房屋按揭买房利息怎么算？

房贷的还款方式可分为等额本息和等额本金两种计算方法。1、等额本息还款法特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。适合收入稳定的家庭，便于借款人合理安排每月的生活，对于刚刚工作不久的年轻人，由于前期收入较少，也可选择这种还款方式缓解生活压力。2、等额本金还款法特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。适合于初期还款能力较强、希望通过归还较大款项来减少利息支出的人。对于年龄比较大的人也可选择这种还款方式，因为他们会随着年龄增大或退休，后期收入可能会减少。介绍一下两种还款方式的计算方法。假如一套房子，100平方，每平方10000元，首付三成，贷款20年，那么该房屋的总价为10000x100=100万元，首付三成就是30万元，贷款金额为70万元，贷款期限20年，目前的按揭利率为6.13%（最新利率），按还款方式“等本息法、等额本金法”分别计算如下：1、等额本息还款法每月还款额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕月利率=年利率÷12公式中^表示次方，如^240，表示240次方（即贷款20年、240个月）每月还款额=700000x(6.13%/12)x(1+6.13%/12)＾240÷[(1+6.13%/12)＾240-1]=5067.7元总利息=月还款额×贷款月数-本金=5067.7x240-700000=516248元还款总额=每月还款额×贷款月数=5067.7x240=1216248元2、等额本金还款法首月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率=700000÷240+700000×(6.13%÷12)=6492.50元每月月供递减额=贷款本金÷还款月数×月利率=700000÷240x(6.13%÷12)=14.90元最后一月还款额=首月还款额-每月递减额*（贷款月数-1）=6492.5-4.9x（240-1）=2931.4元总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额=[(700000÷240+700000×6.13%÷12)+700000÷240×(1+6.13%÷12)]÷2×240-700000=430850元经计算：**个月还款额约为6492.50元（以后逐月减少，越还越少），最后一个月还款额约为2931.40元。还款总额约为113.09万元，总利息约为43.09万元。

一、等额本金的贷款方式的利率计算（基本上本金：利息＝1：3）1、如果是贷款二十年应该付的利息：270000（元～贷款额）＊5．04％（年利率）＊20（年限）＝a（元）2、如果是贷款二十年应该付的本息总计：270000（元～贷款额）＋a（元）＝b（元）3、首月还款：b（元）÷240（月～期数）＝c（元）注：每个月的还款额至此依次减少，**是不会再超过这个数目的。4、首月利息：270000（元～贷款额）＊0．0042（月利率）＝d（元）5、首月本金：c（元）－d（元）＝e（元）注：一直到偿还了全部的贷款，每月本金都是保持e元不变，这也就是等额本金的命名来源。6、第二月利息：270000（元～贷款额）－e（元）＝f（元）（贷款的金额减去已经还的本金）f（元）＊0．0042（月利率）＝g（元）7、第二月还款：e（元～本金）＋g（元）＝h（元）8、第三月利息：f（元～剩余贷款额）－e（元）＝i（元）i（元）＊0．0042（月利率）＝j（元）9、第三月还款：e（元～本金）＋j＝k（元）10、依次类推。注：请注意每月还款额依次递减3．5元，那么和等额本息的方法相比等额本金的方法仍然是在先还利息，只不过在每月还款中利息与本金的比例降低了。换一句话来说就是让你每月多还一些本金并且固定本金数额，这样逐月所付利息相应减少，这也就是等额本金还贷的前期压力较大的原因。二、等额本息贷款利率计算1、首月还款：200000（元）＊66．217（速算表系数）＝1324．340（元）注：月还款额至还贷结束保持不变。2、首月利息：200000（元～贷款额）＊0．0042（月利率）＝840（元）3、首月本金：1324．340（元）－840（元）＝484．340（元）4、第二月利息：200000（元～贷款额）－484．340（元）＝199515．660（元）（贷款额减去已还本金）199515．660＊0．0042（月利率）＝837．966（元）5、第二月本金：1324．340（元）－837．966（元）＝486．374（元）6、第三月利息：199515．660（元～剩余贷款额）－486．374（元）＝199029．286（元）199029．286（元）＊0．0042（月利率）＝835．923（元）7、第三月本金：1324．340（元）－835．923（元）＝488．417（元）8、依次类推。注：请注意每月利息逐月递减2．043元，本金逐月递增2．043元，这就是所谓的等额本息，换句话说就是每月利息的减少数额与本金增加的数额基本相等。三、以上两种还贷方式的比较（按三个月计算）1、等额本金三个月共还款5009．499元，其中利息2509．5元，本金2499．999元。2、等额本息三个月共还款3973．02元，其中利息2513．889元，本金1459．131元。注：相比较而言两者利息相差不多，只不过等额本息每月支付的本金较少就降低了每月的还款额，正是减少的这部分本金增加了额外的利息，这也就是造成两种方式后的利差的原因。附：房贷利率：公积金07．09．15以后，1－5年4．77％，5－30年5．22％商业贷款07．12．21以后，1－5年7．74％，5－30年7．83％存款利率：活期：0．72％三月：3．33，六月：3．78，一年：4．14，两年：4．68，三年：5．40，五年：5．85贷款利率：六月（含）：6．57，六月到一年：7．47，一到三年：7．56，三到五年：7．74，五年以上：7．83等额本息还款法，指贷款期间每月以相等的额度平均偿还贷款本息。等额本息还款公式：每月还款额＝贷款本金＊月利率＊（1＋月利率）＾总还款月数／（（1＋月利率）＾总还款月数－1）等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减。利随本清法。总共偿还的利息比等额本息法要少。等额本金还款公式：每月还款额＝贷款本金／总还款月数＋（贷款本金－累计已还款本金）＊月利率其中：累计已还款本金＝贷款本金／总还款月数＊已还款月数注：商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的贷款月数等额本息法：利息总额＝本金×月利率×（1＋月利率）贷款月数=（1＋月利率）－1等额本金法：当前月须还款＝（本金－每月本金×当前月）×月利率＋每月本金

有两种方式：一、等额本金还款方式：将贷款额按还款期数均等分为N期，按每期未还本金额乘贷款利率等到当期应还利息；二、等额本息还款方式：将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。利息计算较复杂，每期利息均不相等，但每期本息和相等。**期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减**期利息，就是**期偿还的本金；第二期利息计算，是将**期偿还的本金从贷款本金总额中减去，得到第二期本金数，再乘贷款利率得第二期的应还利息，以后各期以此类推。