想问问委托中介买房应该注意什么?
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通过中介买房时应注意:1、选择中介公司时,较好选择信誉好,有资质的中介,这样有利于买卖双方房款和房屋的顺利交接。2、签订委托合同时,要对内容逐条仔细看过,有争议处需双方探讨达成共识,对于不了解的情况一定要多方打听,完全明白细则后方可签字盖章。3、交定金和签订买卖合同时,较好三方同面,一起商定合同的细节,三方都要达成一致意见,避免日后起纠纷和冲突。4、买方应该坚持房产交易全部完成后再付中介费,并要在合同书中写清楚,这样才可能避免被不法中介蒙骗。通过中介买房的方法:1、去房产局签定买卖合同以及补充协议,对双方的责任和各自支付的费用做出约定,买卖合同签定后去房产局核价。2、卖方拿着买卖合同、身份证、房产证等去地税局报税,交纳个人所得税、营业税等等。3、买卖双方去房产局办理资金托管,买方将首付款存入房产局指定帐户。4、买方缴纳契税,然后在房产局办理房屋产权变更登记,期间还需要缴纳登记费、手续费、印花税等费用。5、按照指定的日期领取房产证。6、拿着房产证去评估所做评估,较好是贷款银行指定的评估机构。7、带身份证、婚姻证明、房产证、评估报告、买卖合同、首付款的资金存入凭证、托管协议、收入证明以及其他相关资料去办理按揭贷款。8、银行审批资料,如果通过就会通知买方去银行拿审批后的贷款合同。9、去房产局办理他项权证,一般三天会下来。10、把他权证交到银行,同时催促放款。11、放款下来后去银行拿一张贷款回执,一般银行会给买方回执第六联,第三联会由银行转给房产局。12、买卖双方凭托管协议、放款收据、房产证、身份证、首付款资金存入证明去房产局取款。13、买卖双方去办理房屋、水电、气、电话、宽带、有线电视的交接,买方记得把卖方的土地证给要来。
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一、找中介卖房会有什么风险?1、报价有风险在中介报价之前给房子合理估价,卖方可以询问小区同户型的房子卖价多少,也可以登录类似网站查询近期同小区、同户型房屋的交易价,再结合自己房屋的装修装修、楼层等合理估价,而后根据中介的建议给自己的房子定价,有的中介,为了让房子卖的快,早拿提成,可能会压低房价。或者有的中介,想卖个高价钱,多一些提佣,耽误卖房时间。2、独家委托有风险在你办理独家委托后,中介会承诺一定期限内将您的房子卖出,并给您一定的保证金,若房子卖出去,您返还保证金,若房子没卖出,保证金归您;但在约定期间内,您只能委托这一家公司出售您的房子,若您的房子在其他家出售了,那您需要向该中介公司赔偿违约金。独家委托确实有优势,比如:卖房快(优先推广)、客户多(经纪人更多机会)、更安全(无议价风险,效率高)。但办理独家委托需慎重,选靠谱、有实力的中介公司能保证以上三个优势。否则不仅房子不好卖,从其他公司交易了,还要赔钱。3、有信息泄露风险房子刚刚挂出去,有的房主会接到很多“小额贷款”、“资金周转”、“新房出售”等骚扰电话,这些都是信息泄露。在挂房源的时候,您除了房子地址、姓名、电话外,还有家庭、身份证等信息,因此十分危险。4、后续尾款难追收风险二手房交易流程复杂,包括银行免签、缴税过户、办理抵押、物业交割等等,如果遇到不靠谱的中介,一旦签完约,收完中介费,很可能会消极怠工,后续的流程不配合办理,卖方业主很难拿到钱,甚至有追不到尾款的情况。二、怎样避免中介坑人?1、卖房前咨询价格:心中有数,根据实际情况,自己给房子定价除了比较通宵去同户型房子的价格,你还可以网上查询小区历史房价走势。另外,你还可以去找不同中介,以“买家”身份咨询同小区、同户型的房价。2、多多沟通,防忽悠中介公司会根据客户的看房情况给卖方反馈,但也可能也会以客户的名义去打压房价的。这时卖方就要根据个人需求再确定一下房子的价格。不着急价格可比市场价高一点,着急需比市场价低一点。卖方自己稳住,并多与卖方沟通才靠谱。3、不行换人一套房子从挂牌到签约,都会有一个周期。比如北京房子周期一般在一个半月左右。如果时间超过2个月,就需要和中介公司沟通了,最好找经理级别的。只要房子不存在瑕疵,卖不出去无非两个原因:价格高,中介没有推荐。如果是中介不出力,沟通之后还是没效果,再找其他中介公司挂牌。
