交易过户
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公摊面积是怎么算的?
答: 公用建筑面积由以下两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 公摊面积包括上述内容,但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 另外,还有一些面积不应该计入公摊面积部分: 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 2、售房单位自营、自用的房屋; 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 4、属于经营性用房同时又具有独立使用空间的小区会所等等 最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积,即为整栋建筑物的公用面积。 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 开发商应在销(预)售合同中载明公摊面积 开发商在办理商品房预售许可证时,必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告,包括楼盘面积和公摊面积的计算方式,以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。开发商在销 (预)售商品房时,需要在销(预)售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为,应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外,开发商无权将公摊面积再次出租或出售,需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。
2009-03-30 10:16:23 -
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无产权房离婚时归谁?
答: 根据法律规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权得房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。另外,如果你提供不出购买证据,将被视为共同财产进行分割。
2009-03-19 11:21:56 -
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买二手房,房主说五年后过户,大家觉得可行不可行?
答: 房主主要是为了避税,想少掏钱。我们国家的房产是登记有效的,不到房管部门进行产权登记不受法律保护。5年的时间会发生很多意想不到的事,风险还是很大的。 建议慎重这样购买。或者要求房主买房时就过户,交了税,办了正规过户,房产就是自己的,这样保险。
2009-02-12 11:38:34 -
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很久以前买的房子以前没去办房契,现在还可以办吗?会罚款吗?
答: 如果是商品房, 就拿着合同去当地房产交易中心, 不会罚款。说明一下发票丢失,一般是要补缴营业税,问一下像你这种情况该如何办理他们会告诉你的,你这是属于房产疑难问题,房产交易中心会处理的。
2009-01-19 11:31:27 -
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工程事故的概念是什么?目前工程质量事故有哪些特点?
答: 建筑工程事故应该是指建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位在项目进行当中出现的或造成的重大安全事故的行为。 质量事故应该是没有造成人员伤亡,但是工程出现质量问题的为工程质量事故。
2008-12-24 10:48:54 -
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普通住宅和非普通住宅怎样区分?非普就没有优惠政策吗?
答: 根据国六条,普通住宅应同时满足三个条件,住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米(地方政府可以上浮20%,达到144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.2倍以下为普通住宅,否则将按非普通住宅对待。建筑容积率就是指在建设用地范围内所有建筑地面以上各层建筑面积之和与建设用地的比率。感谢关注!
2008-12-23 13:13:13 -
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婚前房屋拆迁再购房?
答: 这事分两步:第一步,以你父母的名义去买此房屋,房产证写你父母名字,作为他们的共同财产;第二步,你父母取得房屋产权后,由你父母与你签个书面赠与协议(或遗嘱),约定中指明此房屋只赠与你一人。房屋产权就是你个人财产。
2008-12-19 11:01:05 -
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房屋买卖协议怎么写?
答: 这个其实没有固定的格式,只要按照自己的想法,分条写出双方的责任和权利即可。要注意:第一,要把握细节,能考虑到的细节都要写出,不要有任何模糊不清的地方,以免以后无法对证。第二,鉴于许多细节只有专业人士才能考虑到,建议你们能找熟识的律师,法律系大学生,还有房管部门进行咨询。
2008-12-15 11:14:48 -
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住房公积金利率问题?
答: 1、贷款年限10年,并不是10年到期一次性还款的,而是每月还款,本金逐月减少,越往后依据本金计算的利息也越少。 2、有支付房款的能力照样办理公积金贷款的问题,如果别的投资收益有把握大于贷款利息的话,办理贷款是合算的。但是,如果仅仅同时获取存款利息和支付贷款利息,尽管有存贷利差(存款利率5.13%、贷款利率4.59%),由于有每月本息归还贷款,这点利差得不偿失。
2008-11-05 13:53:39 -
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契税下调至1% 我10月中旬交的首付 交契税如何算?
答: 按买房时间(合同签订),契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2008-10-23 11:29:50 -
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我买房的时候是两个人的名字,现在想改为一个人,如何办理呢?
答: 合同肯定得重签,上面只会有你的名字,不过违约金就要看你们当初的约定了。
2008-10-15 15:08:34 -
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一次性付款买房,拿到合同可不可以证明结清了房款?
