买二手房一般怎么付款？

　　二手房 4 种主流付款方式（从安全到全款排序，附流程、风险、合同要点）

　　一、全款购买（无贷款，最省心）

　　标准流程（优先资金监管）

　　签合同付定金（1–5 万，不超总房款 20%）

　　约定时间，首付款打入不动产官方资金监管账户

　　卖方解抵押（有贷款则卖方自筹解押）

　　双方到场过户，出新不动产权证

　　监管中心自动把房款打给卖方

　　物业水电交割、户口迁出，支付少量交房尾款

　　优势

　　放款、过户快，无利息；全程监管资金，不怕房东卷钱跑路

　　风险点

　　不要直接大额转房东私卡；预留尾款约束户口、欠费、家电

　　二、商业按揭贷款（普通人最常用）

　　完整付款节点（标准模板）

　　签合同：付定金

　　资质审核：买方拉征信、银行预审贷款额度

　　首付款存入资金监管账户（首付比例首套 20%–30%，二套 30%–40%，各地政策不同）

　　卖方还清原有房贷、解除抵押

　　办理过户，不动产证抵押给银行

　　银行放款至监管账户，再转给卖方

　　交割完毕，结清尾款

　　钱款拆分举例（总价 100 万，首套 3 成首付）

　　定金：3 万

　　监管首付：27 万

　　银行贷款放款：70 万

　　交房尾款：1 万（户口、水电结清再给）

　　三、公积金贷款 / 组合贷（公积金 + 商贷）

　　流程和纯商贷几乎一致，区别：

　　额度上限更低、审批慢一点、利率更低

　　首付要求同商贷，同样必须走资金监管

　　放款时间比纯商贷多 7–15 天，合同务必写清放款时限，避免房东催违约

　　四、卖方有贷款，买方出钱垫资解押（高风险，尽量避免）

　　模式：房东没钱结清房贷，让你首付拿去帮他还贷

　　风险：钱转给房东后，他不解押、跑路、房屋被查封，钱房两空

　　非要操作必须加三重保障：

　　1）资金打入第三方监管 / 担保公司，不直接给房东

　　2）补充协议写明：解押失败视为卖方根本违约，双倍赔定金

　　3）中介书面担保，约定中介承担连带责任

　　通用付款硬性规则（签合同必写）

　　大额房款一律走官方资金监管，只有少量定金、交房尾款可线下交付

　　分 4 笔固定款项写进合同：

　　①定金 ②监管首付款 ③银行贷款尾款 ④物业户口交割尾款

　　付款节点绑定义务：

　　过户完成→银行放款

　　户口迁出 + 水电结清→支付最后一笔尾款

　　禁止一次性提前付清全部房款，一定要留尾款（总房款 1%–3%）制约房东迁户口、结清欠费