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委托中介卖房是可以省去很多麻烦,但不代表没有麻烦,一旦你选择了一个不合格的中介,那反而是为自己添了麻烦,所以委托中介卖房一样不可以掉以轻心,那么委托中介卖房要注意哪些问题呢?现在就让小编一一为大家说明吧。1、选择正规中介选择中介是委托中介买房的重要环节之一,选不好中介,可能会造成你的房子久久无法出售,或者卖不出好价钱,甚至可能出现不法中介卷款逃跑的情况。所以,为了避免这样的情况出现,你一定要选择一个正规的品牌中介,并且要注意核实该中介公司的营业执照等证件,也可以向周边人打听该公司的服务质量和水平等。2、查询房屋均价房屋均价是制定房屋售价时必定要考虑的因素,当你委托中介售房时,需要与中介商议售价的问题,如果你不清楚房屋的均价,中介就有可能报给你一个较低的售价,然后将你的房子高价卖出,从中赚取差价。因此,在给房屋定价之前,你一定要对房屋均价做好事先调查,做到心中有数。3、切勿全权委托一些售房者为了免去陪同看房或者亲自到场办理手续的麻烦,会在委托合同中表示将权利全权委托给中介,这是不可取的。给中介授权的时候一定要适当,决不可给予他们过大的权利,不然这可能会被一些不法中介利用起来赚取私利,而且就算是适当地授权,也需要在合同中明确授权的具体内容,以防万一。4、委托的时间不宜过长委托中介的时间不宜过长,如果时间过长,这就可能让一些不法中介钻了空子,利用这段时间为自己谋取利益,比如拿着购房者支付的房款进行投资。所以,在签订委托合同时,尽量选取适当的时间节点来委托授权,如果委托时间不够还可以再签订补充协议进行委托。5、明确中介费的支付细节中介费具体是多少,应该怎么支付,支付时间是什么时候,这都需要与中介约定清楚,而且不能只是口头允诺,必须落实到书面上,在合同中明确标注。在约定中介费之前,你可以了解一下同类中介公司的收费标准,以免白白花了冤枉钱。
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1、审查中介的资质选择有营业执照的房产中介公司比较可靠,比如中原地产或者麦田这种比较大的地产公司等等都可以,没有营业执照是不允许办理房产中介公司业务的,所以没有任何保障,可能收了钱人就跑了。房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所比较醒目的位置公示下列内容:营业执照和备案证明文件、服务项目、业务流程、收费项目、交易资金监管方式、信用档案查询方式、投诉电话及价格举报电话、政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本、法律、法规、规章规定的其他事项。2、签订书面合同中介公司不是你的代理人,中介公司是为买卖双方服务的,所以不要轻信中介公司服务人员的口头承诺。3、签订两方协议最好与中介公司直接签订两方协议,不签订买方、卖方和中介公司的三方协议,因为三方协议中,往往是中介把责任都推给了买卖双方,自己只收取中介费不承担责任。4、必要时签订补充协议在绝大多数情况下,买卖双方花在签订合同的时间都很仓促,不仔细看条款,中介只告诉你在哪签名,买卖双方根本不知道合同中有关中介的义务和责任是如何约定的。建议应在特别约定中对有关事项予以明确,并以书面形式留存,特别是针对中介的虚假承诺,否则一旦发生争议,买方或卖方将难以举证而承担不利风险。5、要求中介公司进行房源真实性核验在居间合同里约定:因房源真实性有误导致买方损失的,就当承担赔偿责任,赔偿的额度是多少,比如房产交易中信息披露的透明度问题至关重要,房屋坐落、房屋性质(是否两限房、经济适用房、央产房等)面积、周边配套、房龄、朝向等问题,有无共有权人、是否被抵押、是否为学位房。6、要求中介公司核实房屋权利人身份要求中介公司安排与房屋权利人见面,当面核对房屋产权证或不动产权证与身份证、户口本是否一致,如果房屋产权人不出面,购房者应要求其出具委托授权书,并约定中介有复印和保留这些文件的义务,否则中介公司应该承担违约责任。7、把中介公司提供的文件,作为合同的附件比如中介公司提供房屋的户型图,房产证复印件,以及其他证明资料可以作为居间合同的附件。8、保留中介公司经办人信息可以要求跟中介公司索要经办人的胸卡复印件,工作卡的复印件,或索要经办人名片。因为经办人可能不是买卖合同中载明的经纪人,在发生争议以后中介公司可能会不承认经办人是公司的员工。9、明确中介公司的服务事项如提供房地产信息、实地看房、房源真实性核验、代拟合同、协助办理网签、协助办理面签、协助办理房屋产权过户等。
