房屋折旧如何计算？

　　房屋折旧是因自然损耗、技术进步或经济环境变化等因素导致房屋价值随时间减少的过程，其计算需结合折旧方法、房屋成本、预计使用年限及残值率等因素。以下是常见的计算方法及步骤：

　　一、折旧方法

　　直线法（平均年限法）

　　公式：

　　特点：每年折旧额相同，适用于价值损耗均匀的房屋。

　　示例：

　　房屋原值：100万元

　　预计残值：10万元（原值×10%）

　　使用年限：20年

　　年折旧额 = (100万 - 10万) ÷ 20 = 4.5万元/年

　　双倍余额递减法（加速折旧法）

　　公式：

　　特点：前期折旧快，后期慢，适用于技术更新快的房屋。

　　示例：

　　使用年限：20年

　　年折旧率 = 2/20 = 10%

　　第1年折旧额 = 100万 × 10% = 10万元

　　第2年折旧额 = (100万 - 10万) × 10% = 9万元

　　依此类推，最后两年需转为直线法计算残值。

　　年数总和法（加速折旧法）

　　公式：

　　特点：折旧额逐年递减，适用于早期损耗大的房屋。

　　示例：

　　使用年限：5年

　　年数总和 = 1+2+3+4+5 = 15

　　第1年折旧额 = (100万 - 10万) × 5/15 = 30万元

　　第2年折旧额 = 90万 × 4/15 = 24万元

　　依此类推。

　　二、关键参数确定

　　房屋原值包括购房款、契税、装修费（需分摊至使用年限）等直接成本。

　　注意：土地价值不纳入折旧（土地属无形资产，按剩余使用年限摊销）。

　　预计使用年限法规依据：中国《企业所得税法实施条例》规定：房屋建筑物：20年

　　生产设备：10年

　　电子设备：3年

　　实际可根据房屋结构（如钢结构50年、砖混结构30年）调整。

　　残值率通常按原值的5%-10%估算，残值=原值×残值率。

　　示例：残值率5%，则残值=100万×5%=5万元。

　　三、税务处理（以中国为例）

　　企业所得税允许按上述方法计提折旧，并在税前扣除。

　　注意：折旧方法一经确定，不得随意变更；加速折旧需符合税法条件（如技术进步、强震动、高腐蚀等）。

　　个人所得税出租房屋时，折旧费可作为成本扣除，但需按税法规定的年限（通常20年）计算。

　　四、实际应用步骤

　　确定折旧方法：根据房屋类型和用途选择直线法或加速法。

　　计算原值：包括购房款、契税、装修费等。

　　设定参数：使用年限（如20年）、残值率（如5%）。

　　代入公式：按选定的方法计算年折旧额。

　　税务申报：企业按计算结果在税前扣除，个人出租房屋时申报扣除。

　　五、注意事项

　　土地价值：不参与折旧，仅对房屋建筑物部分计提。

　　装修费用：若金额较大，可单独作为固定资产按使用年限折旧。

　　政策变化：关注税法对折旧年限、残值率的调整（如某些行业享受加速折旧优惠）。

　　示例总结：

　　若企业购入一栋100万元的办公楼，预计使用20年，残值率5%，采用直线法：

　　年折旧额 = (100万 - 5万) ÷ 20 = 4.75万元/年

　　每月折旧额 = 4.75万 ÷ 12 ≈ 3.958元

　　通过合理计算折旧，企业可降低税负，个人出租房屋时也能更准确核算成本。建议根据实际情况咨询专业会计师或税务师。