二手房怎样交易?怎样防范二手房交易的风险?
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二手房交易过程中要如何防范资金风险?一、三“金”要分清首先,要区别意向金、定金和订金。定金是一种担保金,即支付定金的一方违约,收取定金的一方可没收该定金;收取定金的一方违约,应双倍返还定金。定金的意义在于以该定金为担保,督促双方按约履行合同。订金则是一种预付款,是款项的一部分,不具有担保的性质。在法律上并没有“意向金”这个专有名词,根据其意思,结合合同的实际情况,应该属于定金或者订金。如果无法根据合同本身的内容确定其性质的,可参考交易习惯确定其含义。通常认为,未明确有担保意思表示的意向金,应理解为订金。在购房过程中,购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权,需要支付意向金即为订金,但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金后,才转化为有担保的形式,代表买卖双方认可对方,愿意达成一致的买卖关系,假如有一方违约必将承担违约责任。一般来说,选择在房产中介居间介绍成交的购房者,首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋,然后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后,居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认,居间方将意向金转交给房屋所有人,这时的意向金就转化为定金了。与此同时,购房者需要注意,交付意向金一定要向房产中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存,以免房产中介公司的置业顾问有不道德的行为出现,造成不必要的麻烦。二、付款时间和方式要明确约定在二手房交易过程中,一定要在购房合同中对付款方式和时间进行明确约定,购房者可根据个人不同的情况采用不同的付款方式。一是由买卖双方自行交付款项。交易当事人自行支付交易资金的,应当在订立合同付款协议时,明确交易款项的金额、支付条件、支付方式和交付时间等。二是由房产中介机构和房地产交易中心暂管转交。通过房产中介机构和房地产交易中心划转交易结算资金的,交易资金的存储和划转一定要通过客户交易结算资金专用存款账户进行,不能通过其他银行结算账户代收代付交易资金。一般房产中介机构为了保障上下家的利益,经过买卖双方同意并在付款协议上约定好交易款项的金额、支付条件、支付方式和交付时间等,也可由购房者将相对应的房款先打入公司账户。为了保证资金的安全性,使其去向更加透明,寻找一家值得信赖的品牌房产中介公司是十分必要的。此外,在交割各项钱款的同时,还要注意无论是支付房产中介费用、定金或房款,支付方都应要求对方写下收据,以保证自身的利益。
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一、通过正规中介机构、渠道进行购买小编建议购房者通过中介公司找房源,不要直接从个人手里购买。因为房主可能会向你隐瞒关于房屋的真实情况,比如涉及诉讼、曾发生命案、房屋曾漏水等。而中介机构一般对本小区的房源比较清楚,能帮助排除可疑房源。而房产中介的从业人员素质参差不齐、构成复杂、流动性大,所以小编建议大家尽量找正规中介公司、学历高、经验丰富的房产经纪人。二、多看多问多参与购房者应尽可能和房主直接见面,切勿只是通过中介来了解房子。和房主见面后,要先了解对方的身份来路,然后询问清楚房屋的历史、隐患和权利情况,如这房子怎么来的?怎么装修的?谁在里面住过?卖房牵涉到哪些人?怎么没见他一起过来?这些看似普通的交谈,能够帮助购房者规避很多潜在的风险。三、房产权属要查清,合同条款要看明在签署合同前,购房者要和房主一起到交易中心查询房屋的权利归属,明确该房屋有无与其他人做过网签,有无存在抵押、查封等情况。二手房买卖合同一般是由中介机构或者房主提供,购房者应逐条逐字看清合同条款内容,切忌匆忙签字。同时要核对,每份合同是否一致,避免中介从中做手脚。合同空白处要记得打叉,避免另行增加条款。四、缩短交易时间购房者应尽量缩短交易时间,要求对方签约后立即安排过户,过户之后立即交房。因为办理的时间一长,房价下跌或者上涨,如果一方反悔,极易引发纠纷。五、如房主已婚,签约时要求配偶到场如果房主已婚,在交易过程中,应要求房主至少有一次夫妻都在场,最好是签约之时。因房屋可能是夫妻二人的共同财产,如一方偷偷将房子卖掉,另一方起诉,购房者可能会沦为被告。即使出具《配偶同意出售证明》,也可能存在伪造。一般中介公司会议室有录像,可以证明房主夫妻双方都知情。六、钱款支付要明晰,如需垫资要谨慎购房定金和购房款直接打到房主本人的银行卡。如果房主要求打到其他人的银行卡,建议在合同中明确指定收款的账户信息,并要求请对方出具一份收款确认书。假如房屋尚有贷款未还清,房主提出由购房者先垫资还贷,切记不能将资金直接转入其银行账户,要跟他共同到银行办理还贷,以避免资金被挪作它用,无法追还。
