逾期交房的违约责任？

　　逾期交房一直是商品房买卖过程中比较突出的问题之一，笔者以前曾经多次谈及此种情况下，买受人应该如何维护自己的权利。因最近连续接到此类咨询，所以有必要再谈开发商逾期交房的问题。一、商品房买卖合同的约定逾期交房是指开发商在商品房买卖合同约定的交付使用期限内，未能向买受人交付房屋的行为。买受人在购买开发商开发的商品房时，通常会在开发商取得预售许可证后，同开发商签订格式文本的商品房买卖合同。根据潍坊现在通行的《商品房买卖合同》版本，一般是在第八条规定交付期限，内容为：出卖人应当在*年*月*日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第*种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起ｘ日内告知买受人的。在第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第*种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过*日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过*日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起*天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的*％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方约定的其他情形。从以上两条可以看出，在排除开发商据实可以延期的情形外，若开发商未能在合同规定的时间之前交房，就属于逾期交房。买受人可以根据合同第九条的约定追究出卖人的违约责任，但需要注意的是，适用第1种方式处理时要按照逾期的时间天数，分别处理。二、法律规定根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式（包括违约金和损失赔偿额等）没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过法院委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。