土地的拍卖对土地价格有什么影响
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关于土地使用权出让金的含义齐鹏张林楠出让金是在土地管理中经常遇到的名词,其概念早在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令,以下简称条例)中就曾明确提到,但是直到市场经济飞速发展、土地使用权招拍挂普遍开展的今天,人们对出让金含义的理解依然比较模糊。《条例》第二章第八条规定,“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章第七条的规定与上相同,由此可知,出让金是土地使用者取得国有土地使用权所应支付的代价。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局[1992]第1号令)第二十六条,“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”由于标定地价就是土地使用权价格,那么出让金显然只是土地价格的一部分,一般情况下不到地价的一半,这部分价值是由于区位条件和政府投资增值产生的,叫做“级差地租”,也就是通常所说的“政府纯收益”,因此可以说出让金就是地租。根据《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)第五条,“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。”此时,国有土地使用权出让金为土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和,其中也包括级差地租(或叫政府收益)一项,根据土地价格评估中的成本逼近法原理,出让金在构成上已经类似于地价了。同时,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,依照《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),“基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。”基准地价的70%基本上也属于该区域土地价格的正常范围,出让金在数额上也已经接近地价了,因此可以说出让金就是地价。那么出让金究竟是地租还是地价呢?出让金这个词是不是本身就是一个模糊的概念呢?曾经有人这样定义出让金:狭义的出让金是级差地租,广义的出让金就是包括级差地租在内的土地价格。笔者认为,弄清出让金的含义还应当从它的概念入手,无论是《条例》还是《城市房地产管理法》都明确指出,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。对于原划拨国有土地使用权在不改变土地用途时补办出让手续的情况,土地使用者向国家缴纳的“级差地租”就是出让金;企业兴办工业项目使用新增建设用地办理协议出让手续时,企业按照国家规定应当缴纳的新增建设用地有偿使用费等有关税费以及企业支付给政府并由政府拨给原集体土地所有者的征地(拆迁)补偿费用之和就是出让金;以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权时,土地受让方向政府缴纳的地价款就是出让金。综上所述,由于我国实行土地一级市场的国家垄断,国有土地使用权出让金就是土地使用者为了从国家手中获得国有土地使用权而向国家支付的代价,所以只要目的是为了“获得国有土地使用权”而“交给国家”的土地款项就是出让金,不管这个代价是级差地租还是土地使用权的市场价格。出让金是一个明确的概念,其含义关键在于以下两个方面:一是“获得国有土地使用权”;二是“交给国家”。因此,国土资源部、国家工商行政管理局在《关于发布〈国有土地使用权出让合同〉示范文本的通知》(国土资发[2000]303号)中,合同文本第七条关于出让价款部分仍然使用“出让金”这个名词是科学和恰当的。作者单位:廊坊市国土资源局廊坊博泰不动产咨询评估有限公司
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拍卖的话就不好说,一般看实际情况而定,一般起拍的价格都是略低于市场价的,但就看拍卖过程中买家的竞拍价格而定的!可能最终一般都要略高于市场价,也可能低于市场价
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这个你就要去问一些专业的人士了,我不懂这方面.
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土地资源价格评价是土地资源价格评估—收益还原法、土地资源价格评估—市场比较法、土地资源评价—参数法、土地资源评价图的编制、农地地价评估、城镇用地评价、废弃土地评价希望答案对您好用发挥“能帮就帮”精神
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当然有很大的影响。如果这块地拍出超过市场价,那拍下的价格又是由老百姓负担。价格越高,老百姓生活担子越重。不管是房产,还是商业用地。
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您好!杨凤很高兴为您服务:不好意思,这个就不是很清楚!
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没有任何关系
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0个回答
小产权房有土地使用证吗
2022-04-22 15:16:07 -
1个回答
遇到房产证与土地证信息不一致的情况,怎么办?
如产权人不一致或者是房屋用途与土地用途不一致等情况的,均须先去不动产登记中心办理换证后再进行网签。
2021-11-17 11:10:40 -
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交易过程中土地出让金的计算?
卖方交易的房屋土地证或者不动产权证上为“划拨土地”的,需要补交其土地出让金,住宅类按照14-25元每平方米的单价来进行计算,车库按照4.2-7.5元每平方米的单价来进行计算,非住宅类的按照土地评估价比例计算。
2021-11-17 10:29:01 -
1个回答
交易过程中土地增值税的计算?
住宅类型的免交其土地增值税,非住宅类型的收取全额的5%。
2021-11-17 10:28:43 -
1个回答
土地使用权和房屋所有权有啥区别?
土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,民用住宅用地最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商用建筑用地最高为40年。 房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《中华人民共和国宪法》保护的。根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。
2021-11-17 09:31:41 -
4个回答
征地补偿款如何分配?土地征用的安置费怎么分配?
土地征收安置费标准,根据《土地管理法》第四十七条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
2021-06-11 16:51:37 -
2个回答
集体土地征地补偿款如何分配?
土地管理法第四十七条第二款规定:“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中,土地补偿费针对被征土地,地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物,安置补助费针对失地农民。前二项对象为物,系对物因征地受到的损失的补偿,基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人,系对征地后失地农民的劳力安置,该项是基于法律强制性规定。土地管理法实施条例对这些补偿费的权属亦作出规定,条例第二十六条第一款规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”
2021-06-11 16:50:35 -
5个回答
土地使用证号是哪个?有谁知道的?麻烦告知?
地号指是宗地号,也就是那一幢楼所处的那块地的编号,一般是一幢楼或几幢楼同一个地号。地号就是填写在地籍调查表上的地籍号,在土地登记卡、土地证书中都需要明确。地籍号一般可按行政区——街道——宗三级划分,进行编号,对于特大城市可分四级编号,即:行政区——街道——街坊——宗。
2021-06-11 16:21:36 -
3个回答
商品房办理土地证需要哪些资料?哪位网友了解?
如何办理土地证1、房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。2、房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。4、土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。6、委托代办除提交上述资料外,还须提供委托人签名盖章的委托书。
2021-06-11 16:20:40 -
3个回答
土地使用证在哪里办理?需要些什么材料?
地使用证有两种:一种是农村集体土地承包经营权证书,这是用于农业生产承包经营的,这种证书一般是农业行政主管部门签发的,套有地方政府大印;另一种是宅基地的集体土地使用权证,这种证书是国土部门签发的,也套有地方政府大印。如果你这块是地办第一种证书,只需在证书中载有这块地即可。而第二种证书是基于有地上建筑物的宅基地而言的,如果没有地上建筑物,是无法单独办理土地使用证的。因此,建议你先将这块地暂时先载入第一种证书中,以保证你对这块地的使用权。凭跟别人换田的协议,先在村土地清册中更改到你的名下,然后到乡镇农经站办理证书的变更手续。
2021-06-11 16:15:39
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