二手房买哪里好?买二手房地段根据什么来选择?

不要只看房子，还要看资格购房者在选购二手房时，往往注意房屋在类型、价格等方面是否让人满意，却忽视了首要的问题：该房的所有权性质，是否具备上市交易资格。遇及如下的二手房，奉劝购房者还是避退三舍吧：军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；仅有使用权的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；上市出售后会形成新的住房困难的；产权共有的房屋，其中一方共有人不同意出售该房产的；房产已作抵押，且未经抵押权人书面同意转让的；处于户籍冻结地区，并已列入拆迁、公告范围的；依法被查封或者依法以其它形式限制权属转移的；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。如果该二手房属于央产房，以下几种情况也是不能上市的：凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大中专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房(规定能够住满5年内容的除外)，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。(上述办法不含部级干部住房上市出售)以及其它不能买卖的情况：3年内被政府规划为拆迁范围的房产，在当地房产交易部门已被冻结。不要只看房龄，还要看质量有些购房者在选购二手房的时候，往往对房屋的房龄和建成年代比较关心，而对房屋的具体质量则关注不够。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其实不然。每一套房子的建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量上也会千差万别，未必房龄越短质量就越好。某些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽人意；相反，有些房子虽然建设较早，但却历久弥坚。购房者在考查二手房的时候，要仔细考察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面，到门窗、管道，每个细节都要认真观察。房型结构，面积大小，是否与产权证相符；户型是否合理；管线是否太多；是否改动过房屋的内外部结构；是否改动过牵涉到面积计算的结构；是否带装修；了解内部结构：管线的走向、承重墙的位置等。配套设施打开自来水龙头观察水的质量和水压，以检测这一带的水质硬度并测试水压大小。了解该房屋的供电容量是否能满足需求；检查电线的老化程度。查看煤气、天然气的输送情况，提醒注意的是要根据点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度、是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全。了解供暖单位的性质，是市政供暖还是小区单独供暖；是上门收取暖气费，还是自己到收费站去交；暖气片数量多少。测试有线电视的开通情况等。不要只看表面，还要看物管购房者在选购二手房时，常把关注的焦点放在房子本身，却忽视了物业管理、取暖方式及相关费用等入住后与自身利益息息相关的环节。购房是一个相对短暂的行为，居住却是一个长期的过程。要想在购房后的居住中获得较高的生活品质，良好的物业管理是必不可少的。目前某些已购公房社区还不存在真正意义上的物业管理，某些二手商品房社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生，这都会对购房者入住后的生活产生不良的影响。因而，选购二手房时要仔细了解相关情况，如保安、保洁、绿化的水准；提供服务的内容和水准；基本生活设施的管理：如有没有信箱，电梯的品牌、速度、是否有人值守(旧小区的电梯一般较老旧，有人值守更可靠)、晚上最晚开到几点等。此外，还要核实该小区水、电、煤、暖的价格，物业管理费的收费标准以及车位的费用等。

一般来说，二手房相对较好。但也不是绝对的，这要根据个人经济条件及职业因素综合考虑。如果经济条件允许，可选择条件很好的城市商业中心购买一手房，按自己的需要进行装修。请看对比：1、新旧。一手房多为新房，但大多位毛坯房，需要进行装修。二手房大多都是带装修的，可以直接入住。但同样如果对装修要求较高的，还是选择一手房比较好，毕竟二手房重新装修的成本要大大提升。2、税费。二手房除了应缴纳的契税外，还需要缴纳诸如营业税等，比新房多出一部分开支。3、现房。二手房大部分都是现房，而新房期房等待的时间较长。4、位置。二手房的位置整体上要比新房要好，其周边配套等资源比新房要成熟。买房子应根据个人需求进行取舍，没有十全十美的房子，只有取舍有度需求，但不管怎样，最关心的就是房子的质量靠不靠普，开发商靠不靠普，不靠谱，选什么房子都空谈，到最后交不了房，住不进去，徒增损失。通过房产中介购买二手房，可以最大程度的保证房源的合法性，但也不绝对，但如转按揭等手续、跑贷款手续等，通过中介会简洁很多，省人力物力。

