购房便是买坑? 买房时务必梳理的10个难题

在开发商侵权行为与购房者消费者维权的无节制的博奕中，非常少有购房者能坚持不懈，通常在投诉没结果、万般受阻以后没有下文。为了更好地防止踏入购房后漫漫长路遥遥无期的消费者维权之途，好的方法便是在购房前尽量地清除这种风险性。下列，我为您汇总了购房时需要梳理的10个难题。

1、开发商是否有资质证书？

房地产开发公司应在工商局申请办理开设并获得企业营业执照，经建设单位办理备案核查后获得《房地产开发企业资质证书》，除此之外还应在税收单位申请办理税务变更。《房地产开发企业资质证书》中备案有开发商的企业资质等级（《房地产开发企业资质管理规定》中明文规定了各个资质证书的开发设计范畴），群众可向建设单位申请办理查询。

2、新楼盘新项目是不是合理合法？

靠谱售卖的新楼盘，务必依规获得“五证”——《建设商业用地施工许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程项目施工许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房市场销售（预售）许可证书》。

想要知道一个新楼盘是不是达到合理合法售卖的标准，简易的方法便是登录房管局的网址开展“预售证批准查看”。

3、购房者的自主权包含什么？

新楼盘市场销售应公布展现“五证”、房屋出售使用说明、设计图、建设的规范及房屋的市场销售价格。

预售新楼盘设定样板间的，理应表明具体交付的商品房的品质、机器设备及室内装修与样板间的是不是一致，未作表明的，具体交付的商品房理应与样板间一致。

4、签署买房合同（协议书）时要留意的难题？

在签订交易合同书以前，开发商应向购房者明确《商品房营销管理方法》和《商品房买卖协议示范性文字》；预售商品房的，还务必明确《大城市商品房预售管理条例》。不符商品房的市场销售标准的，房地产业的开发设计公司不可市场销售商品房，不可向购房人扣除一切订购款特性花费。

买房合同理应注明房屋总建筑面积和使用的面积、价格、交付日期、品质规定、物业管理服务方法及其彼此的合同违约责任。按套（模块）计费或是按套内总建筑面积计费的，商品房买卖协议中理应标明总建筑面积和平摊的现有总建筑面积。

主要内容包含：

（1）被告方名字或是名字和居所；

（2）房屋基本上情况；

（3）房屋的销售方式；

（4）房屋合同款的明确方法及总合同款、支付方式、支付時间；

（5）交付应用标准及日期；

（6）装饰设计、设备标准服务承诺；

（7）供电、供电系统、供暖、天然气、通信、道路、园林绿化等配套设施基础设施建设和公共基础设施的交付服务承诺和相关利益、义务；

（8）公共性配套设施工程建筑的产权所属；

（9）总面积差别的处理方法；

（10）申请办理产权备案相关事项；

（11）处理异议的方式 ；

（12）合同违约责任。

留意：

尽管购房协议书、认购协议书不相当于买房合同，仅仅宣布合同签订前的预定，但依据《高人民检察院有关案件审理商品房买卖协议纠纷案法律适用多个难题的表述》，假如购房协议书、认购协议书对以上12项內容有确立承诺，理应评定为合理合法合理的房屋买卖协议。

5、遭受推迟拿房时该怎样消费者维权？

依照买房合同承诺的房屋交付应用日期以及合同违约责任来实行。

6、交房时要留意的难题？

交付应用时，开发商理应按市场销售、预售合同规定的标准向购买人交付商品房，违背合同规定的，理应担负合同违约责任。

另外，开发商还需向购买人出示住房质量检测报告（注明工程施工质量监管企业核实的质量等级、质保范畴、质保期和质保企业等內容）和住房使用手册。

7、盖好的房屋跟合同书承诺总面积不一致该怎么办？

已预售的房屋在施工现场须经变更设计方案的，规范不可小于预售合同书中承诺。因构造变更或提升成本费需变更房地产业价格的，应与预订人协商一致。开发商应在变更建立起10日内以书面形式告知购房者，未收到变更通告或收到通告后不同意变更的，购房者有权利退房流程。

依据《商品房营销管理方法》第20条要求，总面积差值比平方根在3%之内（含3%）的，按实清算房价款；总面积差值比平方根超过3%时，购房者有权利退房流程。购房者不退房流程的，产权备案总面积超过合同书承诺总面积时，3%之内的差值总面积，由购房者出钱补足，超出3%的一部分，由房地产开发公司担负。产权备案总面积低于合同书承诺总面积时，差值低于3%的，开发商退款，差值超出3%的，超过一部分要二倍退款。

8、房屋公摊面积和光照难题的表明

针对房屋公摊面积的解决，我国未有确立相关法律法规颁布，仅有建设部的规章制度和当地政府的单位文档作出的原则问题要求。普通住房的一般公摊面积占比：双层8%—15%；花园洋房10%—20%；高层住宅15%—30%。

依据《中国人民共和国国家规范大城市居住区规划设计标准》要求，大都市住房日照规范为小寒日2钟头，冬至节气日1小时；在原设计方案工程建筑外提升一切设备不可使邻近住房原来日照规范减少；旧城区更新改造的新项目内新创建住房日照规范可酌情考虑减少，但不可小于小寒日日照1小时的规范。

9、开发商二次收费该向那一个单位举报？

依据商品房市场销售“一价清”规章制度要求，配套设施建设的各类基础设施建设，包含供电、供电系统、气路、采暖、通讯、有线数字电视工程项目、安全防范系统软件、入户门、不锈钢信报箱及其朝向小区业主的服务设施等建设花费，一律记入开发设计建设成本费当中，除买房合同卖价款以外，不可扣除其它杂费。购房者若遭受开发商二次收费，可向本地物价局开展举报。

10、房产证该怎么让申请办理？

预售商品房的购买人理应自商品房交付应用之日起90日内、现售商品房的购买人理应自市场销售合同签订之日起90日内，向房管所单位申办土地使用权证变更和房屋权登记。

开发商理应帮助购房者申请办理土地使用权证变更和房屋权登记，并出示必需的证明材料。因为开发商原因，无法在房屋交付应用之日起90日内获得房屋所有权资格证书的，开发商当担负合同违约责任。

实际流程以下：

1、领到并填好《房屋(地)权备案申请表格》，需要开发商签字盖章。

2、到开发商特定的房屋总面积计量站申请办理领到测绘工程。

3、缴纳公共性房屋维修基金、房产契税。

4、递交申报材料：(1)申请表格;(2)买房合同;(3)签署预售合同书交易双方书;(4)测绘工程表、房屋申请表、单独立户平面设计图;(5)重点维修资金专用型收条;(6)房产契税完税凭证;(7)身份证件；(9)贷款买房子出示金融机构还款证实。