买房
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公积金贷款每月还款本金数是一直变化的?
答:有两种还款方式:等额本金还款方式和等额本息还款方式。等额本金还款方式:每月还款中本金部分相同,所以叫等额本金,另外加上上个月还款后贷款余额的一个月的利息。因为每个月贷款余额是递减的,所以每个月还的利息部分也是递减的。等额本息还款方式:每个月还款数是相等的,所以叫等额本息,其中本金部分和利息部分都是变化的,就是加在一起的数是固定的。至于每月还款数的计算,比较麻烦,我曾经推导过。你要是想知道,可留言给我。
2009-07-28 08:50:01 -
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物业对业主家中失盗有承担赔偿的责任吗?
答:《物业管条例》第四十七条规定“ 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。” 也就是说,物业公司能够证明其履行了安全防范职责的就无责,否则有物业公司就应承但相应的责任。 我认为,物业公司安防职责主要有三点: 1、保证安防技防设施的完全、有效。 从你的情况看,监控设备运行是正常的,虽然监控有死角,但是原建筑设计问题,物业公司无责。 2、保安员是否履行了《物业服务委托合同》中业主与物业公司约定的职责。例如:是否有保安巡逻,是否按照约定的巡逻路线、频次进行了巡逻。这些物业公司都应该有相应的工作记录提供。 3、物业处理紧急情况是否及时。 你可以对照以上三点进行询问,物业如果有一项未做到位,就应承责任。
2009-07-23 09:28:13 -
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请问房产证改名,要那些资料去什么部门?
答: 首先,房子不可能是你自己的!钱也不是你出的,房产证上也没有你的名字。第二,房子虽然是公公婆婆买的,但是房产证上是你老公的名字,就是说相当于你的公公婆婆买了房子,然后把房子赠与给了你老公。房子是你丈夫的个人财产。第三,如果想加上你的名字,就必须把房子变成你们的共同财产。这样你们必须达成一个共有协议,约定房子是你们的共同财产,并规定各自的比例,然后凭此协议去房产局登记房产共有人就可以了。目前只有这一个合法的办法。
2009-07-20 09:44:00 -
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请问,仅作住宅使用的房屋能否当办公使用?
答: 如果允许在住宅用房办公,是扰乱市场秩序的行为!众所周知,对于办公用房的土地和居住用房的土地,开发商获取的成本是不一样的。同样,对于购买办公用房和居住房用的购买者而言,所支付的价格也不一样。如果允许在居民用房内办公,对购买办公用房的人是不公平的。如果这样也可以,日后就不会有人愿意购买办办公用房? 另外,可以设身处地想一下:如果你是小区居民,你是否愿意自己住宅楼的电梯挤满了上班的人,自己要坐电梯还得排队吗? 《住宅物业管理规定》对民宅商用问题有了明确规定,业主、物业公司和相关管理部门可以对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理,为擅自“居改非”还设置了三道关卡。《规定》明确,业主或使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约,有擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。业主擅自“居改非”的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处1万元以上5万元以下的罚款。
2009-06-16 08:49:49 -
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买房时开发商没给交维修基金 能起诉他吗?
答:1、维修基金不是必须要交。按法律规定是办理房产证时候交,当然你可以委托开发商代缴。 2、你们在合同中约定开发商代缴,但是开发商没有交属于合同违约行为,你可以起诉要求对方继续补交并赔偿损失。但,房管局是否存在过错值得商榷,如果你对他们不服可以向其上级提起行政复议或者向法院行政诉讼。 -----补充:对房管所做法不服的可以向其上级主管房管局提起行政复议。3、只要合同中有约定房款中包括维修基金即可作为有力的证据。
2009-06-02 08:50:37 -
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男方婚前购买的房产 离婚时女方是否分割?
答:如果男方有证据是婚前自己购买的房产是不可以分割的。 女方抚养女儿男方有付抚养费的责任。离婚时,共同购买的房产,可以分割。或者是男方婚前购买房产贷款的,女方婚后分担了贷款,也可以分割。 有些人认为婚前财产没有公证,就是共同拥有,其实是不正确的,婚姻法里已改掉了这部分。
2009-05-27 09:53:51 -
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如何阅读房地产广告?广告不实向谁投诉?
答: 在阅读房地产广告时,一要留意广告中是否有商品房的预售许可证号,对开发楼盘颁发预售许可证是政府保护消费者权益的重要手段;二是在广告中一般有价格、地段、房型、规划配套、优惠条件、投资者等信息。三是房地产广告的特点决定了广告的信息常常是不全面的,有些开发商会采用醒目的低价模糊的地段和艺术化的环境来吸引消费者的注意,消费者对此应有足够的洞察力。 根据现行规定,房地主广告管理部门是工商行政管理局,因此,售楼广告不实应向工商行政管理部门投诉。
2009-05-19 10:57:19 -
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租房过程中 房屋缺水可否停租并要回押金?
