,还涵盖了预算内资金中非税收入的部分。预算外资金的概念渐渐淡化,取而代之的是非税收入概念,预算外收入以非税收入的方式进行管理。从现有的财政统计口径上看,非税收入包括了一般预算的非税收入、基金预算收入和预算外财政专户资金收入。统计年鉴公布的“财政收入”中只体现了一般预算的非税收入,而包含着土地出让金的基金预算收入和预算外财政专户资金收入等非税收入并不在公开的财政收入中。所以经常有人疑惑,为什么国土局公布的土地出让金数据,远大于统计局公布的非税收入。
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为了强化土地调控,优化资源配置,促进土地节约集约利用,根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)等文件精神,结合我县实际,现就进一步加强土地供应过程中土地出让金等土地税费征管工作通知如下:一、严格标准,足额征收,切实发挥土地税费调控作用土地供应过程中涉及的土地税费主要包括土地出让金、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地闲置费和土地滞纳金等,是财政收入的组成部分,也是有效调控土地利用的重要工具。县财政、建设、国土资源、地方税务等部门必须按规定组织征收,确保所有税费依法依规、及时足额入库。(一)土地出让金。国有土地使用权出让金是指县级以上人民政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括:以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费);转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;改变出让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。国有资源管理部门依法出租国有土地向承担者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权,依法向县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费),一并纳入土地出让收入管理。土地出让收入由财政部门统一管理,由国土资源部门负责收取。(二)契税。契税是指转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。土地受让人按其取得土地使用权所支付的土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用总额的4%缴纳,由地方财税部门负责征收。(三)城镇土地使用税。城镇土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对使用土地的单位和个人,以其实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收的一种税。我县分三个等级地段标准征收,一等地段的土地为3元/平方米,二等地段的土地为2.5元/平方米,三等地段的土地为2元/平方米。由地方税务部门负责征收。(四)耕地占用税。在县行政区域内占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人。我县为20元/平方米。由所在地地方财税部门负责征收。(五)土地闲置费。土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按照规定动工建设满一年,不满两年的建设单位和个人征收的闲置土地的费用。对《国有建设用地使用权出让合同》约定项目开工建设时间,超过12个月不开工建设的,认定为闲置土地;对《国有建设用地使用权出让合同》未约定开工建设时间,自合同生效之日起,满12个月且未经原批准用地的人民政府同意延期开发的,认定为闲置土地;对已动工开发建设,但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开发建设连续满12个月的,认定为闲置土地。对土地闲置认定满12个月以上未满两年的,按规定征收土地闲置费。出让土地闲置费统一为土地出让金总额的20%,划拨土地闲置费为用地单位取得土地总成本的20%,由国土资源部门收取。大型工业项目用地原则上按实际使用面积供地。对一次性规划,分期建设,分期供地的,实行规划用地预留。对一次性供地,分期建设形成的闲置土地的处置,按《国有建设用地使用权出让合同》的约定执行。(六)土地滞纳金。土地滞纳金是为切实保证国有土地资产不受损失,在土地出让合同中约定受让人因延期缴纳土地出让金应缴纳的一种带有惩罚性质的费用。土地滞纳金标准在《国有建设用地使用权出让合同》中约定,由国土资源部门收取。二、严肃纪律,严格征管,切实维护土地税费征管政策的权威性土地出让金等土地税费征管,是法律法规和政策赋予政府有关部门的重要职责。任何单位不得为纳税主体垫缴、变相奖励和返还土地税费。在土地出让金等土地税费征管过程中,必须进一步强调纪律、严格征管,加大督查、维护权威。(一)禁止任何单位和个人在经营性土地使用权公开出让之前(后)与开发企业签订返还、减免、奖励土地税费的招商协议,压低地价引进项目。(二)禁止对各类商品住宅与普通商业项目用地地价一事一议,严格执行市场价格,以评估价格为参考,经集体研究确定挂牌价格后公开出让,任何单位和个人不得干预土地出让价格或采取变通的方式返还、减免、奖励土地税费。对列入政府年度为民办实事项目的大型宾馆、大型商业超市等功能型经营性项目,其奖励方案必须报经政府批准,报监察部门备案,开发企业在项目竣工后
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目前,我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。
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交易过程中土地出让金的计算?
卖方交易的房屋土地证或者不动产权证上为“划拨土地”的,需要补交其土地出让金,住宅类按照14-25元每平方米的单价来进行计算,车库按照4.2-7.5元每平方米的单价来进行计算,非住宅类的按照土地评估价比例计算。
2021-11-17 10:29:01 -
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土地出让金多少钱?过户需交纳多少费用?
