购买二手房时应注意哪些问题

通过房地产中介机构购买二手房时应该注意：1、首先房地产中介机构一般会带购房者看楼，购房者要仔细察看房屋的基本现状，并查看由业主或中介机构提供的房地产权属证书及其他相关材料，最好到广州市国土资源和房屋管理局档案馆查册，了解房屋的权属情况，确定房屋可合法交易后再考虑签约问题。2、与中介机构和业主签订买卖合同时，首先应该仔细查看合同文本的各项条款，与各方当事人协商条款的约定，并充分考虑条款约定引起的结果及各种可能出现的事项，不要盲目签约。3、若发现房地产中介机构存在隐瞒房屋情况或其他违规行为的，可向广州市国土资源和房屋管理局提供中介机构违规操作的书面证据材料，广州市国土资源和房屋管理局将展开调查，依法处理。

房价的持续上涨，让许多急于买房者望尘莫及，作为生活必备品的房子却成了大多数人可望不可及的“奢侈品”。买房吧，买不起，不买吧，急需用。于是新乡二手房便发挥了功用。二手房市场摇身一变，以主力军的姿态登上了房产舞台。曾经并不怎么起眼的二手房市场一下变得热闹起来。于是，大家不只考虑商品房，二手房也成了众多人关注的对象。二手房的购买与购买新商品房还是有一些不同的。在购买二手房时有一些需要注意的地方。新乡市房地产经纪人协会理事、副会长柴春才给需要购买二手房的人提出了一些建议。首先，要看所要购买的房子的产权手续是否合法，产权证件是否齐全，卖房人和其共同所有人是否同意出售。在购买二手房的时候,一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,避免一房两卖。要审视房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。特别要仔细关注二手房是否多人共有,如果共有,一定要有共有人同意出卖的证明书,才能签订有关协议,否则就会陷入不能办理产权证的窘境。除了产权关系之外,购房人还要在办理过户之前做好物业交割手续,结清各项费用后,一定要将费用清单作为合同附件,最好到现场核实房主以往是否有水、电、物业费拖欠问题。当然在选择房子的时候也会有一些建议，柴经理建议到，在选择房子时要选择南北通透、采光良好、不在楼两头的的房子。而且要考虑地段问题，要尽量选择那些离学校、医院、购物、交通方便的房子要优先考虑。另外户型要选择实用性强，针对不同的家庭、不同的经济、不同的成员组合、工作背景以及不同的年龄，来选择楼层、户型等等。总之，在选择新乡二手房时总的原则还是要选择适合自己的，无论从房价、地段、户型等各个方面都要从自己的需求角度出发，只有适合自己才能购买到舒心的房子。

二手房如果不满五年：个税1点契税，90平一下1点，90-144平之间首套1.5点，二套以上3点。144平以上3点。营业税,5.6点。一手房税费：契税同上维修基金200元/平。无个税和营业税。

选择哪家中介公司比较好？自己了解一下，找个信誉和口碑良好的，规模大一点的就可以。与中介公司交易应注意些什么？首先了解该公司的信誉，其次是否有营业执照和房地产经纪机构备案证明。中介公司的费用一般是多少?例如白居易。中介费一般是成交额的1-3%贷款服务费一般是几百元二手房公积金贷款首付的百分比是多少？公积金一般首付30%需要个人单独聘请律师帮忙嘛？只要中介公司够专业的话就没有请律师的必要了，因为他们赚的是中介费，不是为了骗人的。请这种律师的费用一般是多少？律师费一般是按标的物的价值来定的，一般是10%左右吧

首先要明晰产权，预防陷阱。法律、法规规定：一是共有产权的房屋须经所有共有权人同意，并且到场办理登记；二是对于房改房，要确认原单位是否已同意该房子的出售；三是对于农村自住房要慎购。因农村自住房只允许本村镇的人才可以购买，城镇居民不能购买；四是对产权有纠纷、产权不清、未办理产权登记的房子不能购买；五是房屋已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的；六是司法机关和行政机关依法裁决或者以其他方式限制房屋转移权利的。其次要实地查看，确认无误。一是对照房屋所有权证记载的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致；二是了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理；三是了解一下房屋是否有租赁关系，租期何时结束。因法律规定“买卖不破租赁”，如遇出让方无法让租用人按时搬出，购房者在租期内无法使用房屋。再次要签订完备的合同。买卖合同是预防纠纷的最有效的保障，使用合同范本，尤其要签订详细的补充条款，对付款方式、交房的具体细节都要有明确的约定，对各种情况的违约责任要具体且有法律上的可执行性。当然，你都注意了以上几点购买了房屋，笔者提醒你应尽量早同卖方一道，到房屋所在地的房地产登记部门办理房产过户手续，以避免纠纷“后患”。

这样的房子你要是买了,不能过户呀,那可就是君子协议呀.你认为靠仆吗?这种房子你的领导可以给买下来呀,转成商品房就可以上市交易啦!!!,这就是使用权的房子嘛!!

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。二产权——原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等三买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。四确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

二手房如果不满五年:个税1点契税,90平一下1点,90-144平之间首套1.5点,二套以上3点。144平以上3点。营业税,5.6点。一手房税费:契税同上维修基金200元/平。无个税和营业税。

二手房:5.6%营业税,如果是首套,144平以下,90平以上就是1.5%契税,如果90平以下1%的契税,144平以上3%的契税,如果是第二套房,契税都是3%。房东是唯一住宅的话免个税,不是唯一,就是1%的个税。开发商的制药交契税就可以了。

1.过户后产权证是否时从房产交易所拿出来的2.在拿到钥匙之前钱款是否安全

一手房：1.契税：3%2.维修基金：（一）购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。（二）购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。（三）对定销商品房（含动迁安置房等）不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。二手房：5.6%营业税，如果是首套，144平以下，90平以上就是1.5%契税，如果90平以下1%的契税，144平以上3%的契税，如果是第二套房，契税都是3%。房东是唯一住宅的话免个税，不是唯一，就是1%的个税。

法律事项：1.产权的清晰是最重要的，中介会拉产调，您放心好了。2.合同的签订的注意事项。每一条都看一下就行了，一般都是格式条款。3.过户，人去了就行，带上钱。