有贷款的二手房能买吗?一般可采取哪些方式?

而一般有房贷的二手房房龄都较小，这也吸引了更多购房者。那么，问题来了，还没还清贷款的二手房，如何交易？在交易中需要注意哪些问题？为了解决买卖双方的疑惑小编今日特意整理了本文来为大家解答。一、还没还清贷款的二手房能买卖吗？首先，大家需要明确一点：理论上，按照我国政策，以贷款形式购买的住房在房贷未还清之前直接转卖是无效的。因为贷款没付清，不动产权证应该是押在银行里。但实际操作中有变通之法。也就是说，贷款没有还完的二手房仍然是可以进行买卖交易的。只是在交易过户和后期的手续办理的过程中，相对于没有贷款的二手房，程序会复杂一些，而且通过中介进行办理的话，可以大大减少风险。二、买卖有贷款的二手房，一般可以采取哪些方式？小编在这里介绍两种可操作性最强的方式，大家可根据自己的实际情况，进行选择。1、用买方首付款还清房贷，拿出不动产权证，再售出这是当下二手房交易中应用最多的模式。该方式适用于卖方贷款额度较低，或所剩贷款数目不大的交易。因为通常情况下，买家会认可：首付款为房产总成交额的30％至40％。不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。而房屋完成解押后，买家才能申请贷款，贷款审批通过后就可以进行过户手续。可这样的方式有风险吗？答案是肯定的。最主要的风险，出现在买家帮卖家还清贷款后：一是卖方对价格反悔；二是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，卖方出现了债权债务纠纷；三是卖家恶意诈骗。

选择合适的二手房解押方式第一种解押方式：买房先行垫付，用买方的首付解押。这种方式风险性比较高，要确定买房是否能按时解押，同时，在抵押解之前，房产可能随时被法院查封拍卖，卖方也可能临时反悔。这些风险都比较大。第二种解押方式：卖方出资解押，解押后正常交易。如果卖方的解押资金不够的，也可以考虑使用第三方资金去解押。包括垫资费用，在解押之前，买方也争取让卖方去承担这部分的风险。毕竟，在解押之前，房产交易的风险应当由卖方来承担。二手房交易中如何付首付在二手房交易过程中，买方需要向卖方支付房子的首付，首付款金额大，风险毕竟高，在支付时一定要谨慎，特别是对于购买有抵押的二手房时。1、在办理解押手续之前，不要支付首付款。一般来说，二手房抵押的撤销手续需要半个月左右的流程的，在还清贷款和撤销抵押的这段时间里，也不要付首付款，要等到房子的撤押手续办理完了之后再支付。2、可以选择银行等资金监管方式交付首付。这样比较安全省事，不必担心首付款出现什么大的问题。购买正在还贷的二手房，是有风险的，我们需要在二手房的撤押和首付交付上上点心，规避一下能够规避的风险。在合同中要明确规定双方的义务，以分清责任不论贷款的相关手续是由谁来负责办理，均应在合同中约定买卖双方应当提供的资料清单、清单提供期限以及如果不能按时提供资料时所应当承担的违约责任。这样，如果购买者不能按期取得贷款，就可以根据合同中的约定，追究责任人的违约行为。在合同中要明确全部事项建议买卖双方在合同中要规定以下的内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。

可以购买，有贷款的二手房可以交易。前提是结清贷款注销他项权证，然后买卖过户、产权变更；贷款不可直接转嫁给买方，买家可以先帮卖家结清贷款曲线转嫁，这部分金额算作总房款里面。把他欠银行的钱全还清了之后，他拿完证跟你过户，很多人都是这么交易的，只是你交钱之后要签下合同，要验证房产证，如果他买的新房，应该还有购房合同和购房发票。

其实这位朋友的想法是有道理的，但凡涉及到金钱，总是小心为好。下面小编就给大家讲讲，当购买有贷款的二手房时，应该注意些什么才能安心交易呢？一、不要相信口头约定，一定要写在合同上购房合同是具有法律效力的，因为它能在关键时刻可以保护作为买方你的权益，所以任何附加条件都要写在合同里。只有当房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，出现问题了才容易维权。另外，如果中介表示房产买卖合同有标准模板，不能随意添加条款，那么在这种情况下，记得一定要坚持签订附加合同。因为在维权过程中，能帮助你的只有白纸黑字，而口头约定是没有任何效力的。二、预告登记以防一房二卖其实，所谓预告登记的官方定义就是：指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。而预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》中的规定：登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。总之，国家法律出的这一招防的就是买卖双方虽然已经签订了购房合同，但是还未办理过户，在这期间不动产权证仍保留在卖方手里，房主仍然可以暗自将房屋抵押。当完成预告登记，若没有购房者的同意，房主就没有权利将房屋进行抵押、担保，也无权变更房屋权属人。即便房主在预告登记后仍私自与第三方签订了抵押合同、担保合同，该合同也没有法律效力。也就是说，进行预告登记后，如果房主想一房二卖，也绝无可能。当然，这也是最有效的防止房屋产权发生纠纷的方法，既保障了买房人权益，也保障了房主权益。三、查房屋档案和房屋详细信息去房产局查看档案是要在未缴纳购房款之前进行的。一般来说，房产局查册只要知道房产地址和不动产权证号就可以，但是通常都是要收费的。建议在买有贷款的二手房前可以查询到其房产基本情况、查封情况和抵押情况，以确保房子能够顺利过户，并在过户后不会产生纠纷。但是，上述的这种方法也可能不用了，因为现在有“宗地号”了，而通过“宗地号”查询房产详细信息是在完成不动产登记后进行的。在已经实行不动产登记的今天，房产买卖双方是完全可以通过“宗地号”查询到房屋产权，土地性质，抵押、查封等基本信息。那什么是“宗地号”呢？其实，宗地号又称地号，根据宗地的划分情况，每个宗地编号共长13位，第1－10位为该宗地所属行政区划的代码。仅从宗地号上就能够了解到许多房屋的信息了。其实二手房交易风险还是有的，尤其是贷款未还清的房子，会拉长整个交易流程。因此关于二手房买卖，小编在这里给大家一些小建议：首先房屋归属要搞清，不动产权证看好是否抵押，以及产权年限。其次购买有贷款的房子，房主要先还款，因此预约还款需要时间；房主还完贷款还要进行抵押注销方可过户，过户很可能需要排号，故而这个时间成本要心里有数。最后如果有房产中介代办，中间能省掉许多麻烦。但千万别为了省中介费委托不了解的小中介，须知任何服务都是一分钱一分货，一定要选择信誉良好的正规中介。