设立电梯更换基金，解决业主安全隐患

　　电梯安全与否是高层住宅业主舒适居住的核心问题。近年来，因电梯故障影响住户安全的报道屡见不鲜。但要维修、更换电梯，巨额的费用却成了现实中一道迈不过的门槛。　　笔者认为在城市住宅电梯“退休”高峰来临之前，必须未雨绸缪，将解决电梯更换资金问题摆到重要的议事日程。本人提出以下对策：  　　一、强制规定电梯使用年限  目前我国还没有统一规定电梯的使用年限，只是北京市国土资源和房屋管理局与北京市质量技术监督局，在2001年颁布了《住宅电梯使用年限规定》，规定符合下列条件之一的电梯应报废：第一，建筑物仅设计一部电梯（无备用梯）的，使用时间达到15年；有备用梯达到18年；第二，属于国家行业主管部门已明令停止生产，而运行时间已超过15年的；第三，主机和其他主要配套件磨损严重，设备已经过三次以上大修，再次维修工程的投资费用超过设备折旧残值的。国内外业内人士也普遍认为一部电梯的使用年限应在15-18年左右，对于维护保养比较好的电梯，使用年限可相对延伸。笔者建议，国家尽快出台相关政策，强制规定电梯使用年限。   二、设立住宅电梯更换专项基金  据市场了解，目前国产电梯更换费用每部在20-30万元。一幢住宅楼的居住年限在50-70年，如果按照一部电梯使用年限15-18年计算，那么在居住年限内电梯最起码需要更新3-4次。这么多钱从哪里来？根据《物权法》第79条、第80条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。目前，许多住宅小区都交存了物业专项维修资金，但专项维修资金要用于住宅共用部位、共有设施设备的维修、改造，使用支出范围较大。如果按照电梯改造年限15年计算，在住宅交付15年之时，许多小区的维修资金已经因多次使用而余额“见底”，无法承担电梯更新改造费用。通过召开业主大会，在电梯受益业主中筹集资金是符合法理的有效途径。以1台承载量为1000千克的电梯为例，10层的电梯大概需要20万元，20层的电梯在25万元左右。使用年限为70年的房子，中间至少需要更换三次电梯。以1梯2户来计算，10层的住宅更换一台电梯每户需要承担1万元，20层的住宅每户需要出0.625万元。更换3台电梯，10层住宅和20层住宅的业主分别需要承担3万元、1.875万元。但在实际操作中，向业主收取电梯更换的分摊费用困难重重、难以执行。  笔者认为，设立住宅电梯更换专项基金是解决问题的好办法。即要求开发商在项目竣工交付前向所在地维修资金管理机构交缴电梯更换专项基金。该基金由开发商承担，打入建设成本。由维修资金管理机构从物业专项维修资金中单列，并设立专户进行监管。　　三、确定灵活多样的预留交存模式和交存标准  预留电梯更换专项基金交存可有两种模式：一为货币化交存方式，按电梯（台）数预留资金，每台电梯按住宅楼层数分不同级数交存资金，多层电梯住宅（6层以下）交存基数为10万元/每部；中高层电梯住宅（7-10层）交存基数为15万元/每部；高层电梯住宅（10层以上）交存基数为20万元/每部。第二种交存方式为预留房屋，即按照项目总建筑面积4‰的比例由开发商预留相应面积的商品住宅（商铺），待到电梯使用报废时，将该房屋通过市场公开形式出售，回拢资金用于电梯更新之费用。在房屋未变现之前，可将房屋出租，租金收益可用于电梯日常维修费用。　　只有多方面、多渠道筹集资金方能解决电梯问题，而建立相关制度、设立电梯更换基金，预留资金不失为解决业主安全隐患的重要举措。