二手房评估价格由什么决定？

　　一、主观因素
　　1、房屋户型影响二手房评估价，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右;
　　2、房屋楼层影响二手房评估价，塔楼：中间层>高层>底层;板楼：中间层>1层>5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%;
　　3、房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高;
　　4、房屋朝向影响二手房评估价，塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼：南北>双南>东西>东向;
　　除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
　　二、客观因素
　　1、地理位置
　　地理位置影响二手房评估价，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高;
　　2、市场行情
　　市场行情影响二手房评估价，房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的;
　　3、前景规划
　　前景规划会影响二手房评估价，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低;
　　4、消费者心理
　　消费者心里也会影响二手房评估价，购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

　　1、地理位置
　　房屋所处的地理位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高;
　　2、市场行情
　　市场行情影响着房屋评估价，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的;
　　3、前景规划
　　房屋所处地段的规划影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低;如在城市核心地带或者周边配套完善，评估价自然更高。
　　4、消费者心理
　　购房者喜好和心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

　　1、房屋户型
　　一般来说，正规的两居、三居更受欢迎，评估价格更高;反之，不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。
　　2、房屋楼层
　　房屋所在楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋评估价相对较高，但如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。
　　3、房屋的使用年限
　　房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高;
　　4、房屋朝向
　　房屋的朝向也会影响评估价。塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼：南北>双南>东西>东向;