二手房屋交易有几步?购买需要注意哪些问题?

一、签订二手房买卖合同要注意的事项有哪些？01．判断产权人a、核对产权人的身份证和房产证是否一致。b、如果产权人不能够到场，代理人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。02．明确房屋性质以及产权情况a、签约前一定要去房地产交易中心或者不动产登记中心核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。b、签约现场通过查看产权证、契税票，核实产权性质，是否满五年等。03．合同上落实所有重要的事项a、定金、首付、尾款等数字及支付的时间和方式。b、明确学区名额、过户时间、物业交割时间、户口迁出时间、房屋内留存项等。二、签订二手房买卖合同要携带的材料材料：携带资本人、配偶及家庭成员身份证、户口本，结婚证，暂住证。签约当天必须持有本人身份证，其他资料可以后续补齐。三、二手房买卖常见问题解答问题1、签约时，业主配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果？根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。问题2、遇到法人（包括公司企业、事业单位等）购房时怎么办？1．审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。2．买卖双方属于公司的，除房产证原件和复印件外，还应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件，提供公司营业执照副本复印件（盖公司公章）、组织机构代码复印件（盖公司公章）、法定代表人身份证明（盖公章）、授权委托书（该公章和法人章，法人可不提供授权委托书）、代理人身份证原件及复印件。3．二手房属于国家或集体财产的，应索要并审查政府主管部门的批准文件。4．未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不予追认的，为无效合同。

一、买卖二手房主要有六步，分别是准备买房、看房选房、签约定房、支付房款、缴税过户、物业交割。二、在二手房买卖时，应注意以下几点：1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权（福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）；9、中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）。

一、二手房交易过程中常见的陷阱有哪些？1、房屋信息或存“陷阱”真假房源信息傻傻分不清，一套房源在不同的门店有不同的价格；房屋的债权债务问题，尤其一些明显低于市场价的房源，可能暗藏债权债务纠纷。另外，还有交易未成，先收取服务费、附加服务费等。2、房屋权属暗藏玄机一张产证上可能会有几个共有人，在实际交易时，有个别卖房者收取卖房定金，却未获得产权共有人的同意，导致交易不能进行，也不愿意退还定金。3、贪小便宜带来大麻烦以低房价避税，已经是二手房交易中的公开秘密。签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，则属于偷税行为，需承担相应的法律责任。签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。4、违约责任不明确格式合同内容极不公平，体现在回避责任。一般都是规定买方和卖方的责任，而没有中介公司的责任，严重违背合同要合理分配双方权利义务的规定。一旦发生违约，利益受损方维权相对比较困难。二、二手房交易过程中要注意什么？市民因购买二手房而发生纠纷的案例屡见不鲜，纠纷原因多种多样，究其根本是由于很多人缺乏防范风险的经验和知识

（一）查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；3、第三步要查验房屋有无债务负担；4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。（二）如通过中介找房，一定要会选择。一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。（三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。

第一步：准备买房1、做好资金计划确定好可以贷款的高额度，弄清楚商业贷款和公积金贷款的区别。如果是买二手房的话，除了房款外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。另外，还要清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看首付够不够。2、初步划定买房区域如果手上的首付款较少，那可能就要往郊区多找找，如果更在意住房到工作地点的距离，那公交线30分钟以内的，一般都能满足需求。如果家里有老人，就要考虑住房到医院的距离，如果有小孩，那就要多研究周围等问题。3、看买房资质现金不少地区都在限购，因此买房之前一定不能忘了核查一下自己是否有购房资质，以免白费力气。第二步：看房选房1、找房找房源基本分为两种：一种是通过中介门店找房，选择你意向区域的门店，告诉他们你的购房预算，让经纪人帮你查价格，看户型，现场实地考察等。另一种是在网上选房，选房时注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差，不要轻信网上报价，买之前找中介公司询价。2、看房实地考察房屋的情况，主要包括楼层、户型、朝向、采光、面积、、装修等情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等。