上海“好房子”新规是什么？主要内容有哪些？

　　上海“好房子”新规是上海市规划和自然资源局于2025年9月26日发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，其核心在于通过优化设计规范提升住宅品质，主要内容包括阳台计容规则调整、社区公共空间优化、建筑外观与性能升级三大方面，具体内容如下：

　　一、阳台计容规则调整：提升得房率与空间灵活性

　　封闭/开敞阳台一视同仁

　　过去上海封闭阳台全计容，开发商为提得房率普遍设计开敞阳台，导致外立面杂乱。新规明确：无论封闭或开敞阳台，均按水平投影面积的1/2计入容积率，消除“赠送歧视”，提升设计自由度。

　　打破“小阳台魔咒”

　　原规定阳台进深超1.8米、面积超8㎡需全面积计容，限制大户型阳台空间。新规放宽限制：

　　每户阳台水平投影总面积：不大于户型建筑面积的10%，且不超过16㎡（含16㎡）。例如，160㎡户型可拥有16㎡阳台，其中8㎡不计容，空间堪比小卧室。

　　户型建筑面积＜80㎡：可设置总面积不超过8㎡的阳台，兼顾小户型实用性。

　　阳台进深限制：每个阳台进深不超过1.8米（含1.8米），超出部分全面积计容。

　　增设“免费观景台”

　　允许加设带围护结构的开敞式阳台（进深≤0.75米、宽≤3米，约2.25㎡），不计容积率且不占用10%阳台额度。该空间可放置晾衣架，兼顾通风与观景需求，尤其适合沿河、靠绿地户型。

　　效果：100-160㎡户型得房率预计提升4%-6%，新房得房率普遍从82%（含赠送）升至90%，与老小区（约80%）形成明显差距。

　　二、社区公共空间优化：从“地下”到“空中”的居住升维

　　车库抬高与架空层设计车库设置：允许半地下室或底层（仅一层）架空层不计容，车库上可建不封闭架空层、风雨连廊（同样不计容）。开发商可将居住层抬高至6-8米，一楼变身“空中花园”，提升视野与居住舒适度。

　　架空层功能：明确用作公共通道、休闲区的架空层（净高≥3米）不计容，每栋楼均可配置健身器材、儿童玩具等设施，解决老年人与儿童活动空间不足问题。

　　风雨连廊：不计容设计连通小区与单元楼，解决梅雨季节出行淋雨问题，提升人性化体验。

　　建筑限高与天际线调整50米及以下建筑：高度可增加7米。

　　50米以上建筑：高度可增加11米。

　　错落天际线引导：允许楼栋高度错落布局，靠江、靠公园户型可建得更高，优化视野与景观资源利用。

　　三、建筑外观与性能升级：颜值与功能并重

　　外立面饰面层不计容

　　原规定外立面饰面层（如干挂石材、陶板）需计容，限制开发商使用高品质材料。新规明确饰面层不计容，鼓励采用真石漆、玻璃幕墙等组合，提升建筑美观度，缩小与杭州、成都等城市的差距。

　　绿色建筑与节能要求

　　节能设计标准：优化围护结构保温性能，提高厨房、卫生间防水防漏标准。

　　绿色建材应用：推广装配式混凝土结构、轻质隔墙板等新型材料。

　　公积金贷款支持：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15%（首套从160万元提至184万元，多子女家庭首套上浮至216万元；二套从130万元提至149.5万元）。

　　四、其他配套政策：限购与信贷优化

　　住房限购调整外环外不限套数：沪籍居民家庭、非沪籍居民家庭（连续缴纳社保/个税满1年）在外环外购房不限套数。

　　成年单身限购：按居民家庭执行，沪籍成年单身在外环外不限购，外环内限购2套；非沪籍成年单身连续缴纳社保/个税满1年可在外环外不限购，满3年可在外环内限购1套。

　　商业贷款与房产税优化商贷利率：不再区分首套和二套，降低改善型住房成本。

　　房产税减免：非沪籍居民家庭购买第二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米免税面积优惠。