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(一)产权风险1.房主没有从事交易的资格,即假业主。规避方法:规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,为防止有人假造,签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。2.房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。规避方法:这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3.房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。规避方法:为防范此类风险,购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷,如果业主不能自己偿还的,会有中介公司提供金融服务,千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷,很多纠纷都会在这里出现。4.房子被法院依法查封的。规避方法:签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档,如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。5.不符合转让条件的房。按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的,比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。规避方法:仔细审查产权证。审查产权证应注意到以下几方面:1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。2.军产、院(医院)产、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以上市交易。
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一、通过正规中介机构、渠道进行购买小编建议购房者通过中介公司找房源,不要直接从个人手里购买。因为房主可能会向你隐瞒关于房屋的真实情况,比如涉及诉讼、曾发生命案、房屋曾漏水等。而中介机构一般对本小区的房源比较清楚,能帮助排除可疑房源。而房产中介的从业人员素质参差不齐、构成复杂、流动性大,所以小编建议大家尽量找正规中介公司、学历高、经验丰富的房产经纪人。二、多看多问多参与购房者应尽可能和房主直接见面,切勿只是通过中介来了解房子。和房主见面后,要先了解对方的身份来路,然后询问清楚房屋的历史、隐患和权利情况,如这房子怎么来的?怎么装修的?谁在里面住过?卖房牵涉到哪些人?怎么没见他一起过来?这些看似普通的交谈,能够帮助购房者规避很多潜在的风险。三、房产权属要查清,合同条款要看明在签署合同前,购房者要和房主一起到交易中心查询房屋的权利归属,明确该房屋有无与其他人做过网签,有无存在抵押、查封等情况。二手房买卖合同一般是由中介机构或者房主提供,购房者应逐条逐字看清合同条款内容,切忌匆忙签字。同时要核对,每份合同是否一致,避免中介从中做手脚。合同空白处要记得打叉,避免另行增加条款。四、缩短交易时间购房者应尽量缩短交易时间,要求对方签约后立即安排过户,过户之后立即交房。因为办理的时间一长,房价下跌或者上涨,如果一方反悔,极易引发纠纷。五、如房主已婚,签约时要求配偶到场如果房主已婚,在交易过程中,应要求房主至少有一次夫妻都在场,最好是签约之时。因房屋可能是夫妻二人的共同财产,如一方偷偷将房子卖掉,另一方起诉,购房者可能会沦为被告。即使出具《配偶同意出售证明》,也可能存在伪造。一般中介公司会议室有录像,可以证明房主夫妻双方都知情。六、钱款支付要明晰,如需垫资要谨慎购房定金和购房款直接打到房主本人的银行卡。如果房主要求打到其他人的银行卡,建议在合同中明确指定收款的账户信息,并要求请对方出具一份收款确认书。假如房屋尚有贷款未还清,房主提出由购房者先垫资还贷,切记不能将资金直接转入其银行账户,要跟他共同到银行办理还贷,以避免资金被挪作它用,无法追还。
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没有中介自行成交的二手房交易要怎么办理?
