买二手房交房后户口迁移如何保证？

　　在购买二手房后，确保原房主按时迁移户口是保障自身权益的重要环节。为避免纠纷，可通过以下步骤和措施进行保障：

　　一、合同约定：明确责任与违约条款

　　书面约定迁移时间在购房合同中明确约定原房主户口迁出的具体时间节点（如交房后30日内），并注明逾期未迁出的违约责任。

　　示例条款：“卖方应在房屋交付后30日内将户口迁出，逾期未迁出的，按每日XX元向买方支付违约金，直至户口迁出为止。”

　　设定违约金或赔偿条款违约金金额需合理且具有威慑力，建议为房屋总价的0.1%-0.5%/日，或直接约定固定赔偿金额（如5万-10万元）。

　　若因户口未迁出导致买方无法落户（如影响子女入学），可要求卖方承担额外赔偿责任（如赔偿***溢价损失）。

　　保留户口迁出作为付款条件在合同中约定，部分尾款（如5%-10%）需在户口迁出后支付，以此督促卖方履行义务。

　　二、交易前核查：掌握户口现状

　　要求卖方提供户口簿复印件核对户口簿上的地址、户主及成员信息，确认房屋内是否有未迁出户口。

　　特别注意是否存在非直系亲属户口（如租客、亲戚），此类户口迁出难度可能更大。

　　前往派出所查询户口情况买卖双方共同到房屋所在地派出所，申请查询户口登记信息（部分城市需卖方出具《同意查询证明》）。

　　重点确认：房屋内是否有户口；

　　户口人数及与卖方关系；

　　是否存在“空挂户”（即户口在但无人居住）。

　　三、交房时监督：确保户口迁出

　　要求卖方提供迁出证明交房时，卖方需提供户口迁出后的派出所盖章证明或户口簿更新页（显示已迁出）。

　　若卖方无法当场提供，可约定暂扣部分房款（如5万元）作为押金，待迁出后支付。

　　共同前往派出所确认买卖双方可一同到派出所，由工作人员现场核实户口迁出情况，并出具书面确认单。

　　四、事后救济：若卖方违约如何处理

　　协商解决优先通过沟通协商，要求卖方限期迁出，并支付违约金。

　　可提出协助卖方办理迁出手续（如提供新地址证明），降低其迁出难度。

　　法律途径起诉要求迁出户口：向法院提起诉讼，要求卖方履行迁出义务。

　　法院可判决卖方限期迁出，但需注意：法院无直接强制迁出户口的权力，需依赖卖方配合。

　　主张违约金或赔偿：若合同约定了违约金，可直接要求卖方支付；

　　若未约定违约金，可主张实际损失（如因无法落户导致的子女入学问题、房屋贬值等）。

　　申请强制执行：若卖方拒不履行判决，可向法院申请强制执行，通过冻结银行账户、限制高消费等措施迫使其履行。

　　行政投诉向当地派出所或户籍管理部门投诉，请求协助督促卖方迁出户口。

　　部分城市（如上海）已出台政策，对拒不迁出户口的卖方，可将其户口迁至社区公共户。

　　五、预防性措施：降低风险

　　选择“户口保证金”条款在合同中约定，从房款中预留5%-10%作为户口保证金，待卖方迁出户口后支付。

　　保证金金额需足够覆盖买方可能因户口问题产生的损失（如***溢价、诉讼费用等）。

　　要求卖方提供新地址证明交房前，要求卖方提供新购房合同、租房合同或亲属同意落户证明，确保其有可迁入地址。

　　若卖方无迁入地址，可协商将其户口暂时挂靠至社区公共户（部分城市支持）。

　　咨询专业律师签订合同前，由律师审核条款，确保户口迁出、违约责任等约定合法有效。

　　交易过程中，律师可协助与卖方沟通，或在纠纷发生时代表买方维权。

　　六、特殊情况处理

　　卖方失踪或拒不配合向法院申请宣告卖方失踪（需提供下落不明证明），再通过法律程序处理户口问题。

　　若卖方死亡，需其继承人配合迁出户口，并办理继承公证。

　　房屋内有多个户口在合同中明确约定所有户口迁出时间，并分别设定违约金条款。

　　交房时逐一核对每个户口的迁出证明，避免遗漏。

　　总结：关键步骤清单

　　合同约定：明确迁出时间、违约金及赔偿条款。

　　交易前核查：查询户口现状，确认无“空挂户”。

　　交房时监督：要求卖方提供迁出证明，或暂扣房款。

　　事后救济：协商、诉讼或行政投诉，主张违约金或赔偿。

　　预防措施：设置户口保证金、要求新地址证明，咨询律师。

　　通过以上措施，可最大限度降低二手房交易中户口迁移的风险，保障自身权益。