商铺怎么评估?
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开店的三大因素
第一, 所处的位置是否有吸引力。
包括店铺地理环境好坏;交通条件是否方便顾客;周围设施是否对店铺是否有利;
服务区域的人口情况;目标顾客的收入水准、消费意识及品位等。
1、店铺地理环境的好坏有两种含义:一是周围的卫生状况。美容院不能开在公厕、垃圾堆、臭水沟等怪味溢发的地方附近。也不要店外尘土飞扬,人声鼎沸。二是指店铺外所处位置的繁华程度。一般讲,店铺若处在商业区或人口密度高的地区或同行业集中的街上,这类开店环境具有比较大的优势。
2、交通条件是否便利。顾客到店后停车是否方便,从其他地段到店里乘车是否方便。交通条件方便与否对店铺的销售和经营有很大影响。
3、周围设施对店铺是否有利:有的店虽开在干道旁边,但干道两边的栅栏却使生意大受影响。因此,选择邻街铺面时要充分注意这点。如何选择呢?典型的街道有两种:一种是只有车道和人行道,车辆在道路上行驶,开车人的视线很自然的能扫到街两边的铺面;行人在街边行走,很自然地进入店铺,这种街道立店比较好。但街道宽度若超过30米,则位置又将打折扣,街道太宽有时反而不聚人气。据调查研究,街道为25米宽,最易形成人气和顾客潮。另一种典型街道:车道、自行车和人行道分别被隔开,其实这是一种封闭的交通,选择这种位置开店不太好。
4、服务区域人口情况:一般情况开店位置附近人口越多、越密集越好。目前,大中城市都相对集中形成了各种区域,如商业区、旅游区、高校区等,在不同区域开店应注意分析这种情况。
5、目标顾客收入水准:在富人聚集的地段开设美容院便是瞅准了目标顾客高收入这一特点。城市周边建设的各种商业别墅或有档次的小区都是富人聚集的地方。有必要说明的是,美容是做富人生意的,而不是穷人。
有三岔路口、拐角的位置一般为好位置,坡路上、偏僻角落、楼层高的地方位置较次。影响开店位置的因素很多,因素也千差万别,为什么有的偏僻小巷生意年年兴隆,而有的繁华地段的店铺却经营艰难,所以,还应“具体情况具体分析”。位置的好坏是相对的不是绝对的。生意的好坏不仅仅取决于店铺位置,与店铺的经营方式、服务、形象均有密切关系。认识清楚所在位置的优势与劣势,扬长避短才是关键。
第二, 商品组合、包装、搭配、摆设、价位等是否有吸引力。
第三, 店铺卖场面积、广告诉求及顾客服务都会影响店铺生意。
经营目的 -
商铺本身
1、楼层,一层商铺的价值永远是最高的,投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
2、标识,最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
3、硬件的通用性,商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大。
4、经营管理模式,这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
5、社会价值,如果是租给一个人管理的商场铺,两人倒班,你解决了两个人的就业,社会价值是2人;如果租给餐饮企业,你的价值可能是20人;如果是租给批发店,联系的是生产厂商及零售,也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。
6、其他,土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。
商铺的环境
1、趋势。商圈不论大小,分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益;新商圈如潜力股,如政府投资不变,收益是更丰厚的;拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票,前景堪忧
2、周边业态
主力店。如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。 广场,品牌店,在选择投资商铺的时候,看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因:一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二,知名的品牌客户它本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成。所以,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。 -
评估的要数主要包括:面积、层数、地段、周边环境等
你咨询一下其它已经购买的客户,了解一下经营状况
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商铺契税是多少?是不是比住的要高?
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2020-12-11 10:09:55 -
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二楼商铺的四点优势
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2020-11-26 09:21:53 -
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房价评估价多少?具体是怎么计算的呢?
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协议离婚后,发现男方隐瞒了当地的房价,使夫妻共同一幢房产分割估价严重失实,可以要求重新评估房价分割
很难,主要要看协议是怎么写的,如果写的是40万各占一半,那没戏了,如果说是以市场评估价的话,还有点希望,最好请专业律师看看协议。
2020-11-20 13:22:27 -
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2020-11-17 10:55:18 -
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二手房报价问题?一般是通过什么来评估的?
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2020-11-17 10:39:03 -
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2020-11-12 10:49:56
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