2022年房价跌破万元大关,这4大关键因素是诱因！

　　根据国家统计局公布的销售金额和销售面积，2021年全国商品房平均价格为10139元/平方米，突破1万元大关，但房地产市场并没有持续多久。2022年第一季度，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；销售额除以销售面积便是一季度的全国商品房平均销售均价，计算结果为9552元/平方米，低于2020年平均房价，基本回到2019年水平。为什么房价突然跌回三年前？这四个关键因素是诱因，房价很难不跌:

　　第一，房价收入比严重失衡

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭，测算出了2021年我国房价收入比为9.1.一般来说，发达国家的房价收入比超过6可视为泡沫区。根据中国的实际情况，易居房地产研究所普遍认为，全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理范围，小于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

　　无论是与国外还是国内数据相比，中国的房价收入比都严重不平衡，房价都超过了大多数只需要的普通家庭的购买能力。从房地产开始的李嘉诚曾经说过：如果房地产价格太高，当人们买不起时，就会有风险，我不会冒险赚最后一个铜板。现在李嘉诚的预测已经实现了，刚需没有经济能力为开发商和炒房客接盘，持房者只能降价迎合刚需的购买力。

　　第二，收紧房地产信贷政策

　　房地产企业的资金主要来自以下两个方面，一是融资资金，二是项目收款。长期以来，融资一直是房地产企业的首选，但2021年，新的三条红线融资监管法规和房地产贷款集中管理制度都启动了。房地产企业的融资和贷款上限被锁定。失去外部资金输血后，只能提高造血能力，达到自救的目的。

　　现在房地产市场需求越来越低，住房逐渐进入供过于求阶段，住房销售市场竞争激烈，住房本身，没有完美的房子，任何房地产房屋都是优缺点，开发商想在短期内突出许多房地产，只能通过限制价格来吸引买家的注意。

　　第三，新房降价挤压二手房

　　开发商争相降价促销，导致同一板块新房二手房价格明显倒挂。甚至有些二手房的价格比新房单价高3000元左右。买一套100平米的房子，买家要多买30万。二手房还有一些额外的费用，比如个人所得税、增值税、中介费、评估费、贷款服务费等。二手房本身还是别人住的。绝大多数购房者不买，二手房销量减半。投机炒房者只能跟随开发商的脚步降价。如果继续死扛不降就有可能失去市场份额。

　　第四，炒房客撤离需求急剧下降

　　截至2018年，以投资为目的的购房需求已超过一半。现在，随着政策、人口红利的消失和房地产税的扩大，房价的上涨势头越来越弱，房地产的流通性越来越差。无利可图的炒房客放弃了囤积房屋，并开始逐渐清空他们名下的房地产。炒房客的疏散导致房地产市场供需关系的逆转，房地产市场逐渐从供不应求转向供过于求。进入买方市场后，开发商之间竞争激烈，只能通过提高商品质量和降价的方式提高自己的市场竞争力。