答: 水流量小的原因可能有2种:1.管网供水压力太低;2.用户家中管道有非常严重的渗漏。如果是前一种原因,你可以要求房东和自来水公司联系解决;如果是后一种原因,你可以要求房东修理。不管是哪一种原因,房东都没有理由置之不理!用水是人生活的基本需求之一,连基本生活需求都不能保证的房屋,你完全有理由退租!至于设备押金,只要你没有人为损坏房东的设备,就可以要求全额返还;如果有使用不当造成的损坏,是要照价赔偿的。
2009-05-14 10:32:10 -
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购房者在购买房屋签署合同时必须注意六项
答: ·陷阱一· “计价方式与价款 提示:合同第五条已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用,那么在合同中由开发商填写的内容上,凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的,我们都理直气壮要求划去。 关于另交款项的,开发商一般放在第六条或者附件的补充协议中进行约定。 ·陷阱二· 付款方式及期限 提示:一般实行按揭都是由买受人提供相关资料,由开发商具体办理贷款手续。那么,就要在合同中对此进行明确,同时要明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的,买受人不承担逾期付款责任。按揭迟延一定时间(具体以能否超过自己承受限度为准)不能办理的,买受人有权解除合同。 出卖人应将买受人已经付的款项返还给买受人,并支付相应利息,按双方约定的百分比赔偿给买受人。如果不这样约定,即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来,因没有约定按揭由谁负责,那么必然会由买受人承担逾期付款的责任了。即使开发商有严重违约行为,你也将因理亏而不好去维权。追究别人违约,首先要自己没违约。 同时在关于“买受人逾期付款 的违约责任中,要注意数据与第十条开发商逾期交房的违约责任一致,这样才对等。买房人既然准备买房,一般就不怕在付款期限上违约,那么就大胆把这里的违约金数额约定高一些。建议把逾期付款按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十,把解除合同的违约金比例约定为不少于10%。 ·陷阱三· 面积确认及面积差异处理 提示:不良开发商一般会在最终面积核算中,和面积测绘单位串通一气,增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终的总面积增加且增加的幅度往往不突破3%。 业主可以拒绝3%内的据实结算,并要求约定:买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,无论是否在3%以内,超出部分的房价款均由出卖人承担,产权归买受人。 ·陷阱四· 交房期限和条件 提示:注意两点,一是交房日期最好用数字的大写形式。 另外,开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房,出卖人不承担违约责任。业主要坚决要求划去这样的约定,不然,开发商只要延期交房,就会扯这个方面的理由。 ·陷阱五· 出卖人逾期交房的违约责任 提示:开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金,让其违约成本远低于其守约成本。 解决的办法就是增加其违约成本,把违约金比例提高到他不敢违约的地步。建议把逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十,把解除合同的违约金比例约定为不少于10%。 交房时,为防止质量存在瑕疵的房屋进行交付,如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等,最好补充约定:买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付,出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后,另行书面通知买受人交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 ·陷阱六· 关于争议的解决 律师建议业主向法院起诉。理由是:首先,法院的诉讼费下降了许多,而仲裁收费相对较高。其次,仲裁实行的是一裁终局,一旦“黑哨出现,撤销仲裁裁决的难度很大。再次,开发商搞定一名仲裁员的成本比搞定法官、合议庭、审判委员会、几级法院的成本要低的多。
2009-04-29 11:50:57 -
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请问一下物业管理费用是由哪几部分构成?
答: 1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3)物业管理区域清洁卫生费用;4)物业管理区域绿化养护费用;5)物业管理区域秩序维护费用;6)办公费用;7)物业管理企业固定资产折旧;8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9)经业主同意的其它费用。
2009-04-09 09:41:34 -
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请问开发商售房所具备“五证”,是哪五证?
答: “五证”包括:①计委立项、可行性研究的批件;②、规划局的《建设工程规划许可》;③国土局的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》(证明卖方已交纳了 土地出让金,拥有产权保障);④、建委的《建设工程开工建设许可证》;⑤房地局的《商品房销售(预售)许可证》。 在这“五证”中,最重要的是土地使用证和商品房销售(预售)许可证,它表明所售房屋是合法项目。
2009-04-02 11:18:43 -
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预售商品房电表没有分表到户,能不能交付?
答: 此时供电部门对你家的电表没有进行验收,这个小区的高低压电路可能都没有经过验收,可能是因为部分施工没有结束,也可能是配电工程没有达到验收标准,正在整改,你现在用的电是由开发商提供的,供电部门不收取你的电费。如果供电部门验收后将会对小区正式供电的。 现在你可以入住,有人替你交电费,你又何必不好意思呢?
