房贷商转公的计算方式是什么？

　　房贷“商转公”的计算方式主要涉及贷款额度、贷款期限和贷款利率三个方面，具体计算方法如下：

　　一、贷款额度计算

　　贷款额度的计算通常需满足以下条件，并取最低值：

　　住房公积金贷款最高额度：各地住房公积金管理中心会设定最高贷款额度，申请人不得超过此限额。

　　原商贷本金余额：贷款额度不得超过原商业贷款剩余本金余额。例如，若原商贷剩余本金为50万元，则“商转公”贷款额度不得超过50万元。

　　房屋评估价值：贷款额度不得超过房屋评估价值的一定比例（如60%、70%或80%，具体以当地政策为准）。例如，若房屋评估价值为100万元，且政策规定贷款比例为70%，则贷款额度不得超过70万元。

　　公积金缴存余额倍数：部分地区会根据申请人的公积金缴存余额和缴存时间系数来计算贷款额度，公式为：贷款额度=借款申请人个人账户缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数。同一笔公积金贷款为夫妻共同申请的，个人账户缴存余额合并计算。

　　还贷能力限额：部分地区会根据申请人的月收入、月房产支出与收入比、月所有债务支出与收入比等因素来计算贷款额度。例如，月房产支出与收入比需控制在50%以下，月所有债务支出与收入比需控制在55%以下。

　　其他限制条件：如部分地区规定，贷款额度不得超过购房总价款的70%，或不得高于原商贷余额减去未来3个月应还本金的差额等。

　　举例：

　　假设申请人公积金缴存余额为5万元，缴存余额倍数为10倍，缴存时间系数为1.2.则根据公积金缴存余额倍数计算，贷款额度为5万元×10×1.2=60万元。

　　若原商贷剩余本金为50万元，房屋评估价值为80万元，且政策规定贷款比例为70%，则房屋评估价值对应的贷款额度为80万元×70%=56万元。

　　综合考虑以上因素，申请人最终可获得的“商转公”贷款额度为50万元（取最低值）。

　　二、贷款期限计算

　　贷款期限的计算通常需满足以下条件，并取最低值：

　　最高贷款期限：各地住房公积金管理中心会设定最高贷款期限（如30年）。

　　原商贷剩余期限：贷款期限不得超过原商业贷款剩余期限。

　　借款人年龄与房龄限制：部分地区会根据借款人的年龄和房龄来设定贷款期限。例如，贷款期限加上借款人年龄不得超过法定退休年龄后5年，或房龄加贷款年限不得超过50年等。

　　举例：

　　假设申请人根据住房公积金贷款政策计算，可贷年限为30年。

　　原商业贷款剩余期限为23.5年。

　　若申请商转公贷款的房屋为二手房，且楼龄为25年，则同时需要满足楼龄加贷款年限不得超过50年的贷款政策。

　　综合考虑以上因素，申请人最终可获得的“商转公”贷款期限为23年（取最低值）。

　　三、贷款利率计算

　　贷款利率通常执行住房公积金贷款的有关规定，且低于商业贷款利率。具体利率水平因地区和政策而异，一般分为首套住房贷款利率和二套住房贷款利率。

　　举例：

　　首套个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）年利率可能为2.1%，5年以上年利率可能为2.6%。

　　第二套个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）和5年以上年利率可能分别不低于2.525%和3.075%。