二手房交易定金合同书的疑难问题分析
因为买房者大多数没有什么工作经验，因此 在买房定金合同书上都会有一些难题，下边我为大家梳理二手房交易定金合同书疑难问题。
难题一：签署了认购协议书，缴纳定金以后，因主合同或合同补充协议达不了一致意见，卖方不肯退定金该怎么办?
高老百姓法院有关《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条要求，出售人根据申购、购买、订购等方法向购房人私收定金做为签订房产买卖合同书贷款担保的，假如因被告方一方原因无法签订房产买卖合同书，理应依照法律法规有关定金的要求解决;因不能归责于被告方彼此的理由，造成房产买卖合同书无法签订的，出售人理应将定金退还购房人。
碰到签署了认购协议书，缴纳定金，因主合同或合同补充协议达不了一致意见，没法再次执行定金协议的状况，依据上述高法院的法律条文的相关要求，归属于“不能归责于被告方彼此的理由，造成房产买卖合同书无法签订的”，卖方理应将定金退还买方。
在二手房交易实践活动中，该类纠纷案件比较普遍。为防止纠纷案件产生，在签署定金协议时，理应以高法院所述法律条文为根据强词夺理，确立在定金中注明“假如彼此就相关合同文本商议不了，卖方应退还定金”，那样将更加有益。
难题二：《定金协议》有房产买卖协议书的法律效力吗?
二手房交易，一般先签署《定金协议》，再签署房子《买卖合同》。假如签定了《定金协议》后，卖方悔约不肯再签署房子《买卖合同》，该怎么办?请看下面的实例：
某买方与某卖方签署了《定金协议》，协议书承诺买方将自身户下一处房地产(并未获得房产证)，以RMB二百万元的价格出让给买方，承诺定金为四十万元，预付款购房款一百万元，其他60万房招待买方获得房产证后五日内由贷款金融机构立即划归卖方帐户。毁约条文为，如买方悔约则收走定金;如卖方悔约则二倍退还定金。当日，买方将140万余元付款给了卖方，卖方也把房子锁匙及有关资格证书材料交到了买方。
大半年后，卖方成功获得房产证，但因为诸多原因(主要是房价上涨)，卖方后悔莫及不肯卖房子了，买方诉至法院，规定卖方申请办理产权过户办理手续。
法院觉得：该《定金协议》虽名字是定金合同书，但在內容上包含了定金金额、定金付款时间等定金合同书的內容，还包含了房子交付、购房款付款时间及方法、产权产权过户等买卖协议的相关内容。
因而，该《定金协议》已包含了买卖协议的关键条文，彼此的真正用意是签定买卖协议，仅仅卖方那时候并未获得房子所有权证，才将协议书称之为定金协议。此外，早已付款了绝大多数购房的钱，卖方也把房子交付给买方应用。彼此具体执行的內容跨越了定金合同书的范围。
法院后评定该《定金协议》的特性是房产买卖合同书，现卖方已获得了房子所有权证，该买卖协议当属合理，裁定卖方与买方申请办理产权过户办理手续。
即然彼此签署的是《定金协议》，为何法院要判买卖协议创立呢?这是由于看合同书的特性不可以只是看合同书的名字，而应依据合同书的主要内容，并融合彼此的签订目地，具体执行状况给予综合性评定。从该案子中大家可见到，名字是定金协议，但內容涉及到房地产的交付，产权产权过户等定金以外的內容，基础包含了房产买卖合同书的相关内容。
在这一份《定金协议》中，尽管也承诺了彼此均可悔约的合同违约责任条文，但在合同书可以再次执行的状况下，卖方做为违约方没有权利积极规定可用该条文，来担负较低合同违约责任。
难题三：“预付款”与“定金”是一回事儿吗?
“预付款”与“定金”并并不是同一定义。一般觉得“预付款”归属于订金，与定金不一样。订金是被告方事先付款一部分价金的一部分，是被告方的一种支付方式。对订金的处理方法是：履行合同的理应抵作合同款，合同书不执行的理应尽数退还。因为订金不具备处罚的特性，毁约时不容易造成收走订金或二倍退还订金的难题。
“定金”则就是我国法律法规的负债执行的合同类型之一，是被告方一方为保证合同的签订、执行或保存终止合同的支配权，依承诺向另一方付款的钱财。定金务必以书面通知承诺，可用“定金罚则”，即付款定金一方毁约，则扣除定金一方有权利收走定金;如扣除定金一方毁约，则须向付款定金一方二倍退还定金。
因为预付款(订金)和定金结合实际非常容易搞混，提议二手房的顾客碰到中介公司规定事先交付一些名目地花费时，理应与中介公司签订书面形式协议书，确立所交钱的特性到底是定金(订金)还是定金，承诺彼此的权利与义务、合同违约责任及所交钱的处理方法。
难题四：中介公司扣除定金归属于哪些特性?
结合实际，中介公司向买方扣除预付款的状况很广泛，买方理应注意。中介公司接到顾客的定金后，通常会出具下列文件格式收条：“今接到顾客某某某是多少意向金。假如小区业主愿意以某价格卖房子，该意向金变为定金”。这类定金付款方式就对顾客极其不好：一是买方和屋主并无立即签定的协议书;二是手上沒有小区业主出示的定金收据;三是难以得到屋主早已从中介公司处扣除定金的客观事实;四是沒有确立中介公司扣除定金的代办或转送义务。在这里状况下，一旦产生屋主接到定金，但悔约不卖房子或拉高房价的毁约情况，买方就难以规定屋主二倍退还定金，也难以追责中介公司的义务。
因而，在买方与中介公司签署的居间合同中，买方要确立承诺中介公司扣除定金的特性：如果是代办，就应当规定中介公司在扣除定金时出示小区业主的委任书，中介公司接到定金，视作屋主接到定金。如果是转送，要确立承诺中介公司的转送的义务，如承诺几日内转送，无法准时转送要承担合同违约责任。此外，在交付定金后，尽量规定中介公司出具宣布合理的收款凭证，便于将来一旦出现纠纷案件能够 出示有益的直接证据。
最新发布
热门标签
-
推荐城市
-
新楼盘推荐
-
小区动态
