商铺租赁有哪些注意事项？

　　商铺租赁涉及多方权益，需从法律合规、合同条款、经营适配性等维度进行风险防控，以下是具体注意事项：

　　一、产权与主体资格审查

　　产权合法性核实房产证、建设工程规划许可证，避免租赁无产权或违规建筑（如未报批报建的房屋），此类合同可能被认定无效。

　　若出租方为二房东，需查验其与原房东的租赁合同及转租授权书，确保转租权限合法。

　　主体资格确认出租方为产权人或合法代理人，要求提供身份证明、授权委托书等文件。

　　避免租赁权属争议房屋（如共有物未获共有人同意），防止租赁期间被追责。

　　二、合同条款核心要素

　　租赁用途与规划明确商铺用途（如餐饮、零售）需符合土地用途（商业用地）及规划要求，避免因违规经营被处罚。

　　餐饮类商铺需提前确认水电容量、隔油池、排污排烟、消防通道等设施是否达标。

　　租赁期限与费用租期不得超过20年，超期部分无效；续租需提前协商并书面约定。

　　明确租金金额、支付周期（月/季/年付）、递增方式（如每两年递增5%）及发票提供责任。

　　押金通常为1-3个月租金，需约定退还条件（如无违约、房屋无损）及时间节点。

　　免租期与装修条款约定装修免租期（一般1个月），明确物业费、水电费等费用承担方。

　　装修需书面报备房东，约定装修添附物归属（拆除、折价或留存）及费用承担。

　　维修与保养责任房屋主体结构问题由房东负责，内部设施及日常维护由租客承担；第三人致损需明确责任分担方式。

　　优先续租权与转租权合同期满后，租客享有优先续租权，需提前约定通知期限（如到期前3个月）。

　　转租需房东书面同意，并明确转租期限不得超过原合同剩余租期。

　　三、经营适配性核查

　　营业执照办理条件确认商铺地址未被占用注册，若需变更需房东配合并在合同中约定违约责任。

　　餐饮类商铺需通过消防、卫生、环保等部门验收，明确房东的配合义务。

　　配套设施与限制书面确认停车位、广告位等配套设施的使用权，避免口头承诺无法兑现。

　　了解商铺是否存在经营限制（如学校周边不得经营娱乐场所）。

　　四、违约责任与风险防控

　　违约金与赔偿明确违约金数额（如双倍押金）或计算方式，并约定赔偿范围（包括直接损失和间接损失）。

　　提前解约需约定赔偿装修损失的计算方式，避免仅以押金为限。

　　合同解除与终止约定合同解除条件（如不可抗力、政府征收）及后续事宜（如押金退还、装修补偿）。

　　租客解除合同需书面通知房东，并保留证据（如拍照、搬家记录、报警回执）。

　　租赁备案与物权保护租赁合同需在房产交易中心备案，以对抗第三人（如房东一房二租）。

　　备案后，即使房东出售房屋，租客在租期内仍可继续使用。

　　五、其他关键细节

　　转让费与租期若支付转让费，需三方（转让方、房东、租客）签订协议，明确费用归属及租期延长事宜。

　　商场或物业托管商铺租期不宜过长，避免经营风险。

　　物业管理确认物业费是否包含在租金内，明确全年停电时长限制及物业原因导致停业的赔偿方式。

　　证据保全保留房东同意装修的书面证据、租金支付凭证、房屋交付时的照片及视频等材料。