买房时“公摊面积”到底怎么算？

　　买房时公摊面积的计算有明确的行业规范和通用公式，同时需区分可计入和不可计入的公摊范围，不同类型住宅也有对应的合理区间参考。

　　一、核心计算公式

　　‌基础关联公式‌

　　‌建筑面积‌ = 套内建筑面积 + 公摊面积

　　‌套内建筑面积‌ = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

　　‌公摊面积直接计算‌

　　‌公摊面积‌ = 套内建筑面积 × 公摊系数

　　‌公摊系数‌ = 整栋楼公用建筑面积 ÷ 整栋楼各套套内建筑面积之和

　　也可简化为：公摊面积 = 建筑面积 - 套内建筑面积

　　二、可计入公摊的范围

　　电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室

　　整栋楼服务的公共用房、管理用房建筑面积

　　外墙（包括山墙）水平投影面积的一半

　　三、不可计入公摊的范围

　　独立使用的地下室、车棚、车库

　　作为人防工程的地下室

　　为多幢建筑服务的警卫室、管理用房

　　社区配套的幼儿园、卫生站等公益设施

　　四、不同住宅的公摊率合理区间

　　7层以下多层住宅：公摊率7%~12%

　　7~11层小高层住宅：公摊率10%~20%

　　12~33层高层住宅：公摊率14%~24%

　　别墅类住宅：公摊率1%~8%，独栋别墅基本无公摊

　　五、注意事项

　　我国目前尚无全国统一的公摊面积比率强制法规，具体数值以当地测绘部门实地测量结果为准

　　部分城市已试点按套内建筑面积计价销售，购房时可提前确认楼盘计价规则