答: 除非合同明确说明,一般不可以!只能证明你们买卖双方达成了协议。结清了房款,必须是发票或者收据的价款和合同价款一致。
2008-10-08 11:36:23 -
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集体土地上拆迁恢复楼怎么办理土地使用证和房产证?
答: 对于个人,先办规划证书,再办房产证,最后办土地证;对于单位,先办规划证书和土地大证,再办房产证,最后办个人土地证。
2008-10-08 11:33:45 -
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非夫妻关系共同购买的房子 可以共同用住房公积金还贷吗?
答: 共同申请公积金贷款的仅为借款人及配偶与一名子女(可含配偶)或父母(可含公、婆或岳父母)。所以,你俩若共同申请公积金贷款需出示结婚证及其他相关证明。
2008-09-25 16:13:20 -
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单位、职工在提取住房公积金时违反《条例》规定应如何处罚?
答: (1)以欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内的存储余额的,市公积金管理中心应当责令限期退回所提款项.并可处所提款额百分之十以上百分之五十以下的罚款; (2)以欺骗手段违法提取他人住房公积金账户内的存储余额的,市公积金管理中心应当责令限期退回所提款项,并可处所提款额一倍以上五倍以下的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
2008-08-18 10:08:52 -
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职工离退休时能否全额提取本人住房公积金的账户余额?
答: 根据《上海市住房公积金管理若干规定》规定,职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有,因此在职工销户时可以全额提取本人住房公积金的账户余额。
2008-08-18 10:08:19 -
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购买二手房时,对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题?
答: 购买二手房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应,户内外电线有无老化现象,电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷。
2008-08-12 09:42:16 -
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购买二手房时,对房屋的交易过程要注意哪些问题`?
答: 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证。
2008-08-12 09:41:18 -
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企业出租房屋需要缴纳哪些税?应该注意哪些税收政策规定?
答: 企业出租房屋视情况应分别缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税、外国企业所得税和外商投资企业所得税、城市房地产税。 企业出租房屋,以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税,税率分别为5%和12%。应纳税额=租金收入×税率。外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税。 城市维护建设税随营业税征收,计税依据为纳税人实际缴纳的营业税,税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。 企业出租房屋所得应并入到企业应纳税所得额中,按法律、法规的规定计算缴纳企业所得税。 在中国境内从事房地产业务的外国企业和外商投资企业在销售和出租房屋,按照规定分别缴纳外国企业和外商投资企业所得税,计税依据为应纳税所得额。 企业出租房屋,租赁双方按租赁金额的千分之一缴纳印花税,税额不足1元的,按1元缴纳。 行政事业单位、社会团体、军事单位以及其他单位拥有房屋、土地,除国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产和土地,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产和土地,经财政部门批准的其他房产和土地,免征房产税和城镇土地使用税外,其他情况下与企业纳税情况相同。 行政事业单位、社会团体、军事单位以及其他纳税人销售房屋、出租房屋,按照规定缴纳企业所得税。其他所涉及的税种的纳税情况与企业纳税情况相同。
2008-07-25 15:31:12 -
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房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税?
答: 房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。 在取得土地环节,房地产开发企业占用耕地建房,以实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额=纳税人实际占用的计税面积(以平方米为计算单位)×适用税额。 例如:某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米,当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税税额为:10000平方米×5元/平方米=50000元。 房地产开发企业为开发房屋占地,按照规定缴纳契税。 在销售房屋前的保有环节,内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外,各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况,分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。 在房屋销售环节,营业税部分,房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据,按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权,以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为,都属于有偿转让不动产,均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。 土地增值税部分,房地产开发企业销售房屋,以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括,取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本、费用,新建房及配套设施的成本、费用,与转让房地产有关的税金,财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。应纳税额=∑(增值额×适用税率)。 从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额;房地产开发企业建造普通住房出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的,可以免征土地增值税。 所得税部分,从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。 印花税部分,房地产开发企业销售商品房,与卖房人签订购房合同,买卖双方按适用税率缴纳印花税。 城市维护建设税部分,城市维护建设税随营业税征收,计税依据为纳税人实际缴纳的营业税,税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。
2008-07-25 15:30:30
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