房产二手房价格分析怎么做？大家能否帮我解释下呢？

一般的开发商宣传的均价都是打折前的均价：一般是指各楼层价格相加之和除以总楼层等于均价、例如高层：2层的价格是3000元、3层就是3050元以此类推相加之和除以总楼层就是均价

国家在出台了一系列的房地产政策后，二手房成交量持续萎缩并长时间在低位徘徊，今年5月份的二手房成交量更是进一步萎缩至8000套左右，创下了28个月以来新低。房价看跌的预期也空前强烈，房价的临界点也即将到来。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，6月上旬（1—10日）全市二手住宅网签总量为2398套，虽与5月上旬相比上涨了18%，但是环比5月下旬却下跌了21%，与去年同期相比，更是大幅下跌了35%。价格方面，6月上旬全市北京二手房均价为24330元/平米，与5月下旬的北京二手房均价相比下跌了2%，与5月全月的北京二手房均价相比也有1%的跌幅。在一系列严厉的楼市宏观调控对市场的持续作用下，在二手房市场成交量大幅萎缩，以及一手住宅成交均价开始回落的背景下，二手房市场买卖双方在经历了两月有余的观望拉锯之后，部分二手房业主开始主动调低报价，以求快速成交，全市的二手房成交均价也开始出现回落。尤其是像通州、大兴、房山等区域的二手房市场供不应求的局面正逐渐发生逆转，业主主动降价的现象也越来越多。随着6月份大量的一手住宅和保障房项目入市，新房市场的价格有望进一步回落，二手房市场的价格也将进一步松动。有关人士表示，随着6月份二手房价格的继续回落，部分刚性的购房需求也将被逐步激活，市场成交量有望复苏。

一手楼市不温不火的同时，二手楼市在长假的后半段迎来了看楼高峰。据满堂红链家市场部高级经理周峰透露，今年10月1日至7日，经满堂红链家促成的二手住宅买卖宗数比2014年同期增加13%，但比今年9月1日至7日减少3%。国庆7天二手住宅买卖均价为20531元/平方米，比9月同期升0.7%，比去年同期跌0.4%。成交量比去年增多，源于今年的信贷领域处于持续宽松状态，首次置业客户在9月底仍能申请到85折左右的利率优惠，这在往年未出现过。

发改委预测，未来二手房的价格是下走趋势，不会上扬，价格估计在每平方米3000元-5000元左右。市民不应对房产抱有过高的期望值，市政府将及时通报一个地段的二手房交易信息。但是中高档二手房的价格还是呈上升趋势