二手房买卖价格应该怎么定价?需要注意些什么?

二手房价格怎么估算？一、过户指导价该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。说简单一点就是说建委规定的最低过户价建委规定这一片是单价不低于多少，只要房子的单价高于这个数就可以过户，合同价做太低的话建委不允许过户。二、网签价现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格，首先这个价格必须高于房管局要求的区域最低过户指导价。其次，网签价最高可以到达合同价的90％－95％。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。三、合同价（最终成交价）该价格是根据合同规定，卖方在正确的履行完合同义务后，买方应该支付给卖方的价格（卖方的净得价）。是不是觉得定义“苍白”，那我们就举个例子来加强一下认知好了。比如你要购买一套二手房，面积100平，成交价为300万，最低的缴税和过户价格为20000元／平，在房管局中体现的价格是100X20000＝2000000元。二手房价格怎么估算？二手房评估要注意什么？二手房评估要注意什么？一、为什么要进行房屋价格评估？1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。二、影响二手房的价格评估的关键因素有哪些？1、位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。2、房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。3、房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。4、房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

一、瞅准卖房好时机房价上扬期，房价处于接近顶端的时候，是最好的卖房时机；这个时机房价可能不是最高的，但是出手是相对容易的，可以通过国家调控政策执行情况及市场成交情况来判定。二、做好价格评估做价格评估时可以参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，或请业内的朋友和有信誉的中介公司参与评估，和中介关系搞好一点，他们会帮你卖个好价钱。这里的中介公司最好找一家本地前三名的品牌连锁中介，让他给你多推荐几个不差钱实在的客户，千万别想着少给中介费，耍小聪明之类，你一个外行真的玩不过内行的。做完了价格评估后房主就要根据自己的实际需要对房子进行定价了。如果急于出售变现可以将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格低一些，但不可以过低，否则反而会使买家产生疑虑。如果不急于出售在定价时就要考虑当地区的房产增值速度了，我们可以定一个稍高于当地二手房的销售价格或每隔一段时间就对价格进行一次调整。三、优化房子自身状况精装修比较有优势，比如花1万块装修一般可以多卖两三万。如果不想费钱装修，就把房子好好打扫干净，东西摆整齐，看房时把所有灯打开，特别是阳台最好不要凉衣服，影响房间的采光。这里就隐身出来一个看房时机的问题，最好是白天阳光充足的时候去，如果周边配套齐全，可以挑热闹的时候晚上去看也不错。总之不要因为房产即将出售就对其采取不闻不问的态度，最后受损失的只有自己。四、有贷款想办法还清如果你房子有贷款的情况下，你最好想办法借钱先把贷款还清了，这样的话客户就可以贷款了；如果你的房子有贷款，那么你只能找全款客户，人家帮你还清贷款再交易，这样的话你房子的价格肯定打折。五、配合买家看房可以对于来看房的买家提出的问题做一些简单明了的介绍，不必显得过分的热情和急切。不与买家谈论房产的出售价格，那是签合同时要办的事。切忌随意更改房子的报价。对于反复来看房子的同一买家可以进一步介绍该房屋的特点，不要对买家对房屋的批评不满。

通过中介卖房子的流程1、选择中介既然是委托中介卖房，那么选择中介就是其中的必要步骤之一，选择一个什么样的中介，将关系到你的房子之后会在多少时间内卖出，以多少钱的价格卖出等等。因此，你必须选择一个正规且有口碑的品牌中介，以保证交易的顺利进行。2、上门看房让中介人员上门看一下自己的房子，了解清楚房屋的具体情况，包括房屋的地理位置、房屋大小、装修状况等等，以便其更好地将房屋销售出去。3、订立委托合同准备好与房屋相关的文件交给中介公司进行核查，并且与中介公司商谈房屋价格、中介费用、出售底价等具体细节。商议妥当之后，售房者便可以与中介订立委托合同了。4、看房如果中介找到了合适的购买者，肯定需要带着购房者去实地看房，这时你就需要中介看房，这样的话不仅可以表现出想要与对方进行交易的诚意，也可以增加购房者对你的信任感。5、签订买卖合同如果购房者愿意购买你的房屋，便会与中介进行进一步的商谈，比如房屋价格、支付方式等。中介与购房者谈妥了价格之后便会制定出买卖合同，你需要当面与购房者签订房屋买卖合同。6、支付房款签订完房屋买卖合同之后，购房者便会通过中介支付房款给你。如果交易双方约定的房款支付方式是按揭贷款，那么购房者会支付首付款给你，如果约定的支付方式是全款，那么购房者就会支付全部房款给你，但为了安全起见，也有可能是部分房款。7、办理过户房款支付完毕之后，你需要持房屋权证书、身份证、户口薄等相关资料，与购房者一起前往房管局办理房屋过户手续，并缴纳相应的税费。8、交接房屋等到过户手续办理完毕之后，你需要结清水、电、物业等费用，办理好电话过户、电视过户等房屋交接手续，然后将房屋钥匙交给购房者即可。

二手房的价格是根据周边的生活配套，楼层，装修，房本，学区，市场，来定位的，要注意的是中介收取的费用是否合理，不明白的地方可以在发问题，

下面就来具体看一下定价的几个参考因素：1、区域价格调查：区域价格调查是为二手房定价的第一步，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。在做区域价格调查时可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。2、对手中的房产进行价值评估：通过了第一步区域价格调查后，你应该已经对自己的房产价值有一个大致的了解了。下面要做的就是对手中的房产进行细致的价值评估，为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些，在为二手房定价时是十分重要的，只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。3、确定心理价格底线：在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额，这样才不至于在卖掉二手房后、购买新房时依然出现捉襟见肘的情况。需要注意的是：制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。4、预留一定的砍价空间：对于当下并不景气的房产市场而言，在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%至5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%至10%也是合理的。另外请朋友们注意的是：在市场价格出现急升或急跌的情况下，这个方法并不适用。