2009-03-23 09:49:07 -
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丈夫婚前赠送妻子房产 离婚时有权收回吗?
答: 该套房屋系你丈夫婚前购买,属于他的婚前个人财产。虽然你们已经签订了赠与协议,但根据合同法的有关规定,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同之外,赠与人在财产权利转移之前都可以撤销赠与。如果该套房屋未办理产权过户手续,房屋产权尚未发生转移,你丈夫主张撤销赠与是符合法律规定的。
2009-03-20 10:14:10 -
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什么是小产权房?为什么不允许建小产权房?
答: “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”,它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 那么,乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让? 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。 既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。
2009-03-13 10:19:30 -
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房贷现在用公积金贷款首付是可以10%?
答: 各地政策不一样,一般来说,经济适用房、限价商品房且面积低于当地的保障住房面积限定标准的(大多是70㎡和90㎡以下),可以执行10%首付,当然,还要公积金中心对贷款人资信进行审批。
2009-03-05 09:40:24 -
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房产证是经济适用房和商品房有什么区别?
答: 经济适用房的销售对象是特定的人群,政府给予免缴土地出让金的优惠政策,所以一般规定5年以后才可以出售,而且出售的时候要补缴土地出让金。商品房没有这个限制。
2009-03-02 11:14:05 -
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购房问题,懂法律的帮我看看是否有陷阱?
答: 付了首付款,开发商的财务汇给你出个发票,一般是预收款发票,同时与开发商签订商品房买卖合同,之后开发商到房产局给签订的合同备案,合同备案的时间一般是10天到30天以内,只要合同可以备案就说明房子是和法的属于你了,合同备案后你就拿到一般3本合同 一正本2个副本合同,带着正本合同和发票在有收入证明,身份证 结婚证,到银行办理贷款,之后贷款下来后,在到开发商换个正规的结算发票,预收款发票收回。按你说的一般在售楼处签的合同应该没问题,但是这里的关键不在发票和签署的合同,而在于签署的合同备案问题,只要备案了合同就没问题,房子就安全了,所以你关心的应该是合同多长时间可以备案,只要备案就安全了,但是发票也要留好。注意签署的是正规的商品房买卖合同。
2009-02-25 10:19:04 -
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买下来的土地需办理些什么手续才可以建房?
答: 你好!城镇私人建房挺难的!首先要经过规划部门(有的和建设局是一家)批准规划,取得建设工程规划许可证(有的地方有专门的私人建房许可证),然后到建设局办理建设手续,超过300平方米要办理施工许可证。规费种类很多,城市越大,规费越多,越高,一般是在建设局统一收取。
2009-02-20 11:01:27 -
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丈夫婚前赠送妻子房产 离婚时有权收回吗?
答: 一、如果该套房屋已经办理了产权过户手续:如果该套房屋是你丈夫在婚前就已经赠送给你并已经办理好了产权过户手续的,根据婚姻法的规定,该套房子属于你的婚前个人财产,你丈夫无权收回;如果该套房屋是在你们婚后办理的产权过户手续,根据婚姻法的规定:赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为一方的个人财产,这套房子同样是属于你的个人财产,你丈夫也无权收回。 因此,只要该套房屋已经办理了产权过户手续,这套房子就归你一人所有。 二、如果该套房屋是尚未办理产权过户手续:该套房屋系你丈夫婚前购买,属于他的婚前个人财产。虽然你们已经签订了赠与协议,但根据合同法的有关规定,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同之外,赠与人在财产权利转移之前都可以撤销赠与。如果该套房屋未办理产权过户手续,房屋产权尚未发生转移,你丈夫主张撤销赠与是符合法律规定的。
2009-02-16 11:37:00 -
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想买房但是不知道住房公积金与按揭的区别?
答: 当然有公积金的话,当时是公积金贷款比较合适,公积金目前贷款5年以上的利率才3.87%,而商业贷款的利率就在4.16%,所以相比之下每月就可以少还不少钱。 还有,公积金贷款,一方面可以享受到低利率,再一方面可以支取公积金: 支取手续和步骤: 凭借购房合同、首付款发票,身份证复印件和银行卡号(用作提取公积金后的金额存放)向单位人力资源部申请公积金,这样每年或者每个季度就可以支取一次,很大程度上减轻了你的还款压力,你可以用这部分钱一次性多还一些,这样利息就可以少还一些,也可以自己留作它用。 贷款当然越少越好,如果有足够的钱付全款更好,都不用还利息。所以首付比率越高越好,但是最低不得低于20%的首付款。
2009-01-22 09:41:48
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