一手房基本上是期房，如今市场上也有不少楼盘推出现房；二手房都是现房，可现买现住，或简单装修即可。一手房按揭比例大一点（首付30%），二手房按揭少一点（一般40%）。一手房产权可能出问题的几率大（先买房，建成后办房产证）；二手房比较简单（签完合同后可以直接过户，产权明细）。一手房价格一般比较高（但是按揭首付一般比二手房低）；二手房总价一般都比期房低（但是按揭首付比较高）。一手房买的时候省心（房产证办理的手续自已只用提供基本手续就可以，其他不用操心，开发商完全给办好）；二手房手续比较繁琐（主要是从过户到领证都得自己直接出面，到场，签字什么的，比较麻烦）。一手房在交房后装修还是一笔很大的开销；二手房一般都是装修好的房子，姑且不算装修的花费，反正在装修污染上比新房挥发性污染少很多了。

一、核心地段房龄大二手房的优点1．地理位置好其一般位于交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于中间位置，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地铁、BRT（快速公交）等；居住在这类房子中，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本。这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。2．价格较低在房屋的定价上，会考虑到二手房的折旧率。由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要低不少。不少二手房的户型小，60－70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。二、核心地段房龄大二手房的缺点1．比较破旧，小区环境一般这类老房子建设的时间比较早，小区一般没有什么绿化等规划可言，房子建得密集，楼间距一般比较小，有的发生火灾，消防车根本就开不进来。加之20年左右的风吹日晒，房子比较破旧。2．车位不足，物业管理差小区的物业费比较低，与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。3．买后得翻新装修老房子的装修一般都比较差，尤其是厨房和卫生间。因此购房者买到房后，还得敲掉原来的装修部分，再次重新装修，装修会受到房屋结构的限制等。4．贷款的年限有限这点购房者一定要注意，因为一般来说二手房房龄＋贷款年限，不得超过30年或者40年。由于其贷款的年限短，意味着每个月的月供高，还贷压力大。5．房屋质量难以保障因为这样的二手房是由90年代建造的房屋，所以大多为砖混结构，再加之使用的时间久，房屋质量就难以保障了。如果要翻新，也得费一些功夫。6．邻居的层次参差不齐买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。年轻人居住在此处，难以融于环境，难以认同这种生活氛围。三、买房建议对于第一次买房的刚需族来说，尤其是80、90后或者追求生活品质的人群，不建议买这类房屋。如果只是作为过渡房，那么至少也要居住3－5年，这个时间并不短，但居住不舒适，是会影响人的心情的。再者，将来将房屋转手卖出以房换房，房屋并不好卖，不敢保证会不会贬值。对于不追求生活品质、已经有至少一套房的人群来说，这类房屋至少将来拆迁的时候，能赚上一笔。如果个人要购买此类房屋，就要注意问清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的质量、考察小区的配套设施和整体环境、留意小区的安保措施和居住人群的特点等；另外，考虑到自己家庭居住人口的构成，老二手房一般没有电梯，如果有老人居住，会不方便。

新房和二手房各有利弊，购房者可以根据自身的要求和预算进行对比选择，同时可以从以下几个方面考虑：1、地段：在市区、热点区域二手房随处可见。新房近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。2、交通：二手房城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。新房相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。3、外观与户型：二手房由于建筑时间较久，所以在外观上略显传统，单一，大都以九十年代建筑风格为主。同时在户型设计方面，整体户型设计不太合理，房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。而新房在外观上比较新颖、现代感强，极具视觉冲击力，同时新房的设计更显人性化，大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。4、价格：仅仅就价格而言，二手房更具优势，这也是吸引购房者购买的重要因素。相比之下，新房的单价较高。5、物业管理：二手房显然不太具有优势，年代较早，设施都不是很完善，物业相对较差，而新房在各方面都相对较为完善，有一套成熟的物业服务。6、升值空间：二者的优势各有不同，所以发展前景也是各具优势。新房的升值潜力比较大，但是购买时价格比较高。7、交易模式：大部分购房者在购房二手房时都心存芥蒂，大部分是因为中介，以及交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。而新房则是简单明了，开发商一手办理。