买卖双方本人携带身份证原件、产证(房产证、土地证或者不动产登记证)原件、契证、户口本、结婚证等相关证件可到三区行政审批中心设立的网签点申请二手房买卖合同的签订,或者也可以在银行申请二手房网签、资金监管、按揭贷款“一窗(站)式”服务。
2021-11-17 11:22:41 -
1个回答
二手房交易时如何规避资金风险?
由于交易时,付款约定时间、交房时间、过户时间具有时间差,为保障资金安全,现已推出了银行二手房网签、资金监管、按揭贷款“一窗(站)式”服务,可以直接申请资金监管。
2021-11-17 11:22:24 -
2个回答
二手房交易过程中可能存在的风险?
只要查清产权信息,户口,就可以
2021-11-17 11:22:00 -
2个回答
二手房网签过程中,可能会存在什么风险?
网签是交易中心给的合同,只要房子信息不会错,基本不会有风险
2021-11-17 11:21:39 -
1个回答
二手房过户贷款过程中,会存在什么风险?
① 产权不清、查封、债权债务、房龄超过商业银行约定的时效等原因,银行拒贷。 ② 信贷不良,或者偿还条件达不到银行的标准(比如工资收入太低)等由于购房人自身的原因办不下房贷。
2021-11-17 11:21:21 -
1个回答
购买二手房中存在哪些风险?
根据法律规定,只有产权清晰的房产才能顺利上市交易。以下房屋均无法进行过户交易: 一、产权交易有限制 ① 购房者在买房时要特别注意房子是否能够进行合法买卖,比如一些被查封、未满限售期限等的房屋是不能进行上市交易的。 ② 如果房屋尚未交付,原业主只有购房合同和发票而没有产权证,那么这样的房屋仍存在无法办理产权证的风险,不建议购房者购买此类还未办理房产证的房屋。 二、城市居民不能买农村宅基地自建房。 ① 农村宅基地自建房的土地性质属于集体所有,所以,宅基地的使用权不得单独转让给城市居民。 ② 小产权房需经国家批准,征地开发,等土地性质由集体变为国有时,符合相关审批手续后,才能在二级市场上进行房产交易。
2021-11-17 11:21:02 -
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到银行申请二手房网签、资金监管、贷款服务“有哪些要求与流程?
银行开展服务的对象为自行达成交易的买卖双方,或通过已备案的房地产经纪机构居间成交的二手房交易买卖双方。办理时由房地产经纪机构服务人员持经纪人相关证件,带领买卖双方到开展此项业务的银行申请二手房网签、资金监管、贷款服务“一窗(站)式服务”。 具体流程为:持相关资料到银行贷款预审--网签合同--资金监管--贷款审批--交易纳税登记--领证(或根据约定条件)划款。
2021-11-17 10:53:41 -
1个回答
二手房资金监管包括哪些资金?
监管资金是指交易双方当事人在二手房买卖合同中约定的交易价款,包括首付款、贷款等,具体可由各方根据需求自行协商确定。
2021-11-17 10:47:27 -
1个回答
是不是全部二手房买卖都要进行资金监管?
原则上,由房地产经纪机构居间达成的买卖都要实行资金监管,不实行资金监管的须签订 自行交割资金风险承诺书。 买卖双方自行达成交易的,自愿选择是否将交易资金纳入监管。不实行资金监管的风险自担。
2021-11-17 10:47:10 -
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什么是二手房资金监管?
二手房资金监管是指在二手房交易过程中,为了保证房屋交易资金的安全,买方根据约定将购房涉及的资金转入在银行开设的交易资金监管专户,由第三方银行根据各方商定的资金监管协议对资金的使用实施监管,待房屋交易登记完成或达到约定的支付条件,银行再将监管资金划转给卖方的一种资金交割方式。
2021-11-17 10:42:53
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