二手房交易的详细流程是怎样的

二手房买卖详尽步骤

第1步：交易前的产权年限审批

担忧购到产权年限有缺陷的房子，是店铺买家们害怕开展独立交易的一大缘故。但下足早期提前准备工作中，这一难题也将并不是难题。

最先，要细心查询小区业主的房本，留意房产证几个人的落款。假如有两人，在签署后面的合同书时就必须有2个人名字;次之，看买房时的有关凭证，例如买房税票、房产契税税票等，做为輔助直接证据以基本确定房屋所有权所属。

第2步：交定金与签订合同

看中房子，明确房屋所有权后，交定金就是说名正言顺的事。但千万别忽略这一小小阶段，交定金都是有小技巧的。房子动则几百万，以5%测算定金信用额度也可以超过5万余元。因此当交易开展到这一阶段时，请多留个心眼。

当你看好的房子还要按揭贷款中，定金尽量不要立即交给小区业主手上，而应当交给第三方管控。假如买卖双方常有可靠的第三方，则能够签一个简易协议书，承诺赎楼结束以后给定金卖家，需标明“交到管控第三方则视作商家收讫，商家以未接到定金为由回绝合同履行的，视作毁约”。要是没有值得信赖的第三方，定金最好是交给银行管控。具体方法是：买卖双方到银行去签一份管控协议书就可以，承诺在交易管理中心进行递件办理手续后，划转到商家帐户上。

一般来说，在交定金的情况下会签一份预定买卖协议，示范性文字能够在深圳土地房管局网站上免费下载。合同书最少必须承诺物业管理详细地址、成交额、交房時间、合同违约金和合同违约责任等，实际条文见示范性文字。

第3步：赎楼

赎楼是一门学问，不一样赎楼方法花费不一样、供楼時间不一样、遭遇的风险性也不一样。一般来说，赎楼是小区业主方的义务。赎楼有二种实际操作方法：其一，小区业主根据融资担保公司，向银行贷款赎楼，造成的是0.8%的贷款担保花费，及其0.4%的短期内赎楼贷款利息，等店铺买家房本出去以后，再到银行做按揭贷款;其二，店铺买家根据融资担保公司向银行做按揭贷款，银行再将赎楼款打给商家，在其中只必须造成担保费，但店铺买家必须提早供楼。

出自于风险性考虑到，店铺买家最好是选用前一种方法赎楼。根据后一种方法，可节约0.4%的短期内赎楼贷款利息，但假如交易停止、商家悔约没卖或者房子存有产权年限难题，店铺买家将深陷普攻处境。

这儿边也有一些小技巧：假如根据同行业转按揭，所述花费免不了，但能够节约许多時间。此外，融资担保公司与银行有连接的关联，例如某一融资担保公司相匹配的银行将会就只能工商银行、中国银行这些。假如不清楚怎样挑选融资担保公司，可去准备办按揭贷款的银行资询，不然优先挑选融资担保公司将会要空跑一趟。

第4步：资金托管

除开产权年限难题以外，独立交易必须担忧的第二问题就是说资金托管。实际上，资金托管现阶段已是管理体系，买卖双方依照既成要求来做，风险性不大。不论是根据哪种方法交易，首付款务必放银行管控。

具体步骤是：买卖双方到银行签一份资金托管协议书，随后分别在银行开一个帐户，承诺在店铺买家产权过户结束、取得新上市的房本以后，首付款打给卖家。假如交易圆满完成，银行会把账款打给卖家;假如正中间出現难题交易停止，则把首付款再打到给买家。银行出示该项服务项目，一般会扣除每笔500元上下的管控费，但假如你是根据要按揭贷款的银行申请办理资金托管，则能够省掉一大笔花费。

出自于公平公正视角考虑到，银行会规定买卖双方在签管控协议书时就在下款书本上先签名，那样下款时买卖双方不用亲身到银行，也可以防止店铺买家那时候不相互配合下款给商家产生困惑。

第5步：签署买卖协议

在交定金阶段，新闻记者早已提早通知：独立交易能够先签署一个“书面形式协议书”，这一协议书与一般的中介公司的居间合同十分相近，仅仅缺乏了中介公司那一部分內容，其文件格式能够参照中介公司的居间合同。

签署书面形式协议书时，最关键要关心四个方面，是产权年限状况、房地产原价、交易税金及时间，在其中要留意的是书面形式协议书里边要确立交易税金彼此怎样分摊。时间都是十分关键，像交定金、产权过户、交房時间，明确时间才可以确保交易顺利开展，比如要求赎楼要在45日内做了，首付款在签过合同书内7天做银行管控等。

第6步：选银行和办按揭贷款

要不是一次性支付，店铺买家还必须到银行做住房贷款。去银行做申请贷款必须买卖双方在场，要随身携带身份证件正本、个人收入证明、买卖协议。办理贷款时立即寻找银行的客服经理，说要做房地产按揭贷款，他就会帮助解决。一般来说当日就可以确审批。但有时也会出現贷款额不可以超过预估的状况，像成交价高的银行必须再评定，一般会增加二三个工作日内。但是在申请办理按揭贷款前，买家必须自身内心有数量，假如房地产楼龄较新，比如是在2000年之后入住，由于成交价较为高，借款一般能够贷到八成。假如是在2000年之前的房子，那麼借款一般只有保证六七成。对于定金、首付款的银行管控，还可以在申请办理按揭贷款时另外申请办理，以防往返跑腿服务。

第7步：产权过户及缴税

去产权过户时，必须到房地产所在城市的产权年限备案管理中心去申请办理产权过户办理手续。买卖双方必须随身携带身份证件正本、房本正本、二手房买卖合同书。一般递件后，取得回执表小区业主就能够让银行放以前管控的定金。

第8步：事后事宜

拿房一般就涉及到物业管理、水电工程、有线数字电视、天然气等工作交接，假如房地产內部也有家俱家用电器，也要核查清晰是不是有被拆换或搬离，最后小区业主才交锁匙，宣布进行交易。而所述的水电工程等工作交接，还要各自到管理办、水务局、有线数字电视台、供电局等单位去申请办理，彼此应提前准备好房产证明、身份证件等，一部分地区像深圳罗湖区，申请办理水电工程工作交接的情况下或许要出示借款合同，交易彼此最好是在去以前通电话开展资询，以防往返奔波。最关键的是以前有签署《拿房担保金协议书》，假如房子內部家俱家用电器详细，就交还给小区业主担保金。假如家俱家用电器的确有缺少，那麼历经彼此商议后能够在担保金里边开展抵税。