契税、个税、增值税，二手房买卖三税由谁承担？

　　二手房三税：法定承担 vs 实际交易惯例

　　一、法律法定纳税人（税法硬性规定，不可以随意变更法定纳税身份）

　　契税｜买方（购房者）全额承担

　　依据《契税法》：房屋权属承受人（买房人）为法定纳税人，无论任何情况，契税法定都是买家出。

　　税率：首套 90㎡以下 1%、90㎡以上 1.5%；二套大多 2%~3%（各地细则略有差异）。

　　个税（个人所得税）｜卖方（房东）法定承担

　　卖房属于财产转让所得，个税法定纳税人为房主：

　　免税：满五唯一（办证满 5 年 + 家庭唯一住房）免征个税；

　　征税：不满五唯一，可选全额 1% 核定征收，或差额 20%（成交价−原购价−合理税费）。

　　增值税（含附加）｜卖方（房东）法定承担（2026 新规）

　　满 2 年：免征增值税；

　　不满 2 年：全额3%增值税（2026.1.1 起全国统一，原 5% 下调）。

　　总结法定：买家只交契税；卖家交个税 + 增值税。

　　二、市场实际成交两种主流约定（合同写清即生效）

　　1. 税费各付（合规最优）

　　按税法执行：买方出契税，卖方自行承担个税、增值税，成交价为含税价。

　　2. 房东到手价（全国最普遍）

　　房东报价 =净落房款，所有税费（契税 + 个税 + 增值税）全部由买方买单，属于合同约定税负转嫁，合法有效（税法只定纳税人，允许民事约定税费实际由谁出钱）。

　　注意：即便买家出钱代缴，税务局开票抬头仍是法定纳税人（个税 / 增值税开房东、契税开买家）。

　　三、省钱关键（买房必看）

　　满五唯一房源：只缴契税，无个税 + 增值税，税费最低；

　　满二不满五：免增值税，只交契税 + 个税；

　　不满二房源：契税 + 个税 + 3% 增值税三税全缴，成本最高。