多项政策落地保交付,但这些城市保交楼压力巨大
划定保交楼政策底线后，市场信心有望逐步恢复，居民自住和改善购房消费将稳步释放，房地产交易可能恢复正常化。
2021年，33个省市加强了对预售资金的监管。西安、石家庄、泉州等政策相对严格，主体结构封顶只能提取50%的重点监管资金。近日，招商蛇口30亿元并购票据注册，首期发行25元.8亿元，其中12.住宅项目公司股权收购9亿元。
当下哪些城市保交楼压力较大？加强预售资金监管、支持优质房企收并购，能否顺利达成保交楼目标？其对房地产行业又有什么影响？
33个省市加强预售资金监管
支持优质房企收并购
2021年底，中央政治局会议和中央经济工作会议轮流定调：促进房地产业健康发展和良性循环。我们认为，政策的底线是保护房屋交付，最大限度地维护住房消费者的合法权益。从具体政策措施来看，主要涉及以下两个方面：一是加强对预售资金的监管。2021年，西安、天津、石家庄等33个省市相继加强对预售资金的监管。所有购房款均应直接存入专用监管账户，并实施全面、全面的监管。预售监管资金可细分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金主要用于工程建设。有两种计量方法：一是预售资金比例一般为10%-40%范围；二是设定工程造价，或固定施工安装造价1500-5000元/平方米，或工程造价1.1-1.3倍。开发企业根据项目建设进度分批提取重点监管资金。西安、石家庄、泉州等政策相对严格，主体结构封顶只能提取50%的重点监管资金。一般监管资金优先用于项目建设和开发贷款偿还，各城市取用规则差异较大。山东、天津等相对宽松，企业可以自行提取和使用一般监管资金，重庆、厦门等需要向监管部门和监管银行申请提款。二是支持优质房地产企业的并购。2021年底，央行和中国银行业保险监督管理委员会联合发布通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的财政支持和服务。据报道，银行已通知一些大型优质房地产企业，相关并购贷款不再包括在三条红线的相关指标中。大约一个月后，招商蛇口从启动到完成注册并购账单，直观地反映了决策者对问题项目交付风险的高度重视，优惠政策的实施速度略高于预期。需要提醒的是，与问题房地产企业往往数千亿的土地储存价值相比，招商蛇口注册了30亿元并购账单和其他房地产企业计划发行的并购账单，资本规模差距明显。
项目交付风险要警惕
郑州、长沙、重庆、武汉问题项目2万多套CRIC据不完整统计，截至2021年底，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建筑面积约2468万平方米，占2021年商品房总交易面积的10%。其中，郑州、长沙、重庆、武汉等项目交付风险较大，未交付的问题项目总建筑面积超过200万平方米，总建筑面积超过2万套。例如，截至2021年底，郑州尚未交付的问题项目总建筑面积约271万平方米，占交易面积的29%。另一个例子是长沙。未交付的问题项目总建筑面积高达446万平方米，占25%。
行业和企业仍需自救
稳定市场预期，促进销售收回，引入投资等
与以往房地产行业危机不同，背后总有一只看不见的手及时拯救市场，行业可以把危机变成机会。从长远来看，房地产行业形成了一致的预期，即最终不会下降，企业不会下降。这一轮房地产行业的去杠杆化仍然是政策的主题，房地产企业融资的三条红线和抵押贷款管理的两条红线将继续实施。在行业良性循环的政策环境下，无论是居民抵押贷款的边际改善，还是房地产相关融资的适度放松，政策的初衷都不是为了拯救行业，也不是为了拯救企业。我们认为房地产行业仍然需要自助，主要涉及以下两个方面：一是稳定市场预期，支持居民自住和改善住房需求，确保正常房地产交易的顺利运行。更重要的是，坚持住房定位，而不是投机，解决方案不能浮在表面上，而是从根本上解决行业问题。第二，继续实施房地产监管的长期机制，四个限制仍需要从紧密实施，住房地产负债率的水平，企业也需要坚持住房地产去杠杆化到相对安全的水平。我们不应该有侥幸心理，期待政策暖风、行业转机等，更不用说躺下，让企业风险全面传播到更多领域，造成系统性风险。每所房子的背后都有成千上万的小家庭，但也是社会的大家庭。在当前的困难时期，我们应该发扬企业家精神，采取有效措施促进销售收款、出售股权和资产、引进战略投资者，全面实施保护建筑工作。从长远来看，房地产行业的集中度将继续提高，高质量的房地产企业有望获得提高业绩集中度的机会，而问题房地产企业将被清除。
综上所述，在确定了交付楼的政策底线后，市场信心预计将逐步恢复，居民自住和改善购房消费将稳步释放，房地产交易可能恢复正常化。预计2022年第一季度房地产市场仍将面临更大的下行压力，交易可能继续下滑，同比和环比可能显著下降，受去年同期极高基数的影响，同比下降可能继续扩大。然而，今年下半年，市场可能会出现转机。核心一、二线城市市场相对强劲，预计交易将率先稳定和复苏。大多数三、四级城市也可以在今年下半年底真正稳定下来。