“金九”楼市回暖了吗？

　　2025年“金九”期间，楼市整体呈现回暖迹象，但城市间、板块间分化显著，市场呈现结构性复苏特征。以下从销售数据、政策驱动、城市分化、企业表现四个维度展开分析：

　　一、销售数据：百强房企业绩环比回升，但同比仍降

　　整体销售回暖中指研究院数据显示，2025年9月单月，****00房企销售总额环比增长11.9%，72家房企单月业绩环比增长，其中45家增幅超30%。

　　典型房企如建发、滨江、金茂、保利置业等销售表现强劲，带动市场回升。

　　1-9月，****00房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点，显示市场边际改善。

　　城市数据分化武汉：9月新建住房网签面积82.26万平方米，同比增长54.23%；网签套数6985套，同比增长53.05%。

　　上海：9月1-16日新房成交4705套，同比激增28.1%，环比涨幅44.86%，创近三年同期次高。

　　北京：9月上半月新房成交1326套，同比下降8.61%，但二手房成交7219套，同比增长16.68%。

　　深圳：9月1-16日新房成交814套，同比下降10.45%，但二手房成交2604套，同比大涨43.37%。

　　二、政策驱动：核心城市松绑限购，激活需求

　　限购政策调整北京：以五环为界，外环外全面放开限购，二孩家庭二套房可按首套贷款。

　　上海：外环外对社保满1年的非沪籍不限购，单身人士纳入家庭购房范畴。

　　深圳：8个非核心区对非深籍不限套数，盐田、大鹏完全取消限购，同时统一首套与二套房贷利率。

　　信贷支持加码深圳明确贷款利率不再区分首套二套，北京、上海优化公积金贷款额度，上海非沪籍首套房免征房产税。

　　企业购房政策突破，深圳允许纳税100万以上的企业在核心区购房，解决员工住房需求。

　　地方补贴与活动广西启动1.2亿元购房补贴，首套、二套新建住宅每套补贴1万元。

　　长春开展秋季促销月，一次性付款购房可获1.5万元消费券。

　　深圳创新“全国巡展”模式，在哈尔滨、沈阳、长春举办商品房推介会，吸引超万人咨询。

　　三、城市分化：核心城市回暖，非核心区域承压

　　核心城市复苏上海：新房市场在高端改善盘集中入市的带动下表现突出，二手房市场“以价换量”效果显著。

　　深圳：二手房市场在新政刺激下爆发力最强，盐田、大鹏两区成交量同比增幅超100%。

　　北京：二手房市场受益于“连环单”释放，五环外不限购政策使得昌平回龙观、房山长阳等区域房源挂牌量一周内增长12%。

　　非核心城市压力保定等城市二手房挂牌量高达5.3万套，全国重点城市二手房成交套数同比下降17%。

　　三四线城市非核心资产面临贬值压力，市场“总量过剩、内部分化”特征长期存在。

　　四、企业表现：头部房企稳健，中小房企收缩

　　头部房企优势扩大千亿房企数量与去年持平为6家，均为保利发展、中海地产等财务稳健的头部企业。

　　绿城中国、保利发展、中海地产位列新增货值前三，资源聚集效应进一步凸显。

　　中小房企收缩500亿～1000亿元、300亿～500亿元、100亿～300亿元阵营企业数量分别减少1家、1家、4家。

　　****0房企全口径销售额门槛同比提升7.5%至786.3亿元，****00房企门槛同比大降21.6%至47.6亿元，头部与尾部差距持续扩大。

　　五、市场挑战：融资收缩，债务压力达峰值

　　融资规模下降2025年前三季度房企融资3072亿元，同比下降30%；第三季度融资1145亿元，环比下降35%，处于历史低位。

　　民营及出险房企融资困难依旧突出，2024年房企债券发行2209亿元，远低于4829亿元到期规模，借新还旧缺口大。

　　债务压力加剧2025年房企全年到期债务5342亿元，较2024年增加513亿元，三季度到期约1600亿元为年内高峰。

　　公募REITs成为缓解流动性关键工具，上海地产租赁住房REITs18个工作日上市，推动行业向“轻资产运营”转型。