租房“避坑指南”请拿好！

　　目前，越来越多的年轻人选择在出租屋实现自己的生活梦想。我们可能会遇到这些法律问题：如果出租人违约，承租人可以随意退还租金吗？如何处理承租人自己购买的装饰品？房东拖延收房，空置期房租谁负担？...

　　请收好这份租赁避坑指南

　　1

　　租户自行装修，房屋到期后

　　装修属于谁？

　　基本案情

　　房东全某与任某签订了《房屋租赁合同》，同意将毛坯房租给任某居住。房屋交付后，任某同意装修房屋，但双方未就租赁期满后装修费用的补偿达成协议。租赁到期后，任认为地板、墙砖、厕所、门应归其所有，要求全部返还一个月的租金，是对上述附属装饰损失的补偿，否则不退房。全某说他不需要这些家具，能拆除的任某可以拆除带走，但不能损坏原来的房子。双方僵持不下，任某迟迟不肯搬出房子，全某起诉法院。

　　法官说法

　　在房屋租赁期间，承租人经出租人同意对房屋进行装修，租赁期间届满或者租赁合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物，如沙发、茶几、餐桌等，可由承租人带走，因此造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，但当事人另有约定的除外。承租人要求出租人赔偿地板、瓷砖、天花板、门窗等附属装修费用的，法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

　　本案中，房东全部按照约定将房屋交给任某使用，任某到期后应返还租赁房屋。可拆除未形成附件的装饰品，但租赁期满前应拆除。同时，由于双方之前没有约定地砖、墙砖等附属装饰的处理方法，任无权要求全部赔偿相应费用。因此，任某逾期腾出房屋的行为已构成违约。最后，法院裁定任搬出涉案房屋，并赔偿租赁期满后至搬出之日的房屋占有使用费。

　　2

　　房东违反协议，不配合办证。

　　租户可以随意搬离并要求房东退租吗？

　　基本案情

　　安某与某公司(以下简称公司)签订《店铺租赁合同》，约定租赁公司某店铺用于餐饮业务，公司承诺协助安某办理店铺营业执照。合同签订后，安开始装修，但公司在合理期限内未协助安申请营业执照。安认为公司的行为构成了违约，所以他在租赁到期前从相关商店撤回，但当时没有通知公司终止合同，双方也没有处理交接。

　　后来，双方就租金问题向法院提起诉讼，法院进行了现场调查，双方处理了交接，现场已空置数月。安起诉要求公司退还已支付的租金、装修押金，并赔偿装修损失。公司提出反诉，要求确认合同终止，安支付租金直至房屋交接日。安不同意支付退出后的租金。

　　法官说法

　　房屋租赁期间，承租人未通知出租人收到房屋或办理房屋交接手续的，应当支付房屋占有使用费。即使合同终止的条件符合，合同也不能自然终止。只有当合同终止的一方有权向另一方发出终止通知时，合同终止的后果才会发生。因此，当出租人违约，承租人决定终止合同并提前退还租金时，应提前通知出租人，方便对方做好准备。出租房屋退出时，应退还钥匙等物品，并办理相关交接手续。

　　在这种情况下，一方面，公司作为出租人未能在合理期限内履行协助营业执照的义务，构成违约，第一个错误；但另一方面，安擅自搬走，未及时通知公司终止租赁合同，最终导致双方未能及时配合交接，让租赁场地空置数月，损失扩大有过错。最终法院确认，以双方均明确提出解除合同请求的庭审之日作为合同解除之日，判决由公司退回安某装修押金并赔偿安某装饰装修损失；由安某向公司支付双方合同解除之前的商铺租金及解除后腾退前的房屋占有使用费。

　　3

　　租赁合同提前终止，

　　谁来承担房东不配合收房的后果？

　　基本案情

　　刘与龚签订了房屋租赁合同，到期时间为2021年8月28日。在租赁过程中，刘想提前退还租金，所以他于8月8日通知了房东龚，龚立即同意了。8月17日，刘搬出房子时，搬出房子后多次通知龚交接房子，但龚没有注意，一直拖延交接。直到8月28日，房子被租给了新租户，两人才见面处理交接。

　　两人因租金计算期限向法院提起诉讼。刘认为，他于8月17日搬出了涉案房屋，因为房东龚没有及时合作，所以他没有办理租金交接手续，所以他声称租金应该计算到8月17日。龚认为，房屋交接时间为8月28日，租金应计算到8月28日，因此在此期间拒绝返还租金。

　　法官说法

　　对于确定租赁期限的租赁合同，承租人应尽可能提前通知出租人，为出租人处理房屋的准备时间，避免给出租人造成损失，并与出租人协商终止时间。合同终止后，承租人应及时通知出租人房屋交接，未履行及时通知义务的，应当承担相应的责任。同时，出租人也应及时接收房屋，如果怠于履行协助、配合义务，也需要承担相应责任。

　　在这种情况下，双方于8月8日达成协议终止合同。刘于8月17日撤退，并通知龚交接房屋。然而，由于龚不配合，他直到8月28日才办理交接手续。因此，法院认为，由于龚不配合交接，租赁期限的延长不应计入刘的租赁期限，但同时考虑到刘在合同到期前无故退还租金，导致房屋闲置，因此，法院根据上述因素决定退还租金。