办理房屋产权过户的手续和费用:1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交;2、第一次过户要交纳1.75%的契税(财政部门收取);3、6元/平方米的手续费(房管局收);4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收);5、公证费最高300元[2]根据以上各项费用您自己一算便知。经济适用住房上市交易应缴税费一、买卖:除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费:(一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。(三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半;
2021-01-08 09:53:03 -
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土地出让金
土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益,以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续,交纳出让金,方可办理土地登记,其出让金数额计算方法如下:一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
2020-12-11 10:17:18 -
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土地出让金怎么计算?土地出让金怎么算国有土地出让金缴纳的标准
很多人不明白土地出让金的标准,以及含义,小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让价标准至关重要。土地出让金标准土地出让金的收取标准一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日,下同)以后取得的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补缴土地出让金。三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准:被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的,或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的,按标定地价的50%收取。
2020-12-08 11:01:38 -
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土地出让金是什么?什么情况下收取土地出让金?
土地出让金:是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。计算方法:一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
2020-12-07 11:20:37 -
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土地出让金是什么?土地出让金分为哪几种,土地?
1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税,不得因减免出让金减免契税。2、印花税。土地使用证,每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税,按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
2020-12-07 11:20:26 -
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交土地出让金土地拆迁怎么赔偿
您缴纳土地出让金后,划拔土地转变为出让土地。如果政府收回土地使用权,进行拆迁,那么就按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,对您进行补偿安置。如果对划拔土地上的房屋进行拆迁,仍然根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,进行补偿,只是房地产评估机构进行价值评估时,需要除去其中的土地收益部分。
2020-11-19 10:23:58 -
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请教:什么是土地出让金制度?
什么是土地出让金制度什么是土地出让金?土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益,以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续,交纳出让金,方可办理土地登记。那么又如何定义出让地价?土地价格,它的内涵是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和,其权利特征是出让土地使用权。土地出让金和出让地价的区别在哪?两者均属价格范畴,都应统称土地使用权价格。只是在不同的土地权利流转,不同的政府行业政策,不同的土地利用状况下,土地价格的称谓有所不同,有时称土地出让金,有时称出让地价。土地出让金是政府要收取的土地收益(地租),即土地所有者出让土地使用权的交易价款。土地出让金有时带有政策因素,它可称出让地价,又可称纯土地出让金或净土地出让金,即部分出让地价。而出让地价,它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款,又可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。出让地价是地租的资本化。它不受政策因素的影响,也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。所以,在土地一级市场中,土地出让金既有政策价又有市场价;在土地二、三级市场中,出让地价是完全的市场价。土地出让金的出让金数额计算方法如下:一.有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。二.发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三.通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四.划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
2020-11-18 09:59:45 -
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土地出让金是什么意思?
一、什么是土地出让金?1.土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金的实质,可以总结为它是一个既有累计若干年的地租性质,又是一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。2.土地出让金,具有地租而非税的性质,是把累计若干年地租总和,采取一次性收取,则又似有税收的非租性质。3.土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。4.土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格,其价格高低取决于土地市场的供求关系。二、土地出让金怎么计算?1.土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;2.楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。3.投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。
2020-11-17 10:49:02 -
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房改房土地出让金如何计算?
房改房土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及、开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。国有划拨土地上标准住宅用房(包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房)的转让,且受让方(购买方)为自然人的,按合肥市财政局直属征收管理局《关于合肥市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》的规定缴纳房改房土地出让金。应缴出让金=所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积×出让年期修正系数1、房屋垂直分摊面积=房屋的建筑面积/房屋总层数房屋建筑面积:以房屋产权证记载面积为准房屋总层数:以房屋产权证记载层数为准2、发证的土地面积。房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的,按符合验收确定的土地面积登记发证。如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的,按原土地使用证记载面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。变更登记的土地面积发生变化的,土地出让金不作调整。3、土地出让金标准。房改房上市交易补缴土地出让金标准按附表的规定缴纳。如土地出让年限不到66年(含66年)的应乘以年期修正系数后确定。4、土地出让年期确定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋,出让年期从房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋,土地出让年期从1980年1月1日起算。土地出让年期不超过70年。按宗地为单位计算。在宏观调控已取得初步成效基础上,还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿,这次应是我国宏观调控的应有之义。
2020-11-09 11:37:26
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