本地问答
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关于无产权证商品房交易
答:情况一:正在还房贷,还没有交房 出现这种情况一般有两种方式来解决。 方式一:直接更名 步骤: 1、卖方将银行的贷款还清; 2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同; 3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续; 4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。 注意事项: 1、房子必须还清银行贷款 2、更名必须取得开发商的同意 3、买方不能再按揭了,必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。 从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。 方式二:双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。 需要缴纳的税费有: 1、个人所得税:总房款的1% 2、契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房) (契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳) 3、营业税:5.55% 第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。 情况二:刚交了首付款,还没有办按揭 这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。 买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
2009-04-17 17:35:35 -
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现役军人,能够在驻地购买经济适用房吗?
答:不能买经济适用房,因为你没有当地户口。军人都是没有户口的。
2009-04-13 18:57:42 -
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请问非当地户口首付有何规定?
答:1、一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限终以银行审批为准;(一般情况下:首套房贷,普通住房首付不低于30%,执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%,执行基准利率上浮10%;三套房不准入)。 2、银行贷款利率是根据贷款信用情况等综合评价,根据信用情况、抵押物、国家政策(是否首套房)等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好,不同银行执行房贷利率有所差别,现策下首套房,一般按基准利率上浮10%计算,7月7日调整后利率为五年期以上7.05%。 3、虽然有规定,只要拿总房价30%就可以,可是还有一个贷款问题。例如上述总房价100万房子,如果采用公积金贷款,夫妻双方高可以贷款45万元,那么剩余房款都要首付,也就是即首付55万元。 4、如果采用商业贷款,还需要考察你家庭收入情况和还贷能力,看能贷款多少钱,那总房价减去贷款额度,剩余也都是要首付。以上说还都是首套房算法,当购买二套房时,贷款首付比例不得低于50%,例如总房价100万元房子,首付至少是100万元*50%=50万元。
2009-04-07 09:06:44 -
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住宅及商铺、办公楼的税收区别
答:商铺和住宅的契税的唯一区别在于税率。部分住宅存在契税优惠,比如90平及以下的只需1%的契税,而商铺一律需缴纳3%的契税。 普通商品房(住宅):3%,首套房住宅:1.5%;90平米以下并且是首套房为1%。非普通住宅,140平米以上住宅、公寓、别墅、商业和办公等均为3%。商品房如果符合普通住宅的标准,是可以享受契税优惠政策的,但是商铺就没有这种权利。 契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有其自身的特征: 1、征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证,作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此,契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。 2、纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时,按转移变动的价值,对产权承受人课征一次性契税。 3、契税采用比例税率,即在房屋产权发生转移变动行为时,对纳税人依一定比例的税率课征。
2009-01-04 15:54:07 -
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集体土地使用证的二手房能买吗?
答:集体土地上的房屋只能允许户口为同村或同集体的人买,不能够上市交易,其余不符合条件的人购买不受法律保护。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地等属集体所有的土地上的房屋,村民对土地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,此类房屋不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。
2008-12-21 18:17:30 -
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请教一下关于房产证延迟的事情
答:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定: 1、由于开发商的原因,自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。 2、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可以请求解除合同、赔偿损失。 3、现实生活中,房地产开发企业迟迟不能办理房屋产权证,极有可能是其房地产土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证不齐全,没有取得商品房预售许可证明或所售房屋已经抵押。
2008-12-11 16:54:53 -
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交房时应交哪些税?
答:1、契税:非普通住宅契税按4%征收,普通住房标准为按1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。 2、住房维修基金:商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。 房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 3、房屋产权登记费:有的开发商是办证时才收取的,住宅80元/套,非住宅550元/件。 4、证照印花税:5元/本。 5、工本费:10元/本。
2008-12-07 23:33:33 -
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没有预售许可证收取定金的行为能否让其返还?
答:是可以退的。 1、开发商没有预售许可证。 2、你没有签正式购房合同。 3、开发商答应退定金迟迟未退,这些都是你的优势。 但是在定金没拿到手之前,千万不要松懈,不要着了开发商的诡计。你要想退回定金,需要讲究技巧和方法,而不是去了解一堆法律文件。 根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
2008-11-21 14:28:21 -
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关于私宅买卖问题?
