房地产估价的方法是怎么样的?
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房地产估价方法有哪些?
一是,近期市场上相似的房地产是以什么价格进行交易的,这是基于理性的购买者愿意出的价钱不会高于其他买者近期购买相似房地产的价格。
二是,该房地产出租或自营预计可以获得多少收益,这是基于理性的买者愿意出的价格不会高于房地产的预期收益现值之和。
三是,如果重新开发建设一种相同或相似的房地产预计需要多少费用,这是基于理性的埋置愿意出的价钱不会高于重新开发建设相同或相似的房地产所付出的代价。
由此产生了三种评价方法:比较法、收益法和成本法。 -
房地产的估价方法
1成本法
房地产成本评估分为两部分,一部分是土地成本积算法,就是对合法取得的土地成本进行核算,然后将取得的利润积累,得出土地使用权价值,另一部分是房屋重置成本法,就是将房屋按照当下市场标准核算成本,同时还要考虑到开发商的利润,最后两者相乘得出房屋总价。
2市场比较法
将需要评估的房产,与已经成交或评估过的同类产品进行比较,然后将各因素数量化,最后得出房产的实际价值,注意对比的房产必须是相同用途,相同情况以及正常报价的。
3剩余法
这种评估方法一般用于单项房产价值评估,或者单项土地使用价值评估,计算方式也很简单,因为总价等于土地价值加房产价值,所以只要知道其中一项的价值,就能推算出另一项。 -
房地产估价做法是怎样的
地产评估是一个体系的学科,不是你翻阅两本书,就会评估的。到专门的房产评估组织,并取得国家一级资质,有的还通过了世界质量体系认证,他们有评估资质和信用确保,可是在这些评估组织需求交纳许多的评估费用。中介公司一般会有免费的评估的工作,但部分小中介会显示评评估和售出价存在几万元的差价,显示公平与公平方面的问题。某些专业的房地产网站会有房源信息,能够通过比较挂牌的房产价格预算出自己的房价,但同样也会显示信息不全面,滞后性,一些房产出售了但还没及时更新。报纸也会有房产专刊,通告大家评估房价方面的内容,但无法守时、定时刊登全部的房源信息。每个评估项目至少有一名参与该项意图注册房地产评估师有必要亲自到评估目标现场,查询、查看、核对评估目标的区位状况、什物状况和权益状况,拍摄反映评估目标外观和内部状况以及周围环境和景象的相片等印象材料,弥补收集评估所需的关于评估目标的其他材料和相关房地产销售材料,并做好实地查勘记载。实地查勘记载应包含实地查勘的目标、内容、效果、人员和过程等,记载的内容应真实、客观、精确、完好、清晰,进行实地查勘的注册房地产评估师及帮忙其实地查勘的人员应在该记载上签名或盖章承认。
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9个回答
二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价?
1、房产的年份、硬件和初次购买价格:虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值(或贬值)幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。2、楼体结构、层次、朝向:关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文,好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。3、外部环境、绿化、人文:所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右,反之亦然。4、建筑质量、外立面造型、内外部装修:建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。5、电梯数量和品牌:买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分,但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。6、地段等级:较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕,不再有新项目产生的情况下,房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光:室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右,反之亦然。8、交通、商业服务设施、基础设施:交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高,所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。9、居住人气、区域规划:居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外,许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。最后的话:通过上面的评估方法,我们在出售二手房之前就可以对该房产的价值做出一个大概的了解了。但要说明的是,由于每个二手房都具有不同的特点,应根据自己房产的特点对评估价格做出一定的浮动。具体做法是:以同地段、同户型的已售二手房的价格为基础、通过上述9个方面找出自己手中的房产与已售出房产的不同之处,之后再进行更加具体的价值评估。这样评估出来的价格往往是比较准确的。
2020-11-18 09:54:07 -
9个回答
房地产价格评估流程,最后一个估价归档之后要做什么?
如果你是在评估公司做估价员,做的就是,例如某小区的老式房屋要拆迁,但是自己和银行以及开发商都不能对房子的原有价值做评估,于是他们只能请求评估公司进行帮助,而你做为一个评估员,就要到这个小区里通过周边的配套设施,房屋的质量(包括各种楼地面,地段)等许多因素,对房屋进行适当评估,然后把资料给客户,银行,和房地产商,这就是他们衡量房屋价值的一个标准。
2020-07-17 14:54:30 -
3个回答
房地产拆迁估价明显偏低该怎么办?
1、评估结果明显低于市场价值:估价结果是否明显偏低,需由专业机构(一般是当地的评估专家委员会)确认。专家委员会将根据该估价报告的程序、方法、技术报告等进行判断。如确认估价结果明显有误的,该估价公司及估价师可能会受停业、吊销资质等行政处罚。造成损失的,还可要求该公司进行赔偿。如有证据证明该公司接受贿赂或他人授意而出具失实报告欺诈第三方的,可追究刑事责任。2、现场勘察人员原则上需是房地产估价师本人,如委托他人勘察的,需在报告中注明。3、估价师如挂靠在估价公司的,仅能作为非执业估价师存在,不能出具报告。估价公司、估价师可能会被停业、罚款、直至吊销资质。
2020-06-09 16:16:15 -
3个回答
房地产估价师的职责是什么?
房地产评估师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内,他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策;而在房产中介行业内,他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此,房地产评估师不得有任何虚假估价行为,在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。2002年,国家建设部建立了房地产估价师信用档案,及时将个人良好以及不良信息向社会进行公示,对房地产估价的职业道德规范起到了社会监督作用。
2019-09-25 08:27:58 -
3个回答
房地产估价有哪些原则要遵循?
房地产估价需要遵循以下原则: 1、独立、客观、公正原则 遵循独立、客观、公正原则,要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 2、合法原则 遵循合法原则,要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 3、价值日期原则 遵循价值日期原则,要求估价结果是根据估价目的确定的某个特**期的价值或价格。 4、替代原则 遵循替代原则,要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。 5、最高最佳利用原则 遵循最高最佳利用原则,要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
2019-09-16 15:25:02 -
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房地产税如何计算?房产税费怎么计算
一般情况下,70万的房子需要缴纳契税、房屋维修基金、交易手续费、登记费、工本费、印花税、个人所得税等税费项目,若房屋面积、房屋价格、房屋类型、是否首套房、房产证办理年限等因素有所不同的话,所需缴纳的税费项目和金额也会不一样。若房屋面积是在90平以内,在买房人名下又是属于首套房的话,则需要根据1%的税率来缴纳契税。若房屋面积是在90平到144平之间,在买房人名下又是属于首套房的话,则需要根据1.5%的税率来缴纳契税。3、若房屋面积是在144平以上,在买房人名下又是属于首套房的话,则需要根据3%的税率来缴纳契税。至于印花税则需要根据买房款的0.05%的税率来进行缴纳,而工本费一般都只需要5元4、房屋维修基金一般都是根据买房款的2%到3%之间的税率来进行缴纳的,而大多数的城市都是根据2%的税率来进行缴纳的。至于交易手续费则需要根据买房款的0.5%的税率来进行缴纳的。、登记费一般都需要缴纳80元,而个人所得税一般都是根据买房款的1%的税率来进行缴纳的,若房产证已经满五年,在买房人名下又是属于唯一住房的话,则可以不需要缴纳个人所得税
2022-04-11 10:52:12 -
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2022-01-07 14:28:40 -
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房地产中介一般怎样找客户
网络上面找顾客,抖音,房产超市等
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房地产中介客源怎么找
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