自己如何卖房子?卖房子需要注意什么?
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注意事项:避免中介公司的暗箱操作。某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价;另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动,业主仍然拖不了干系。房屋本身状况。用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属是否存有争议;房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意;房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。维修基金余额的结算与更名。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是"送"的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收.一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。户口问题.按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。评估状况.在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。合同约定是否明确.二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行。
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业主卖房应该注意的问题:1)房价:理性分析你的房子的实际价值。注意不要被“带笼子”等手法欺骗,降低自己的心理价位。房价主要要考虑的因素有:房子的位置和升值潜力、光线、通风、楼层、交通、网络报价、实际成交价、房价上涨情况(注意看房价上涨指数,不要被中介的信口开合给忽悠了)等。2)放盘:尽量找大的中介连锁店放盘(一般要10~20家店以上的,可以通过网上搜索到它在广州各分店的名称和地址),因为其管理相对规范。千万不能放在只有1家或几家小店的个体房产经营户手里,因为在钟村只要几百元就可以开一个个体户的地产经营部,难有经济和安全保障,另一个方面,它们的操作手法多以压低业主的房价公开“吃差价为主要利润来源”。3)心态:不要表现的急于卖房,否则中介,可以顺着你的心理,给你施加压力,大大降低你的心理房价,达成“吃差价”谋取暴利的第一步。4)观察:观察中介人员的反应,从中发现不良苗头、在收定金前及时中止。5)签合同:一定要签广州市房管局最新版推介使用的“售房合同”(广州房管局网站上有下载)。千万不能签定中介公司自己制定的不合理的霸王合同,这些合同都是为“吃业主的差价”专门设计的!!!!!里面有许多不对等的霸王条款,对业主维护自己的权益十分不利。你在合同的附加条款里一定要注明:“本合同格式内容完全应与广州市房管局推荐的合同格式内容完全相同,若有不同本合同无效,一切损失和经济法律责任由中介方承担。”
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第一:交易流程;1.买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金,注意一定要是正规中介比如中原地产这种比较大的公司,操作比较安全可靠一点。2.过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)3.领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)4.很行放款给卖方5.水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户这些只是大致介绍一下主要的交易程序,下面我还会对每一个流程进行详细说明第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序1.房源信息和客户信息的收集2.中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘3.中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧4.三方合同签定的时候应注意的事项5.在过户过程中买卖双方应配合的事项
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在卖房过程中,最值得卖房者关心的问题主要是两个,一是能否将房子卖个好价钱;另一个是什么时候可以拿到房款。想要将房子卖个好价钱,卖房者首先要自己做一些功课,选择出售的时机。其实卖房之前可以买房者的身份试探市场价格,从而获取比较合理的成交价格,再以卖房者的身份挂牌;其次是要突出房屋优点,把房子卖给需要的购房者。这个问题其实涉及到与中介沟通的问题。在委托中介公司代为寻找潜在购买者时,一定要非常清晰地描述房屋的特点,有条件的话,一定要让经纪人亲自来看一下房子,了解房屋的实际情况。最后,还要想方设法弥补房屋的缺点。比如房屋采光不好,就尽量让客户在晴天来看房;如果某个房间很小,可以设置一面镜子增加视觉的空间感,等等。何时拿到房款的问题需要买卖双方进行沟通。如果客户一次性付款,很可能在短短几天内就能拿到大部分房款;如果客户贷款并需要准备资料,贷款周期会拖至几个月。因此,对于房主来说,应该合理安排手中的资金,以应不时之需。业内人士表示,不少房主都认为,卖房的整个过程中只会收到钱,而不必动用自己的资金,其实这是不对的。比如购房者首付较少不足以偿还上家贷款时,成本最低且简单可行的方式,就是房主先用自己手中的资金清偿自身贷款。还有在产权交易的时候,如果房屋需要缴纳营业税,也是一笔需要房主准备的不小的数字。由于房屋买卖交易过程中,涉及到大量钱款,而且交易时间长,交易手续复杂,所以,在卖房中房主应该注意交易安全问题。这里指的安全主要是为买卖双方提供服务的经纪机构的稳定性、专业性和操作的透明性,通过选择大型连锁直营经纪机构,可以回避这方面的风险。
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一、切实查明产权状况在二手房房交易中,出售人是否是所有人、有没有《房屋所有权证》是最重要的。法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此,购买二手房时一定要清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是只有部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买。要特别注意《房屋所有权证》上的所有人是否与出售人是不是同一个人,在验看《房屋所有权证》时一定要查看原件,最好到房地产管理部门查询此权证的真实性。二、详细考察房屋结构二手房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。因此,购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代,建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。三、慎重选择中介机构二手房的买卖要比商品房复杂得多,如果城市大,买卖双方都需要中介机构协助代为办理交易手续。注意,现在街上房地产中介很多,要选择经当地房地产管理部门备案批准到中介机构,另外,如果对二手房买卖没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问,特别是对产权等关键问题进行把关,以免上当受骗。四、亲自办理转让手续购买二手房要及时办理房地产转让手续,也就是通常所说的过户手续,并亲自到房地产交易场管理部门办理转让手续。有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的《房屋所有权证》可能是假的,或是在多年之后再转让房产时才知上当。因此,购买二手房时,买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定缴纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指房产证),切不可因小失大。只有这样,才能买到放心合适的房子。
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已签合同尚未交房想卖房需要什么手续?
