地方“十五五”规划中完善商品房开发、融资、销售等基础制度是什么？

　　完善商品房开发、融资、销售等基础制度，是地方“十五五”规划中推动房地产高质量发展的核心举措，旨在通过系统性制度创新，重构行业底层规则，解决开发效率、融资结构、销售透明度等深层问题。以下从开发、融资、销售三个维度展开分析：

　　一、开发端：强化独立法人制与动态评价，破解土地低效利用

　　独立法人制与资金封闭管理夯实项目开发公司独立法人地位，明确总部与项目公司的权责边界，要求项目资金专款专用，防止资金抽逃或提前分红，从源头预防烂尾风险。

　　案例：甘肃“十五五”规划提出形成“供应体系健全、要素配套合理”的新格局，需通过独立法人制确保土地、资金等要素高效配置。

　　动态评价体系与市场退出机制建立以项目履约率、土地利用率、交付质量为核心的动态评价系统，对连续不达标企业实施资质降级或强制退出，打破“囤地不开发”的行业痼疾。

　　数据：全国住宅用地成交面积连续三年萎缩，但部分城市闲置地块占比仍超8%，动态评价可倒逼企业提升开发效率。

　　二、融资端：推行主办银行制与REITs扩容，降低债务依赖

　　主办银行制与资金链稳定一个项目确定一家主办银行，负责项目全周期资金监管，确保融资需求与工程进度匹配，形成利益共享、风险共担机制。

　　效果：截至2025年，全国“白名单”项目贷款审批金额超7万亿元，主办银行制可进一步优化资金分配，避免“半拉子工程”。

　　多层次融资体系构建加速推进保障性住房、租赁住房和商业不动产REITs（不动产投资信托基金）扩容，分散银行信贷风险，降低行业整体杠杆率。

　　现状：当前行业融资结构中债务融资占比超70%，股权融资与REITs不足5%，REITs扩容是破解融资渠道单一的关键。

　　三、销售端：现房销售与资金监管双轨并行，保障交付安全

　　现房销售试点扩围逐步取消预售制，推广“所见即所得”的现房销售模式，从根本上消除交付风险。

　　试点进展：多地已开展现房销售试点，未来将结合市场反馈扩大覆盖范围。

　　预售资金监管强化对保留预售的项目，建立全国统一监管平台，实现资金流向、工程进度、合同备案三端数据实时联动，杜绝挪用。

　　配套措施：推动购房合同标准化、电子化备案全覆盖，打通住建、税务、金融系统数据壁垒，构建全流程可追溯体系。

　　四、制度创新的核心目标：重塑行业逻辑，迈向高质量发展

　　从规模扩张到品质导向基础制度完善旨在引导行业从“高周转、高杠杆”转向“高品质、可持续”，例如通过“好房子”标准提升居住体验，满足改善性需求。

　　风险防范与民生保障并重通过独立法人制、主办银行制等工具防范开发端风险；通过现房销售、资金监管保障购房者权益；通过保障性住房供给满足工薪群体需求。

　　政策协同与地方实践结合中央提出顶层设计（如“十五五”规划建议），地方（如甘肃）结合实际细化措施，形成“全国一盘棋”与“因地制宜”的平衡。

　　结语

　　完善商品房开发、融资、销售基础制度，是房地产行业一场触及根基的变革。它不仅要求突破旧模式的路径依赖，更需通过制度创新重构行业生态，最终实现“安全、民生、品质”三位一体的高质量发展。这一过程既需要中央层面的顶层设计，也依赖地方政府的精准施策，以及市场主体的主动适应。