答:可以公证,但只能约束买卖双方,不能对抗他人。 也即有一房多卖风险。
2008-11-18 18:39:34 -
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公积金的提取次数
答:有些职工把住房公积金账户当成是银行账户,以为可以随取随用,其实并非如此。如果提取公积金是用于购买、建造、翻修、大修住房的情况,那么就只能一次性提取公积金,并且需要提供有效文件来证明,还需要注明金额,在提取的时候不能超过购买、建造、翻修、大修自住住房的费用。 顾名思义,住房公积金主要就是用于住房的,但是为了大家考虑,除了买房、租房、修建房屋,住房公积金也可以提取出来,这对于缴纳了住房公积金的职工来说是意见好事,但是如果大家有买房需求的话,在买房之前千万不要提取住房公积金里面的余额。
2008-10-19 19:12:27 -
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买新房如果新房预售许可证没有那怎么办!特想买的房子!
答:没有预售许可证的房子不可以买,大多数的新楼盘都没有预售许可证就开始大卖属于违规销售。 建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
2008-09-11 09:26:18 -
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未成年人名义可以买房么?
答:一、付全款买房 全款购房操作起来相对简单:首先,父母选好房以后,带上孩子的出生证或独生子女证、户口本、孩子和监护人的图章,就合同的各项条款与卖家协商后签订《商品房买卖合同》,并在买受人一栏和签字的地方写上孩子的名字,在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样,一个有效的房屋买卖合同就成立了。 二、按揭贷款买房 由于向银行申请贷款,银行不仅要求申请人具备完全民事行为能力,而且还要求申请人有一个相对稳定的职业和较高收入。而孩子并无收入,因此不能成为贷款申请人。申请住房贷款只能由未成年人的父亲或母亲等法定代理人共同来申请:父亲或母亲和他们的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名,然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。 贷款为未成年人买房还必须办理三份公证:监护关系公证、房产份额公证(若为孩子购房可将孩子的房产份额约定为99%,父母的份额约定为1%)和不可撤销的连带责任承诺书公证。以上公证主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为,以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过,就可为孩子贷款买房了。 父母为未成年子女买房的同时应该了解,如果房子登记在孩子名下,父母若想要处置房产将受到严格的限制。这对于父母而言,可谓买房容易卖房难了。
2008-09-08 15:53:47 -
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关于公积金贷款
答:嘉兴公积金贷款购买一手房条件 1、所购住房为自住住房; 2、具有本市常住户口或有效居留身份; 3、在申请贷款之前,已连续6个月正常缴存住房公积金; 4、有稳定的经济收入,无不良信用记录,有按规定偿还贷款本息的能力; 5、有购买住房(首套)总价30%(含)[90m2(含)以下为20%(含)]以上的自有资金作为购房首付款;精装修住房(首套)的有总价40%以上的自有资金作为购房首付款;第二次贷款或第二套住房的有总价60%以上首付款。 6、有公积金缴存地及购房地住房保障局出具的房屋登记信息证明。(一个月内有效) 7、有委托人认可的保证人提供房屋抵押生效前的阶段性担保,并以所购房屋作抵押; 8、申请住房公积金贷款的共有房屋的购房人暂限于父母与成年直系子女; 嘉兴公积金贷款购买二手房条件 贷款流程 嘉兴一手房公积金贷款流程 1、填写申请表; 2、发放委托通知书; 3、签订合同; 4、合同盖章; 5、办理抵押登记; 6、领取划款通知书
2008-09-08 15:51:14 -
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买二手房可以贷款吗?
答:很多人在购买房屋的时候都会拿新房跟二手房进行对比,担心购买二手房无法申请银行贷款。其实大多数的二手房都是可以通过贷款购买的,但要注意的是,如果二手房的产权不清晰或者是没有产权的话,这样的房子想要申请银行贷款,银行那边是不会审批的。 对于可以正常上市交易的二手房而言,申请银行贷款比新房受到的限制更少一些,比如说购买新房的话,很多开发商都不愿意接受公积金贷款,并且开发商有合作的贷款银行,购房者想要买房就不能自由选择贷款银行了,而贷款购买二手房就不存在这样的问题。
2008-09-08 15:49:18 -
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买房是先签合同后付款么?
答:建议先了解清楚,签订合同,再付款。
2008-09-08 15:48:11 -
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买房的程序是怎样的?
答:自己做好预算---自己要想多大面积的--了解当地的房价情况,每个区域的分布是适合居住呢还是其他---去自己想买房的区域1000范围内的小区去看一下。而且还要考虑小区周边的环境,配套设备,经济环境,教育环境。再去确定的售楼处看房屋的户型,朝向,绿化,楼与楼之间的间距。看开发商的实力,售楼处是否有五证二书的资格证书。再和售楼处的置业顾问谈价格,看合同,看合同一定要看仔细哦,而一定要看一下最后的交房标准哦。自己要清楚明了,开发商给我们的到底是怎么样的。如果这些都可以的话,那就可以签合同了!
2008-09-08 15:43:30
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