出了房产证没有,如果没有出证的话要去房管局做个公证,出了证再交易。如果已经出房产证了就简单啦。首先有人看好你朋友的房子,然后签双方买卖合同```提交资料,签订《按揭合同》,然后银行批同贷,然后递件到房管局,交税过户,放款,领取新房产证,归档,办理抵押登记。买卖完成,有什么不明白的再问我。
2021-01-25 10:54:01 -
5个回答
正在还贷款的房子可以卖吗?房子还有贷款怎么卖房子?
一、正在还贷款的房子可以卖:1、先到银行查一下贷款本金有多少,找到新买主后,让新买主把商定的房价减去贷款本金的现金给你,到银行办理转按揭手续,把房子和贷款均转到新房主的名下。2、自己拿钱或借钱把贷款还上,然后卖房,卖完后还借款。3、如果买房人有足够的现金,让买房人先拿一部分钱把贷款还上,解除抵押后,更名同时把余款付清。二、还贷款的房子买卖流程:1、我们先由买卖双方签订《房屋买卖合同》,然后由买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》,之后买方向卖方支付30%或者约定的首付款。2、由卖方向原贷款银行(称为A)提出提前还款的申请,并获得A银行出具的确认函,卖方收到银行同意提前还款的意见后,卖方向买方交付房屋,由买方拿着《房屋买卖合同》向B银行提出贷款申请,并提交相关资料,B银行审批的房屋的属性和贷款人的还贷能力等相关信息之后,开始放款。3、银行的贷款是直接划入卖方的账户中的,卖方拿这笔钱还了A银行的贷款之后,将房产解押,交付买方使用,并与买方、律师一同办理过户,将房产抵押给买方的贷款银行。4、需卖方结束对房屋的所有权,买方开始拥有房屋的使用权,并开始还贷。还贷结束后,将房产解押,拥有所有权。三、房贷申请资料:1.借款人的有效身份证、户口簿;2.婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);5.房产的产权证;6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。
2020-12-10 11:58:57 -
3个回答
房贷没有还完可以卖房吗?我想卖房子但是我的贷款没有还完可以办理吗?
个人房贷没还清可以卖房。但不可以直接在银行把贷款转到买房者的头上。在办理相关手续后,可以卖房进行全额还款的,这里可以使用“转按揭”的办法来实现。“转按揭”指的是:购房人在未还清贷款时,可以转让或出售该房产;买入该房产的人,又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房,待收入提高、偿还能力增强后,将第一套房转卖给他人,再购买条件较好的住房。目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式,即在抵押的房产办理抵押登记前,由开发商为贷款人(购房人)提供担保,待抵押登记办理完毕后,购房人以所购房产作为抵押物。具体到您的问题,如果房产抵押尚未办理,您首先要与开发商(担保人)进行协商,由开发商为买方提供新的担保,同时要与贷款银行协商,否则开发商将免除担保责任,而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同,除非您先行偿还全部贷款。发生“转按揭”情况主要有两种:一种是借款人无力偿还贷款,房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更;另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化,使贷款主体也发生改变。这其中,变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。
2020-12-02 11:37:03 -
10个回答
我想卖房,找中介应该注意什么。
找个品牌信誉比较好的公司挂牌就可以了
2020-11-27 10:43:36 -
9个回答
租房合同未到期要卖房怎么办
违约呗,或者让租户配合别人看房(几率小)
2020-11-27 10:37:35 -
3个回答
商品房预售应具备哪些条件才可以卖房?
房地产开发商都需要具备“五证”、“二书”才可以卖房。房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证,买房一定要审查五证两书。开发商交房时必须具备五证两书三表。交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用。具体内容:一、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》五证两书相关图片(6张)有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件六、“两书”《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
2020-11-26 09:51:34 -
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卖房当年够新房。卖房时是否需要交纳个人所得税
要交的,最新的要看各地的具体执行细则,按个人所得税法,出售不动产是需要交纳个人所得税的,大部分地方对于居民所有的唯一住宅的出售免征个人所得税
2020-11-26 09:20:29 -
6个回答
收取定金后不想卖房了要承担什么责任
收取定金,又不想卖房,房主负违约责任。双倍返还定金给买房者。如:定金是3万,房主要返还6万给买房者。
2020-11-25 10:23:50 -
4个回答
买卖房屋问题
正常是产证出来后1星期,不过去年很多延后,可以在合同上写明多久放款,如果晚了追卖家违约金
2020-11-18 09:47:20 -
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买房不超过五年又卖房的情况下,还用交20%个人所得税吗?听有人说已经取消了,不知道是不是真的。
政策细则未出台,但从正常出来情况下,是要交的,因为个人税要同时满足满5年和唯一。
2020-11-12 10:49:20
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