二手房过户流程是如何的？
1.交易前的产权审批
最先，要细心查询小区业主的房产证，留意房产证上有几个人的落款。如果有两人，在签署后面的合同书时就需要有两个人名字;次之，看买房时的有关凭证，例如买房税票、契税发票等，做为輔助直接证据以基本确定房子产权所属。
风险防范：此阶段较大风险性就是产权缺陷难题，因此在交定金以前，务必去查档并获得明确答案。你看中的房子有可能处在抵押情况，也是有将会由于有经济纠纷而处在被查封情况，而一旦房子产权不太好，交易即宣布无效。
2.交定金与签订合同
看中房子，明确房子产权后，交定金便是名正言顺的事。但千万别忽略这一小小阶段，交定金也是有小技巧的。房子动则几百万，以5%测算定金信用额度也可以做到五万元。因此当交易开展到这一阶段时，请多考虑周全。
假如你看好的房子仍在按揭贷款中，定金最好是不必立即交给小区业主手上，而应当交给第三方管控。假如买卖双方都是有值得信赖的第三方，则能够 签一个简易协议书，承诺赎楼结束以后给定金卖家，需标明“交到管控第三方则视作商家收讫，商家以未接到定金为由回绝合同履行的，视作毁约”。要是没有值得信赖的第三方，定金最好是交给银行管控。具体方法是：买卖双方到银行去签一份管控协议书就可以，承诺在交易管理中心进行递件办理手续后，划转到商家帐户上。
一般来说，在交定金的情况下会签一份预定买卖协议，合同书最少需要承诺物业管理详细地址、成交额、交房時间、合同违约金和合同违约责任等，实际条文见示范性文字。
3.赎楼
赎楼有二种实际操作方法：其一，小区业主根据融资担保公司，向银行贷款赎楼，造成的是0.8%的贷款担保花费，及其0.4%的短期内赎楼贷款利息，等顾客房产证出去以后，再到银行做按揭贷款;其二，顾客根据融资担保公司向银行做按揭贷款，银行再将赎楼款打给商家，在其中只需要造成担保费，但顾客需要提早供楼。
出自于风险性考虑到，顾客最好是选用前一种方法赎楼。根据后一种方法，可节约0.4%的短期内赎楼贷款利息，但假如交易停止、商家悔约没卖或者房子存有产权难题，顾客将深陷普攻处境。
4.付首期款及资金托管
除开产权难题以外，独立交易需要担忧的第二问题便是资金托管。实际上，资金托管现阶段已是管理体系，买卖双方依照既成要求来做，风险性不大。不论是根据哪种方法交易，首付款务必放银行管控。
具体步骤是：买卖双方到银行签一份资金托管协议书，随后分别在银行开一个帐户，承诺在顾客产权过户结束、取得新上市的房产证以后，首付款打给卖家。假如交易圆满完成，银行会把账款打给卖家;假如正中间出现难题交易停止，则把首付款再打到给买家。银行出示该项服务项目，一般会扣除每笔五百元上下的管控费，但假如你是根据要按揭贷款的银行申请办理资金托管，则能够 省掉一大笔花费。
5.签署买卖协议
签署书面形式协议书时，最关键要关心四个层面，是产权状况、房地产原价、交易税费及时间，在其中要留意的是书面形式协议书里边要确立交易税费彼此怎样分摊。时间也是十分关键，像交定金、产权过户、交房時间，明确时间才可以确保交易顺利开展，比如要求赎楼要在45天内做了，首付款在签过合同书内七天做银行管控等。交付首期款以后，就可签署国土房管局的宣布二手房买卖合同书。
6.选银行和办按揭贷款
要不是一次性支付，顾客还需要到银行做按揭贷款贷款。去银行做贷款申请办理需要买卖双方在场，要随身携带身份证原件、个人收入证明、买卖协议。申请办理贷款时立即寻找银行的客服经理，说要做房产按揭，他便会帮助解决。一般来说当日就可以确审批。但有时也会出现贷款信用额度不可以做到预估的状况，像成交价高的银行需要再评定，一般会增加二三个工作日。
7.产权过户及缴税
去产权过户时，需要到房地产所在城市的产权备案管理中心去申请办理产权过户办理手续。买卖双方需要随身携带身份证原件、房产证正本、二手房买卖合同书。一般递件后，取得回执表小区业主就可以让银行放以前管控的定金。
二手房过户常见问题
1.拿房一般就涉及到物业管理、水电工程、有线数字电视、天然气等工作交接，假如房地产內部也有家俱家用电器，也要核查清晰是不是有被拆换或搬离，最后小区业主才交钥匙，宣布进行交易。
2.所述的水电工程等工作交接，就需要各自到管理办、水利局、有线电视台、供电局等单位去申请办理，彼此应准备好房产证影印件、身份证件等，一部分地区像深圳罗湖区，申请办理水电工程工作交接的情况下或许要出示抵押合同书，交易彼此最好是在去以前通电话开展资询，以防往返奔波。
3.最关键的是以前有签署《交房保证金协议》，假如房子內部家俱家用电器详细，就交还给小区业主担保金。假如家俱家用电器的确有缺少，那么历经彼此商议后能够 在担保金里边开展抵税。
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