带租出售的房屋我们要如何规避交易风险？

　　　　1、承租房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时，最好查看其房产证与身份证;

　　　　2、如果是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;

　　　　3、如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外，对于租房时可能遇到的“二房东”问题，租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。

　　　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　　　不能立即过户的房屋进行买卖，其风险是没有办法能够完全避免的，只能是掌握一些信息进行提前预防风险或把风险尽量降低：

　　　　1、卖方不配合或联系不上：不能立即过户的房屋签定合同并缴纳房款后，到过户的时间，房价有可能上涨，卖方到时有可能会不配合过户或根本联系不上。

　　　　规避方法：在签定买卖合同后，可以让卖方配合做一份委托公证书，将过户所需手续及程序全权委托给中介方或委托给买方信得过的人，这样就能避免卖方反悔不配合或联系不上的风险，需要注意的是，委托公证书一般有有效期，需在有效期内完成过户。

　　　　2、卖方经济、债务纠纷：由于房屋没有进行过户，当卖方出现经济纠纷或债务纠份时，债权人很有可能会申请财产保全冻结其名下资产，法院拍卖时会优先偿还申请财产保全人的债务，你的购房款由此有可能会没有保障。

　　　　规避方法：在签定买卖合同并支付房款后，可以将买方的房产在房管局做一份抵押登记备案，将房产抵押给买方，这样即使出现债务纠纷，法院拍卖房产，也会优先受偿抵押权人。另外，在签合同时，应当尽量打听和调查卖方的售房原因，若是因为外债等原因出售，就要特别注意这个问题。

　　　　3、卖方挂失房产证另售或一房多卖：由于房屋没有进行过户，即使收取了卖方的房产证，卖完全可以去房管局挂失房产证补办，现将房屋另行出售。

　　　　可通过《补充协议》来防范风险。

　　　　1、补充协议须填写

　　　　业主在租赁期间出售房屋，并不影响租赁合同的效力。但是如果没有就房屋租约达成一致，有可能会导致租户拒绝腾房，新业主无法及时入住。因此，在确定房屋存在租约时，一定要通过《补充协议》进行约定。

　　　　2、正确填写《补充协议》

　　　　《补充协议》中应加入关于房屋租约的约定：约定交易房屋的租赁期限、房屋租金的金额以及归属方、违约责任等买卖双方协商的事项。

　　　　3、确定腾房时间

　　　　出售有租约的房子，还应确认清楚腾房时间。在《补充协议》的物业交割条款中，写明办理物业交割的具体时间或具体条件，避免因约定不明而导致客户无法入住。