政策回暖,融资端仍需时间
自本月以来，许多部门对房地产政策暖风频吹。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中，对于房地产企业，提出及时研究和提出有效的风险防范和化解应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。中国人民银行、中国银行业保险监督管理委员会、中国证监会、外汇局同日发表声明，防范和化解房地产市场风险，积极推动房地产业转型发展模式，促进房地产业良性循环和健康发展。4月，央行、外汇局出台23项措施，全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务，提出落实房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险和企业集团风险，不 盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资稳定有序。2022年政策延续2021年底的政策基调，政策支持加强，但目市场观望情绪依然严重，市场底部尚未出现。房地产资金仍处于低位，房地产压力依然很大。
2022年初，政府继续出台保持房地产市场稳定健康发展的政策，支持房地产企业稳步有序地开展并购贷款业务。对于危险企业的债务收购，相关并购贷款不包括在三条红线的相关指标中；在经济适用房租赁方面，项目发放的相关贷款不包括在房地产贷款集中管理中，有利于促进经济适用房租赁住房的发展；在预售资金监管方面，改为重点配额监管，有利于缓解企业的财务压力；同时，许多城市出台了政策来稳定市场，降低首付比例，降低抵押贷款利率，政策稳中向暖。
然而2022年4月18日国家统计局公布2022年1-3月房地产行业数据，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；二者降幅较1-2月扩大4.2pcts和3.5pcts。受此影响，占据房地产开发企业到位资金半壁江山的销售回款（个人按揭款+定金及预付款）降幅继续扩大。2022年1-3月销售回款为18621亿元，同比下降27.3%，较1-2月的累计降幅23.9%进一步扩大。
同时，由于政策传递不如预期，房地产到位资金的其他部分恢复不佳。1-3中国国内贷款5525亿元，同比下降23.5%，环比下降扩大2.4pcts；自筹资金12395亿元，同比下降4.8%，降幅收窄1.4pcts。2022年，2022年1-3房地产开发企业月资金38159亿元，同比下降19.6%，降幅环比1-2月的17.7%进一步扩大。可以看出，虽然近期有很多宽松的调控政策，但传递到资金方面并没有立即生效，房地产到位的资金仍然很低，房地产到位的资金压力仍然很大。
据不完全统计，2022年1-4月100家典型房企的融资额为2823亿元，同比大幅下降49.5%。同比下降较大的原因是2021年同期行业未爆发企业大规模违约，市场形势仍相对较好，融资基数相对较大。2021年底，政策频繁出台，维持市场稳定。2022年以来，政策继续保持2021年底的基调，继续发出更多有利于市场复苏的信号，使得前4月融资较2021年底略有上升。
从单月融资情况来看，2021年1月融资金额达到969亿元，环比增长27%，主要是因为每年年初都是企业到期的高峰。1月份，作为高点房地产企业，需要借新还旧，加上年初机构金额相对宽松的原因，融资金额环比增长较大。但同比下降54%，金融机构贷款谨慎。这种情况在2月份继续下去，融资金额为403亿元，创2017年3月以来单月融资金额新低。3月和4月受疫情影响，没有大幅复苏，复苏依然缓慢。3月和4月的融资金额分别为858亿元和641亿元，同比下降31%和45%。与往年1000多亿元的融资金额相比，融资金额仍然较小。
从各个企业表现来看，2022年1-4月约72%的房地产企业融资规模同比下降，约39%的房地产企业同比下降50%以上。从梯队来看，四大梯队的房地产企业融资量同比下降，其中TOP11-30房地产企业下降幅度最大，同比减少59.7%至764亿元，而TOP10规模的房企融资规模下降幅度为36.9%，降幅最小。
从融资结构来看，境内债权融资占比最大，占比同比上升了21个百分点至67%，也较2021年四季度占比上升了5个百分点；境外债权融资自2021年一季度以来占比就逐步下降，2022年1-4月占比进一步降低至13%。主要在于房企境外债券暴雷频发的情况下，境外投zi者信心不足，与此同时境内政策对企业进行纾困，当前准予发债的企业可以获得成本更低的境内融资，此消彼长下，是以境内债权融资占比进一步上升。
从100家典型房地产企业的债券发行监测来看，2022年1-4公司债券发行总额1378亿元，同比下降52%。其中，国内债券发行1027亿元，同比下降34%；海外债券发行351亿元，同比下降74%。1-4每月境外债券占26%，同比大幅下降21个百分点。总体而言，房地产企业债券发行结构发生了很大变化，海外债券发行受阻，房地产企业债券发行回归中国。同时，由于整体风险尚未清理，企业债券发行总量大幅下降。
从企业的债券类融资成本来看，2022年1-4的新增债券类融资成本4.34%，较2021年全年下降0.94个百分点，其中境外债券融资成本7.72%，较2021年全年上升0.69个百分点，境内债券融资成本3.19%，较2021年全年下降0.88个百分点。整体成本的下降主要是在于境外债券发行量的下降，2022年1-4境外发债占比较2021年全年下降了16个pct，而历来境外发债成本相对境内较高，从而结构性拉低整体的融资成本。与此同时，境内进行发债的房企多为优质民营企业及央企国企，债券发行成本较低，中海地产、招商蛇口、万科地产、上实城开等企业发行的中期票据成本达到3.00%以下，保利置业、大悦城、中国金茂等发行的公司债利率也均在3.00%左右浮动。
单月来看，2021年1-4房地产企业的月融资成本在5.50%以下，且呈逐月下降的特点，主要是1月份境外债券发行相对较多，2月和3月份债券发行量相对较小，而境外债券发行成本相对较高，结构性拉逐渐降低了整体融资成本。
总体而言，融资环境继续保持2021年底的基调，政策帮助稳定房地产，促进行业健康发展和良性循环，在经济适用房租赁、并购融资、预售资金监管等方面发出积极信号，同时金融机构和地方政府也帮助企业救助，积极维护企业的正常融资需求。
但当前行业风险未出清，叠加疫情影响等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢。从典型房企1-4月度融资情况来看，2021年底以来保持趋势，融资量同比大幅下降，尤其是2月、3月和4月，海外融资量几乎停滞。此外，对于1-4虽然许多企业获得了大量的并购融资，但根据监测，没有企业对危险企业有更大的并购行动，这也反映了在政策实施和明显复苏之前，无论是市场投资zi开发企业各方的观望情绪较强。
从企业偿债压力来看，自2020年第四季度以来，房地产企业发行债券和到期债券存在剪刀差异，房地产企业发行债券数量小于到期债券数量，房地产企业偿债一直处于压力状态。同时，由于目前企业风险清算尚未结束，2022年前4月的债券发行量仅为到期量的61%，企业偿债继续承受压力下一个6月和7月达到年度偿债高峰，月平均到期量超过700亿元。
展望第二季度和今年下半年，当前政策供暖频繁，市场复苏只是时间问题，但行业三红线监管基调保持不变，政策复苏传导仍是一个相对缓慢的过程，同时由于反复疫情，恢复效果不明确，在新的发展逻辑下，即使稳定企业的发展更加谨慎，防范信贷和流动性风险，因此房地产企业融资将呈现缓慢恢复趋势，整体短期内仍保持较低的融资。房地产企业仍应增加企业销售收款，提高企业经营能力，并适时把握融资机会，在并购融资、保障性租赁住房、REITs等多方面进行尝试。