国有土地使用权转让应常见问题
国有土地使用权转让应常见问题
1、必需的所有权调研和资信评估工作能力调研。
转让合同签署以前，要对转让方的转让法律主体开展核查。转让方须是国有土地使用权证上注明的农田使用人。农田使用人为国有或团体企业的，应递交有财产支配权的组织 出示的愿意转让的证实。
转让方还要用心核查购买方的资信评估工作能力，包含金融机构资产证明、有没有重特大经济纠纷等，以防导致土地使用权转让后资产没法取回的结果。
2、相关评定事项资询。
依据法律法规，国家操纵国有农田转让价格，转让价格过低时，国家具有优先选择购买权。尤其是转让方为国有企业时，国有农田及有关财产需经法律规定定价组织 定价，并经国土单位给予确定。
3、相关税费压力的资询
转让合同签署之时，彼此解决相关应缴纳的税费新项目、规范及金额开展资询，并对税费压力难题开展确立。依据相关要求，税费的测算根据一般为农田卖价，若交易量价格显著明显低于正常市价的，则要以农田成交价做为测算根据。
4、有关国有土地使用权转让贷款担保难题。
拟转让的国有土地使用权是不是存有缺陷难题，是购买方务必关心的关键。转让合同签署以前，务必去国土单位、房地产业主管机构开展调研，核查有没有抵押与被采用司法部门限定。由于有没有土地权属及有关异议不容易调研，加上购买方的企业创新能力无法分辨，应确立彼此互相出示贷款担保。
国有土地使用权设置抵押后，并不是不可以转让。可根据与抵押权人商议，以别的合同类型换置或以转让费付款贷款的方法消除抵押等方法，完成转让目地。
5、所有权变更程序流程与付款转让合同款的互相牵制。
因国有土地使用权转让需经合同签订、国土单位审核、补领有关办理手续、备案办理证件等好几个阶段，有时候还涉及到抵押权消除等程序流程，故转让费的付款应选用分期还款方法。即依据转让程序流程设置支付限期与额度，反映互相牵制与催促作用，以减少彼此交易风险性。
6、土地用途及有关商业用地标准的变更
国有农田转让通常涉及到土地用途变更难题，划转土地使用权转让尤其突显。转让前的土多是工业土地、商业用地等，转让后多见商业服务或住房开发设计商业用地，不但要经整体规划单位变更土地用途，补交土地出让，且须缴纳有关配套设施花费。有的固然更改土地用途，却需更改转让合同书限制的建筑间距、建筑容积率、小区绿化率等商业用地标准。土地用途及有关标准可否变更、变更程序流程及花费压力应在转让合同中承诺清晰。
7、国有土地使用权转让的法律效力及于地面上房屋建筑，无承诺的，确定包括。
依据相关法律法规，国有转让农田未做到要求开发设计水平不可转让，划转国有农田无地面上房屋建筑不可转让，故国有土地使用权的转让通常是与地面上房屋建筑或附着物一并转让。实践活动中，多以转让房地产业之名转让国有土地使用权，地面上的房屋建筑使用价值相对性较小，于农田来讲并不大，并不高度重视.
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