交房手续办好了，验房时发现主卧漏水，怎么办？

　收房注意事项

　　交房：依照合同约定，条件有紧有松

　　长期以来，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。

　　因此，先弄清楚交房流程的各个环节尤为重要，依照合同约定，交房条件通常有三种方案：1.开发商取得大产证、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金；2.开发商取得了《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金、承诺在某年某月某日前取得大产证；3.仅取得《住宅交付使用许可证》。

　　对此李文华律师指出，“事实上，第一种方案对开发商交房条件最为严格，直到取得了大产证，注销了房屋抵押、缴纳物业维修基金等内容后交房，第二种方案相较第一种明显对”大产证“的要求有所放宽，第三种方案则最宽松。

　　在交房流程中，开发商提前书面通知交房；业主按通知时间到场查验大产证、住宅交付使用许可证、抵押权注销证明、物业维修基金凭证、质量保证书、使用说明书、房屋面积实测报告等证明文件（具体内容依合同约定而定）；物业陪同实地查看房屋、填写房屋验收单；结算面积补差款、领取钥匙。

　　验房:房屋结构问题常出现在阳台

　　检查房屋有无沉降1.查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。2.露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。3.承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。4.墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。

　　检查有无空鼓1.检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。2.检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。

　　检查倾斜与水平1.在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。2.目测大致地平。3.检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪。

　　检查房屋有无渗漏1.察看房屋地面和顶层渗水情况。2.检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象。3.墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。4.察看厨房、卫生间，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

　　检查排水1.验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等，在试验时，购房者应能听到咕噜噜的声音，且表面无积水。合格的地面不应有积水存在，地漏属房间最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。2.厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。

　　检查门窗1.看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。2.目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。3.看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

　　维权典型案例

　　逾期交房近两年，违约金该怎么要？

　　案例：市民王先生在与开发商的合同中约定：交房条件为取得交付使用许可证、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金、承诺在2009年8月31日前取得大产证；交房日期为2009年8月31日；逾期交房违约金按日万分之五计算。开发商于2011年1月5日取得《住宅交付使用许可证》并于当天通知购房人于2011年1月9日办理房屋交接手续，业主可以主张哪些权利？

　

　律师分析：

　　1、开发商能否以建筑商、供电局原因主张免责？

　　合同具有相对性，开发商不能以第三人原因免除其应对业主履行的义务。

　　2、业主可以按照合同约定的违约金计算标准要求开发商支付逾期交房违约金；如果约定的计算标准过低，业主可以要求按照该房屋同期租金标准计算。

　　3、逾期交房通常也会伴随逾期办理“小产证”，业主能否就此再主张逾期办“小产证”的违约金？

　　合同中通常没有约定开发商逾期办理“小产证”的违约金计算标准，但是，法律规定开发商需以已付房款按中国人民银行逾期贷款利率标准计算。

　　逾期交房违约金=已付房款×万分之五×逾期天数（实际交房日期-约定交房日期）

　　逾期办证违约金=已付房款×中国人民银行逾期贷款日利率×逾期天数（实际办理小产证日期-承诺办大产证的日期-60天）

　　但是，以上二者重合期间不重复计算，就高不就低。

　　验房时发现漏水，拒绝签收却不被法院认同

　　案例：市民张先生在验房时发现自己买的期房墙面脱落、漏水，遂拒绝签收房屋并发函要求开发商承担接下来逾期交房的责任，但最终法院并没有完全支持张先生的主张，这是为什么呢？

　　律师分析：

　　李文华介绍，目前，司法实践中通常认定只有在房屋主体结构存在质量缺陷时业主方能拒绝收房，而对于诸如墙面脱落、漏水等房屋质量“瑕疵”，业主提出拒绝签收房屋的主张很难被法院认同，事实上，面对这类问题，业主可先接受房屋、然后要求开发商修复并承担业主修复期间所受的损失。

　　开发商交房半年后才缴物业费，怎么维权？

　　案例：市民张先生偶然发现，原来在开发商通知其交房之日（取得交付使用许可证的日期）半年后才缴纳了物业维修基金，这时又该怎么办，业主只能默默接受吗？

　　律师分析：

　　李文华认为，张先生应赶快先核实与开发商签订的经济合同，一般情况下，经济合同中，都会有关于“交房标准”或“交房条件”的内容，如果当事双方的合同中，明确约定在开发商取得了《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金后才可交房，那么业主张先生可要求开发商按合同约定的比例支付取得交付使用许可证的日期到缴纳维修基金之日的违约金。