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①签约签约一般包括房屋交易中各项合同的签订。双方签订的合同是购房的凭据,所以买卖双方必须到场;②网签网签是为了防止“一房多卖”,买卖双方均须在场;③按揭合同需贷款时,双方持有关资料去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,获同意贷款书;④资金监管及面签全款的情况下会实行资金监管,资金监管是双方的义务,保障资金安全,买卖双方都必须到场。若买方需贷款的,买方还需携相关证件进行贷款面签;⑤房管局过户交税到房屋所在地国土房管局办理过户登记和缴纳国家规定的税费手续,买卖双方到场;⑥房屋交接二手房交易的最后一个环节有户口迁出、物业交割等内容,买卖双方均需到场。
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房贷的还款方式可分为等额本息和等额本金两种计算方法。1、等额本息还款法特点是:整个还款期内,每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额,有计划的安排家庭的开支。适合收入稳定的家庭,便于借款人合理安排每月的生活,对于刚刚工作不久的年轻人,由于前期收入较少,也可选择这种还款方式缓解生活压力。2、等额本金还款法特点是:本金在整个还款期内平均分摊,利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少,但偿还的速度是保持不变的。适合于初期还款能力较强、希望通过归还较大款项来减少利息支出的人。对于年龄比较大的人也可选择这种还款方式,因为他们会随着年龄增大或退休,后期收入可能会减少。介绍一下两种还款方式的计算方法。假如一套房子,100平方,每平方10000元,首付三成,贷款20年,那么该房屋的总价为10000x100=100万元,首付三成就是30万元,贷款金额为70万元,贷款期限20年,目前的按揭利率为6.13%(最新利率),按还款方式“等本息法、等额本金法”分别计算如下:1、等额本息还款法每月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕月利率=年利率÷12公式中^表示次方,如^240,表示240次方(即贷款20年、240个月)每月还款额=700000x(6.13%/12)x(1+6.13%/12)^240÷[(1+6.13%/12)^240-1]=5067.7元总利息=月还款额×贷款月数-本金=5067.7x240-700000=516248元还款总额=每月还款额×贷款月数=5067.7x240=1216248元2、等额本金还款法首月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率=700000÷240+700000×(6.13%÷12)=6492.50元每月月供递减额=贷款本金÷还款月数×月利率=700000÷240x(6.13%÷12)=14.90元最后一月还款额=首月还款额-每月递减额*(贷款月数-1)=6492.5-4.9x(240-1)=2931.4元总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额=[(700000÷240+700000×6.13%÷12)+700000÷240×(1+6.13%÷12)]÷2×240-700000=430850元经计算:第一个月还款额约为6492.50元(以后逐月减少,越还越少),最后一个月还款额约为2931.40元。还款总额约为113.09万元,总利息约为43.09万元。
2021-06-11 16:45:01
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