新房子必看：买房合同隐藏七大圈套详细说明

最近，房市国家扶持政策层出不穷，房市的交易量和价格持续刷新记录。但伴随着交易量的提升也促使有关房地产交易的合同书纠纷案件提升。你了解新房子交易合同书中隐藏什么内幕吗？这儿对这些不合理条款逐一评价，买房者要提高警惕哦！

一、广告宣传都并不承担？NO

肯定地将楼盘销售广告宣传、楼书、文图材料、设计效果图等清除出质权的范畴。如条款中要求“出卖人楼盘销售广告宣传、楼书、文图材料、折页、房型一张、建筑立面实际效果、园林效果图、实体模型、展现层（含样板间、公共区域、厅堂）以及他的口头上、书面形式或一切别的方法的宣传策划材料的內容、数据信息、图例、颜色等均不组成质权，不具备合同效力，交易双方的权利与义务概以买卖协议及本填补条款为主导。”或是约定“买受人在签订合同前，出卖人就本房地产业所做的市场销售广告宣传和宣传策划材料仅为要约邀请，不组成合同书的构成內容，交易双方不会受到其管束，以上市场销售和宣传策划材料包含但不限于示范性企业、临时性建筑物、装饰品、市场销售实体模型等”。

评价建议：《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条要求，“商住楼的市场销售广告宣传和宣传策划材料为要约邀请，可是开发商就商住楼开发设计整体规划范畴内的房子及有关设备所做的表明和应允实际明确，并对房产买卖合同书的签订及其房子价格的明确有重特大影响的，理应视作质权。该表明和应允即便 未加载房产买卖合同书，亦理应视作合同书內容，被告方违背的，理应担负合同违约责任”，因此 不可以肯定地觉得市场销售广告宣传和宣传策划材料不组成质权，而需要依据市场销售广告宣传和宣传策划材料的主要内容开展分辨。

二、不可抗拒是什么？不可以啥都算

开发商的格式条款里要求的不可抗拒过度广泛也是普遍的难题。

若有条款要求：“合同书所说不可抗拒，包含但不限于洪涝灾害、战事、暴动、国家有关法律法规、政策法规和政府部门有关现行政策调节及变化、政府部门主管部门、精确测量组织 原因造成房子总面积数据误差等非出卖人可意料及操纵的状况。对因不可抗拒产生的推迟拿房或是别的违背合同书约定责任的，出卖人有权利相对应延期执行相对应责任，且不担负合同违约责任。”

也有条款中不可抗拒包含“施工现场碰到有出现异常艰难或重特大技术性难题不可以立即处理；施工现场碰到有出故障、社会发展群体事件、道路封禁、原料紧缺、战事、暴动等社会发展出现异常事情，大风、暴雨气温、火灾事故、洪水灾害、地震灾害等洪涝灾害等”。

评价建议：《民法通则》第一百五十三条“此方法所指的不可抗拒，就是指不可以预料、不可以防止并不可以摆脱的客观条件”，“不可抗拒”具备其确立的内函，其可用标准是十分严苛的，其应用领域也是有界限的。而房房地产开发设计具备较强的专业能力，房地产开发商应该有充足的工作经验和工作能力分辨气温要素很有可能对工程施工产生的影响，而且可以预测政府部门精确测量中很有可能存有的有关差值，在工程施工全过程中对这种难题足够预料并在施工期设定上作出适度分配的很有可能，彻底能够防止这类情况对履行合同产生的欠佳影响。因此 这类情况因为其是可预料、可防止、可摆脱的，就不属于“不可抗拒”的范围。

三、按揭贷款贷款风险性自担？或不合理

许多房产买卖合同书中，会将按揭贷款贷款的风险性所有压在买家的身上，若有要求“买受人选用买卖协议第六条按揭贷款贷款方法执行支付责任的，买受人应依照有关金融机构的规定申请办理按揭贷款贷款申请办理办理手续，该申请办理是不是得到准许由金融机构依据买受人的标准自主决定，与出卖人不相干。若金融机构因贷款政策等原因不准许买受人的按揭贷款贷款申请办理，买受人须在金融机构宣布审批以后的七日内一次性结清剩下合同款，不然视作买受人毁约，买受人须按买卖协议第六条的要求担负贷款逾期支付的合同违约责任”。

评价建议：这在其中也避开了开发商的义务，存有不合理之处。“从这种条款中难以立即发觉实际的违法性或不公平性。但在实际的实际操作中，许多开发商会向消费者强烈推荐能够按揭贷款的金融机构组织 ，并对得到贷款的概率作出确保，进而诱发消费者签合同。但在拟订合同书条款时，并不将这种确保申明列入合同书內容，当消费者不可以得到贷款时，并不可以根据合同书条款追责开发商的义务，反倒很有可能会造成本身不可以立即缴纳购房款而毁约，终向开发商担负合同违约责任的情况。”

