有哪些影响房产估价的因素？

影响房产估价的因素有很多：
楼龄 
在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。
楼层 
顶层：-5%
次顶层&次低层：-3%
中间层：+3%
如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。
 朝向 
价格影响最高+8%
朝向好：+3%~8%
朝向不佳：-2~-5%
 物业 
价格影响最低-5%
无物业管理：-5%
非独立封闭小区：-5%
 位置 
价格影响幅度：-15%~+15%
临街：-15%
环境幽静：+15%

影响房产估价因素是怎样的
房子要素，房子在竣工后即进入了折旧期，依照理论的折旧率，混合等结构的房子的折旧期限大约为50年，每年折旧率大约为2个百分点；别的旧房子的套型比较落后、功用陈腐，这和新建的产品房无法进行比较，“三小”的套型(小厅、小厨、小卫)需求扣减10个百分点。此外，楼层关于价格也会出现影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为3个百分点，7层为5个百分点，3层和4层为3个百分点，若是楼顶则为-5个百分点；而朝向如无朝南窗则为5个百分点。
　　环境要素，环境要素既有既有的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会差劲于新住所区，比方小区平面布局、设备、美化以及房子的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地等级区域，有的适宜经商，有的则适宜寓居。还有该区域的居民结构、文化氛围。配套建造等都会对房子价格出现较大的影响。无物业处理和非独立关闭小差异离扣减5个百分点，省、市要点中区的为15个百分点。想法要素，假如不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不情愿买旧房，假如旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以跨越的想法障碍，想法要素为8个百分点。

影响房产估价的因素：
1、房产的初次购买价格
房产的初次购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移，在初次购买的价格上上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。并且，还要考虑当地房产市场的整体提高价格或是贬值幅度，不背离正常的价格规律。
2、房产的使用时间
一般来说，二手房都是经过了一段时间的使用之后才出售的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2％。
3、小区的周边环境
如果售房者所出售的房产周边环境十分优良，那么就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产每平米加价2％至5％左右，反之也是如此。