二手房怎么评估价格?
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一、过户指导价
该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。
过户指导价不仅有下线,也有上限,超过上限不管交易房屋面积多大都视为网签价
现在二手房过户之前都需要做网签,也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同,网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格,首先这个价格必须高于房管局要求的区域最低过户指导价。其次,网签价最高可以到达合同价的90%-95%。网签价的高低即决定贷款数的高低,也决定了交税的高低。
三、合同价(最终成交价)
该价格是根据合同规定,卖方在正确的履行完合同义务后,买方应该支付给卖方的价格(卖方的净得价)。
是不是觉得定义“苍白”,那我们就举个例子来加强一下认知好了。比如你要购买一套二手房,面积100平,成交价为300万,最低的缴税和过户价格为20000元/平,在房管局中体现的价格是100X20000=2000000元。 -
1. 房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的,合理的算法是每年折旧2%。另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值(或贬值)幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。
2. 好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。 -
一、房龄
房屋的新旧程度,直接关系到买家喜欢与否,而房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,砖混结构房屋折旧期限为50年。
二、户型
市场上,正规的两居、三居更受欢迎,评估价格更高;反之,不规范的异型户型,或套型过小、过大的户型等,都会让房价降低。
三、楼层
楼层的好坏也直接影响房价的高低,处于中间部位的房屋评估价相对较高,但如果底楼带有户外花园,或顶楼带有屋顶花园,价格可能更高些。
四、地段
如果房屋所处地理位置好,如在城市中心地带或者周边配套完善,评估价自然更高。
五、小区
在同一地段,二手房的小区环境会逊色于新住宅区,评估时,小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。
相关问答
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3个回答
二手房报价问题?一般是通过什么来评估的?
一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。
2020-11-17 10:39:03 -
2个回答
二手房契税究竟是评估价乘以税率,还是交易价乘以税率
当然评估价的,所有的税都是评估价的,只有中介费是成交价的评估价*1.5%(或3%)要看你房子是多大面积的
2020-11-09 11:40:19 -
1个回答
现在的二手房交易,交税是按照评估价和合同价的哪个更高交哪个?还是只看评估价?
按评估价,不管是不是高。评估有法律效应。
2020-10-15 09:55:08 -
3个回答
二手房房源评估具体是如何操作的?是否只操作一次呢?
二手房评估价大多为市场价值的80%,部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算,购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的56%,因此二手房买主的首付款比例将大增.
2020-10-13 11:08:07 -
3个回答
小区二手房源成交价要怎么定义呢?和评估价什么关系?
房屋评估:首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素,作出专业的价格分析和楼价评估,定出准确的物业市值价格。
2020-10-12 13:43:29 -
5个回答
想请教下二手房贷款评估费怎么算?
一、二手房贷款评估标准:影响二手房评估价的首先是区域因素,主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素,主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外,还有市场因素和心理因素等。二、二手房贷款评估费:二手房贷款时,通常会由银行指定的评估机构评估进行评估,收费也会有差异,一般为评估价的0.1%-0.5%不等。需要注意的是,国家发改委给出的收费标准是评估价的0.3%-0.5%,具体收费标准根据市场调节浮动。因此评估费收费标准会因地区和机构有差异,购房人在与评估机构签订服务协议的时候最好明确评估费收费标准,免得事后因评估费问题影响买房进程。
2020-10-09 14:03:26 -
3个回答
想请教下二手房评估费怎么算?
二手房评估收费:根据省物价局的有关规定,目前评估费收费标准采取累进计费率:房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
2020-09-22 11:18:27 -
4个回答
二手房房产评估价是多少?交易中一般要经过多少次估价呢?
二手房评估价受以下因素影响,具体算法如下:1、房龄,房屋的新旧程度,直接关系到买家喜欢与否,而房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,砖混结构房屋折旧期限为50年。2、户型,市场上,正规的两居、三居更受欢迎,评估价格更高;反之,不规范的异型户型,或套型过小、过大的户型等,都会让房价降低。3、楼层,楼层的好坏也直接影响房价的高低,处于中间部位的房屋评估价相对较高,但如果底楼带有户外花园,或顶楼带有屋顶花园,价格可能更高些。4、位置,果房屋所处地理位置好,如在城市中心地带或者周边配套完善,评估价自然更高。5、房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为:造价-残值造价×(1-残值率)。6、房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。
2020-09-16 13:50:02 -
13个回答
二手房过户费和评估费需要多少钱?
二手房过户费用的分摊是有规定的:1、税金(税务局收取):契税应由买方负担;营业税、个人收入调节税应由卖方负担。2、房产过户费(房管局或房管处收取):过户交易费为每平方米6元,由双方各承担一半;房产证公本费及印花税由买方负担。3、土地证费用(由土管局收取):房改房上市补交的土地出让金应由卖方负担;土地证公本费应由买方负担。4、中介费用:一般由双方各承担一半。5、评估费用:买卖评估费用由卖方负担。6、按揭费用:由于买方用按揭方式购房,按揭产生的费用由买方负担。在实际操作中,上述费用往往由一方承担,关键是看房价谈得如何。
2020-09-07 14:51:45 -
4个回答
二手房需交几次评估费?一般都是有什么规范?
二手房买卖评估费只交一次,评估所出2-3本评估报告,一本是用来向银行申请贷款,一本是用来做抵押登记。
2020-08-31 13:55:22
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