破译中国房地产业:房价为什么那么高

尽管一直有些人探讨房价升还是降，但具体情况是房价一直便是在升的。有些人说，中国房价有其独特性，哪一个国家的房价沒有独特性呢？可是，价格终归是经济理论能够表述的，终还是由供需决定。

要求：仅有购房才可以升值？！

北京市的城区，被定义为五环之内，在这个地区内，要有政府机关、军队、机关事业单位、大中型、园林绿化消防安全生态公园这些公共地，可供建设住房的商业用地是比较有限的。供需差值极大。当当地人和外省人，乃至全的人，都竞相来北京买房的情况下，房价的增涨，是必定的。哪些温州市团、山西省和煤老板团的小故事，能演译出去的，并不是沒有一点由头的。

从1998年到现在，可以说，但凡买来房子的人，沒有后悔莫及的，假如说有后悔莫及，便是后悔莫及买的晚，买的少，但凡沒有买的，都追悔莫及。身边的榜样是无穷无尽，事实胜于雄辩，仅有购房才可以升值，是富大家的的共识。

在2009年5月以前，北京四环之内的房价，大概只有1.五万元上下，来到第三季度，就增涨了。1.五万只有在昌平等远郊区买。在2009年上半年度买来房和沒有购房的人，便是冰火二重天的日常生活，基本上是城乡差别。

自然，即便 是钱不足多的人，要是把握机会，依靠金融机构抵押贷款，也可以完成住宅梦。在2009年稍早，购房的首付款要是20%，年利率还能够打7折。这些人，被称作丁克族，由于之后的绝大多数收益，必须交到金融机构还贷款，但是，她们是痛并快乐着的。房价的增涨，房子的，她们的资产总额还能够提升。

自然，有钱人热衷于购房置地，也是有文化艺术上的原因，安土重迁，国泰民安，住有所居，全是农作中华民族的文化基因，这一点，欧洲人确是喜爱迁移的，美国便是英国人向新英格兰涉足的結果。

提供：不仅有房地产商，也是有政府部门

房价在短期内，在于要求，在长期性，也就是发展趋势上，在于提供，由于在长期性，市场竞争较为充足，假如某一行业赚钱多，会造成蜂拥而上进到，而亏本了，会造成房地产商撤出。因此 ，房价在长期性反映的是成本。

房子的成本包含三一部分：土地价格，也就是房地产商拿地的成本；建安费，建设工程这些的开支；税费，政府部门各单位扣除的税款和其它杂费。

从提供视角，在一切正常状况下，房价便是以上三项成本，再再加上房地产商的盈利。房地产商的毛利率，是起伏的，一般是10%，高的情况下是20%乃至大量。

假如房价长期性增涨，一定是成本过高导致的。

成本的第一项是土地价格

土地价格便是土地交易金。在住宅改革创新前，房子全是政府部门盖的，土地资源是根据完全免费的划转方法得到 。改革创新后，房地产商一律国土資源单位主持人下，根据“招拍挂”，也就是招标会、竞拍、挂牌上市方法获得土地资源应用开发权。竞拍的资产，也就是知名的“土地出让”，进到当地政府的财政局专用存款账户。

虽然法律法规是城市土地资源是国有的，可是，其具体的者，是当地政府。听说，当地政府靠卖地筹资，是受了中国香港当地政府的影响，土地交易收益，是港府的关键收益一部分。城市土地资源，具备稀缺资源。随着城市化全过程，农村人口向城市流动性，小城市向大城市流动性，后便会出现超大型城市，就现阶段而言，中国出现的超大型城市还很少，未来必然出现真实的非常大城市。城市化进程和人口流动，是导致土地价格从而房价高的基本性要素。

成本的第二项是建安费

这一包含七通一平、人工费用、工费、机械设备服务费、工程施工服务费、机器设备购买及安裝服务费、住宅小区公共文化服务及建设费、住宅小区公共基础设施建设费等。这些成本，大致是一切正常的。这些成本大概占所有成本的。

成本的第三项是政府部门各单位扣除的税费

税款有增值税、城市维护保养建设税、费额外（是增值税的额外）、房产契税、合同印花税、耕地占用税、土地税等。

政府部门扣除的费，全国各地有区别，清目五花八门，例如余土费、人防费、扩建费、旧城改造规划费、公共建筑地费、墙改费、生态环境保护监督费、城市绿化费、监理费、质量检验费、价格担保费、审计费、散称混凝土限袋费、工程施工质量费、工程预算服务费、安全监察费、劳动定额测量费、省外承揽工程管理费、工程图纸核查费、成本预算费、工程施工噪声服务费、审查费、卫生费、行业规范单位培训费用、城市建通集资款、治安费、书报刊费、街道社区服务费、计划生育政策服务费这些。

据知名经济师郎咸平可能，大概有12项税，56项费。基本上每一个政府机构，都是有一项收费标准，房子变成唐僧肉。政府部门性税费占房价（非成本，由于税费绝大多数是依照房价扣除的，例如增值税）的70%上下。

汇总

懂了房价的组成，就不难理解，为何2010年至今，在被称作严格的调控政策下，在大家喊打的引擎声中，一线城市关键地区的房价仅仅轻度下挫，它是权益相悖。土地出让不减少，并且仍在升高，税费一项不降，成本基础不会改变，房价安能降低？