买卖房产不是说简简单单看个眼缘就够了，在实际生活中买卖房产是比较复杂的事，不管买家还是卖家，对房子的价格等方面都是有很多要求的，并不是简单的一手交钱一手交房这么简单粗暴，毕竟不管是买方还是卖房在买卖过程中都是要经过多方的比较和考虑才会最后做决定的。而且在交易房产的整个过程中，给定金、过户、交房等这一系列的过程当中，如果在哪个环节稍有不慎的话可能都会最后导致交易失败。所以，这也是大部分房主不能给自己的房子做出准确定价的原因之一。通常情况下房主没有办法给自己的房子定好价，主要是怕自己的房子价格定的过高或过低都不太合适，过高了可能会吓跑买家，过低了自己可能会吃亏。其实在现实生活中，交易房产的时候，只要跟紧了政策，看准了时机，再掌握一点定价的技巧，这笔买卖差不多就成了。所以今天要分享的是卖房定价的一些方法。1、竞争定价法看看竞争对手的房子大概在什么价位，给出一个与之相比较低的价位，购房者一般都会选择价格更低的房子。其实每个行业都是有竞争性的，房产买卖更是这样，由于大部分人都会把房子视为必须品，很多人都有“有房才有家”的根深蒂固的观念，买房都是早晚的事，所以房地产行业竞争都是很激烈的，所以竞争定价法也是一个不错的方法。2、成本加价法将房屋以及房屋内各设备的成本价格全部计算出来，然后在此基础上进行加价，但是价格一定要合理。房屋的建造都是有一定成本的，而且装修房子其实也是需要成本的，例如房子里的家具、家电购买回来也是需要不少钱的，所以在出售二手房时就应该考虑使用成本加价法来定价。3、非整数法非整数法会让购房者感觉自己取得了优惠，从而更愿意购房，即使房子的单价只是从9000元变成了8999一平。其实很多人都是有占小便宜的心理，就跟超市卖东西是一样的，超市里的商品定价的时候一般都不会用整数，如9.90、1.90，房屋定价其实也是可以借鉴超市定价的，就像买水果时，4元一斤和3.9一斤，其实就只差了1毛钱，但是大部分人都会选择买3.9一斤的，从视觉上给人一种优惠感。所以，卖房子时单价定为9000一平的出售情况可能就不如定为8999一平，所以说非整数的定价法会让购房者认为得到了实实在在的优惠，这种定价方法也是很好用的。其实卖房想要定出合理的价格，在做好充足准备的前提下就需要掌握相应的定价方法，如果卖房时不知道怎么定价就可以参考上面的方法。除了掌握这些定价方法，还有一些事项是需要注意的。1、了解自己房子优缺点首先必须要知道你的房子相对于其他的房子来说有什么样的优点或缺点，因为如果想把房子卖的高一点，至少要给购买者一个充足的理由，那就是为什么你的房子会比别的房子价钱高，而且在看房的过程中肯定是要给购买者去介绍你的房子有哪些优点，不过在讲述过程中不建议大家一口气把自己房子的优点都讲完。其实在描述房子优势的时候可以间接性的，如果一口气把房子的优点介绍完了，那购买者可能会想这房子为什么都是优点，没有缺点吗，可能就会对你产生质疑，而且如果把房子塑造的太完美，后面别人发现缺点的时候，抛出来的问题会让你很尴尬的。所以在给购买者介绍房子优势的时候要间接性抛出，特别是在购买者对房子进行挑剔的时候，可以顺势抛出房屋的优势，来“抵消”他的顾虑。2、确定心理底线除了了解房屋优势以外，还要有个心理底线，在给房子定价格的时候，肯定会有一个底线，最低能接受多少的价格，在讨价还价的过程中必须坚守自己的心理底线，如果对方还价低于你的心理底线，你肯定是接受不了的。特别是你计划卖掉这套房子还要换一套房子的时候，这个心理底线要根据购买新房所需要花费的资金、首付款、后期月供数额来确定，这样在讨价还价的时候才能做到心里有依据，不会别人说多少就是多少，或者自己认定了一个价格后始终不和中，交易就会失败。3、留足砍价空间除了心理底线之外还要留些砍价空间，讨价还价是每个交易必经的过程，一口气咬定一个价格绝对不让步的话，买家能特别痛快接受你的定价的情况也是比较少的，所以必须在自己心理价格的基础上留一定的砍价空间。如果急于出售的话，砍价空间应该定在心理底线的价格上浮的3%~5%左右，如果不急出售的，砍价空间应该定在心理底线的价格上浮的5%~10%，这样比较容易成交。4、察言观色最后需要注意的一点就是察言观色，在和购买者沟通的时候需要了解下他的购房需求，看他是不是急着购买房子，如果要是急着购买房子的话，房价上也没有必要做出很大让步的，所以摸清对方心理底线也是很重要的。房子想卖个好价钱，除了委托一家靠谱的中介，自己也要做好充足准备，了解自己房屋的优缺点，还应该掌握一定的定价技巧，在定价过程中确定好自己合理的价格底线，留足砍价空间，学会察言观色，这样房子才能以一个较高的价格更快转售出去。