开发商擅自变更规划怎么办？

　　小区花园改变停车位，加盖顶层楼，收房时楼栋多一个单元……随着商品房价格的上涨和利润率的增加，房地产开发商可能会改变规划、设计或减少绿地面积，以增加未经业主同意的商品房开发量。变更计划会影响购房者的合法权益。即使经政府有关部门批准，开发商变更计划仍可能构成违约。在这种情况下，业主应该如何保护自己的权利？对此， 我们有请律师给出专业答案。

　　未经业主同意，开发商变更计划是否违法？

　　首先，开发商擅自改变计划，构成行政违法行为。房地产开发必须符合城市规划和城市规划管理的技术规定，必须经政府规划部门批准。根据《城乡规划法》第四十三条第一款，在房地产开发过程中，开发商擅自改变规划设计（如增加容积率、增加建筑层数、将绿地改为建设用地等），违反规划管理的行政法规和规范，是行政违法行为。规划主管部门可以作出行政处罚，如责令改正、通报批评或罚款。

　　其次，根据《商品房销售管理办法》第二十四条、《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条的规定，开发商擅自变更规划的行为严重违反了合同，业主可以通过民事诉讼行使其权利，要求开发商承担违约责任并给予赔偿。

　　业主如何维护自己的权益？

　　具体分为两种情况：

　　一是开发商和业主在购房合同中明确规定不得变更规划。业主可以向规划部门报告，要求规划部门处罚。即便开发商的更改规划得到了规划部门批准，开发商也应承担违约责任。因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的，开发商明知申请更改规划是违反其与业主签订的购房合同，故业主可直接依据购房合同起诉开发商主张违约责任。如果行政机关在批准过程中存在违法行为，损害了业主的合法权益，也可以向行政机关主张权益。

　　第二种情况下，开发商和业主在购房合同中未约定不得更改规划的情形。可根据具体情况选择以下维权方式：

　　第一，如果开发商改变的规划影响其房屋的通风、采光或进出通道，业主以侵犯相邻权为由，要求侵权赔偿。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，仍可以主张权益。

　　第二、向变更规划批准部门的上级机关或者人民政府提出行政复议，申请停止变更规划批准的执行。对复议决定不服的，可以向法院申请复议或者提起行政诉讼，撤销审批。但是，如果这种方法在施工开始前已经完成，支持的概率很低。

　　第三，根据《规划法》第四十三条的规定，规划主管部门未按照法定程序组织听证征求业主意见的，许可变更规划，业主可以提起行政诉讼，要求确认规划批准是违法行为，并向作出批准决定的行政机关索赔。

　　消费者在购房验收时如何避免相关风险？

　　1、业主在购房时，应与开发商就住宅规划、社区规划和违约责任等内容进行合作达成协议，写入双方购房合同，并将规划设计图作为合同附件；

　　2、业主订合同时，业主必须在房屋周围签订道路、绿化、健身场、变电站房、地面、地下车库及相应配套设施，用不同颜色的笔清记清楚，心中有数；

　　3、业主应了解所购房屋及其相邻、社区情况，不应完全听取销售人员的宣传，注意保存开发商销售广告、开发商承诺书、购房合同、规划设计图等相关书面证据；

　　4、业主可以要求开发商将销售广告的内容作为双方的协议写入购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果开发商在销售广告和宣传材料中具体确定了社区开发规划范围内的房屋及相关设施，并对商品房销售合同的订立和房价的确定产生重大影响，对开发商具有合同约束力。因此，业主有必要将广告和楼书中的规划内容写入房屋销售合同。如果开发商改变计划，无法实现广告内容，业主可以就此提起违约诉讼。