农村房屋可否买卖？有哪些风险吗？

根据我国相关法律，农村的宅基地为集体所有，宅基地户主只是使用权，不是所有权，农民的宅基地没有买卖权，当然不可以出售。但眼下在农村还是有人私下里买卖宅基地上建筑物，包括但不限于房产，一般都是民不举官不纠的！严格说来，在农村买卖宅基地房产，属于违法行为，但买房者自愿承担相关风险，也是不言自明的惯例。或者有人把这一类的买卖解读为使用权的买卖，也算说得过去！

怕换村长不认可你的购买手续？那你就得和村里说话有权威的人，搞好关系，换村长有啥怕的，有人想为难你，人家村里说话算数的人，会帮你出主意想办法～至于上面要搞建设，搞整改～心里话，人家村里人都没办法，上面让拆，肯定都得搬走～至于拆迁赔偿，心里话，你户口不是本村的，肯定没你事～按法律，宅基地压根就不允许转让～说这些想你明白，你再怎么想办法，不如祈祷你买的地方，千万别搞什么土地开发，整改什么的～除非，合理合法的方法，就是让你家里人想办法成了本村的人，有本村户口，不论谁来了搞土地开发，要动你家的地，也必须得给你家个说法，直到你满意为止

《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。购买这类房屋要谨慎考虑。

最主要的风险就是合同无效的风险，小产权房就是最典型的例子。虽然十八届三中全会和今年两会都提到要促进农村集体土地流转，但绝大多数地区目前还没有实施细则使这一利好政策落地。目前法律规定仍然是，农村集体土地不能随意买卖，只能在农村集体内流转。之前也有政策明确规定，城市居民不能购买农村集体土地上的房屋。因此，买卖合同因违反法律规定而无效。合同无效导致的后果是双方返还，即你退还农村房屋，农民退还给你购房款。像现在的情况，房价上涨很快，双方返还一般是对农民比较有利，比如你当初花20万买了房，过5年房子已经值100万，农民反悔向法院主张合同无效，退还你20万元，要你退房。但一些地区已有的判例，要求农民支付房价上涨的一部分，作为返还房屋的条件。

农村房屋买卖是一个比较复杂的问题，由于法律上并没有非常明确的规定，各地在认定农村房屋买卖合同效力问题上有不同的判例。购买农村房屋时，须谨慎考虑，此外还要考虑各地往常判例如何。如有必要，可咨询当地的房地产律师，以更清楚地了解当地的情况以及农村房屋买卖的前景。众所周知，农村房屋是建立在农村宅基地之上的，而农村村民对农村宅基地仅有使用权而没有所有权，这是集体土地所有制所决定的。因为法律规定，严禁买卖农村宅基地。而对于其上的农村房屋是否可以买卖并没有明确规定。根据司法实践以及法理逻辑，农村房屋要买卖必须具备以下条件：1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;2、受让人没有其他房产;3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;4、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。除此之外的其它情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。购买农村房屋时，必须满足上述购买农村房屋的主体要件，除此之外，还应该注意以下事项：1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。2、如系共有房屋，必须征得其它共有人同意。3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。