四、合同违约责任不对等？不合理

许多 的买卖协议中存有交易双方合同违约责任不对等的状况。

若有条款中要求：“买家贷款逾期支付超出90日的，自第91日起一年内卖家能够以书面形式告知买家终止合同而不用再行催告函买家或挑选再次执行买卖协议。若卖家挑选消除买卖协议，则买家应卖家申请办理终止合同的有关办理手续，从买家接到卖家的通告之日起10日内，买家应按本房地产业总合同款的百分之十付款合同违约金给卖家。”

评价建议：以上条款出自于同一合同范本配件，根据条款的比照能够发觉，毁约条款的设定存有比较严重不公平的状况。

五、设计规划要变更？不可以随意

有条款要求：“已预购的房地产业在工程建筑建筑施工全过程中，出卖人不可随便变更本房地产业的结构形式、房型、室内空间、规格和房屋朝向。但在没有影响买受人所买商住楼品质或应用作用的前提条件下，经整体规划单位准许或设计方案企业愿意，出卖人对原计划方案做出部分调节，并不通告买受人；若该变更不用政府部门主管机构或设计方案企业愿意的，则出卖人也可以不通告买受人，出卖人不担负合同违约责任，买受人因设计方案变更而遭受直接损失的以外。”

也有条款称：“买卖协议执行期内，产生以下状况造成本房地产业整体规划、设计方案产生变化的，出卖人可未予事前通告买家，买受人对于此事变更不可明确提出一切质疑或规定改动、变更或终止合同，卖家也不必向买家作一切赔付：1.因政府部门原因造成本房地产业建筑规划设计变更或住宅小区平面布局变更，且该变更经政府部门整体规划管理方法单位准许；2.因一切原因（包含但不限于出卖人原因、政府部门原因）造成本建筑项目的现有一部分、现有设备的主要用途、设计方案和项目规划的变更。”

评价建议：以上是霸主条款，开发商运用文件格式条款授予了自身随便变更现有一部分、现有设备主要用途、设计方案的支配权，另外限定了消费者对于此事提出质疑或规定改动、变更或终止合同的支配权，消费者的合法权利遭受了比较严重的损害。“通告责任是房产买卖合同书的附随义务，其关键使用价值及作用是规定合同书一方被告方根据诚实信用原则及交易习惯性维护另一方被告方权益不会受到损害，确保消费者的知情同意权，而以上涉评条款都免去了开发商对整体规划等事宜变更的通告责任，违背了民事法律关系个人行为理应遵照的诚实信用原则标准。”

六、规定消费者舍弃支配权？不好

若有条款要求：“彼此一同确定，本填补约定经交易双方友善协商一致后达到，针对在其中若有涉及到免去、限定开发商义务、加剧消费者义务、或减弱消费者支配权的条款，本填补约定签署前均经消费者探讨并达成一致，并不是出卖人出示的格式条款。消费者服务承诺在任何时刻都不容易明确提出本填补约定系格式条款或文件格式条款之认为，亦不容易根据此项认为而明确提出本合同补充协议所有或一部分条款归入失效的认为或作出不利出卖人的表述。”

评价建议：在房地产业交易中，合同补充协议尽管是对政府部门示范性文字的修定，不一样的房产公司的合同补充协议也是有区别，表层上不属于文件格式条款，但实际上这种合同补充协议是由开发商为多次重复使用而事先制订，且仍未与消费者商议，消费者都没有改动的空间，其实质上仍归属于格式条款条款。开发商根据事前约定的方法清除了合同补充协议归属于文件格式条款的特性，导致其免去文件格式条款的限定，对消费者而言也是不合理的。

七、开发商给自己免除责任？要留意

若有条款要求，“按套内总建筑面积测算本房地产业价格的，如交付应用的房地产业平摊公共总建筑面积出现差别的，交易双方相互之间没退没补，都不担负合同违约责任。出卖人交付的本房地产业具体套内总建筑面积与合同书第三条约定的套内总建筑面积假如存有差别，各自按下列方法解决：差别值超出±3%以上（没有本数）时，买受人可挑选按买卖协议约定的房子价格多退少补或退还所买商住楼。买受人规定退房流程的，出卖人应在办理买卖协议消除办理手续后30天内退回买受人交付的购房的钱及贷款利息。”

评价建议：《商品房买卖合同司法解释》第14条要求：“总面积差值比平方根在3%之内（含3%），依照合同书约定的价格按实清算，消费者要求终止合同的，未予适用；总面积差值比平方根超过3%，消费者要求终止合同、退还预付购房的钱及贷款利息的，应予以适用。消费者愿意再次合同履行，房子具体总面积超过合同书约定总面积的，总面积差值比在3%之内（含3%）一部分的房价款由消费者依照约定的价格补充，总面积差值比超过3%一部分的房价款由开发商担负，权归消费者；房子具体总面积低于合同书约定总面积的，总面积差值比在3%之内（含3%）一部分的房价款及贷款利息由开发商退还消费者，总面积差值比超出3%一部分的房价款由开发商二倍退还消费者。”那么涉评条款內容应属失效。