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调控下的地产信心(上)

2022年01月19日 15:31    来源:房产超市网
[导读]眼下的调控,是全方位的。从三道红线政策的出台,到对商票等融资渠道的规范,再到推地“双集中”、拿地销售比不能超过40%的规定,一环扣一环,都正在重塑着房企运营的底层逻辑。不过,无论处于哪个阶段,土地资源都是地产商的“生产原材料”,“仓廪”是否

  眼下的调控,是全方位的。从三道红线政策的出台,到对商票等融资渠道的规范,再到推地“双集中”、拿地销售比不能超过40%的规定,一环扣一环,都正在重塑着房企运营的底层逻辑。

  不过,无论处于哪个阶段,土地资源都是地产商的“生产原材料”,“仓廪”是否充实,决定了企业续航能力的高下,因此拿地能力是房企最基本的生存能力。

  尽管现阶段银根收紧,但部分风控能力较强、运营效率较高、流动性充裕的房企,如碧桂园、万科、龙湖、华润、中海等,仍然继续在公开市场,保持一定的拿地力度,看好市场的前景。

  事实上,调控也使得行业不断变好,房企正由过去大开大合的销售节奏,逐渐沉淀下来,更加追求产品和服务品质,注重用户体验。因此,市场的未来是可期的。

  土拍冷中有热

  年内的第二次推地,正在各城市中陆续进行。

  相比于第一次推地,此次进一步增添了一些稳地价、稳房价的细则,比如降低土地溢价率上限、新加入“竞品质规则”、部分地块不允联合竞拍或合作开发、竞买人准入资格更严格等。

  但近来,由于地产领域总体融资收紧、销售去化预期回落等因素的叠加,导致青岛、济南、成都、苏州、广州等城市的土拍市场,表现较为平淡。

  以一线城市广州为例,该城市推出48宗地块,最终成交23宗,土拍两日的流拍率分别为33.3%、70.8%;总体平均溢价率仅为1.5%,总揽金约569.4亿元,比首批集中供地下滑幅度达到37.2%。

  但冷清的情状并不是土拍市场的全部,比如深圳的土拍,并没有受到“流拍潮”太多的影响。

  其出让的22宗地块中,除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外,其余21宗地块成功出让,并有17宗达到上限价,总收金452.97亿元。参与拍地的房企包括华润、中海、保利置业、华发、招商、龙湖与联发等15家企业。

  大环境下,房企拿地时考虑的因素较多,比如资金、负债率、利润率等,所以变得较为审慎。据此,有人说开发商集体“躺平”,扩储意愿不强。

  然而,只要细看就会发现,许多保持财务均衡的房企,还是根据自身的发展节奏,适时进行补仓。尽管容错空间变窄,但结合土拍、并购、旧改等拿地方式,房企们仍具有较强的发展生命力。

  因为市场也逐渐出现了积极的信号,比如降低土地溢价率上限,就是从控制房企拿地成本方面考虑的,而自8月份以来,不少城市发布楼市限跌令,近来哈尔滨等地,也都从供应侧和需求端方面,对房地产市场进行了一定程度的松绑。

  以哈尔滨的“十六条”新政为例,里面提及将促进开发商的回款进度、人才在哈购房施行购房补贴政策、社保开户即可申请缴存住房公积金等,为市场注入信心。

  房企的韧性

  据亿翰发布的房企新增货值数据显示,前9月,碧桂园新增全口径货值4546.3亿元,位列第一,其次为保利、万科的3643.2亿元、3566.2亿元,而中海、绿城、华润、金地、招商蛇口等,也有不小的货值入账。

  这些房企的城市能级定位不同,碧桂园坚持一到五线均衡布局,在三四线城市的优势明显,所以新增货值的体量最大;而诸如万科、保利、中海等,他们主攻高能级核心城市,也各有所获。

  作为央企的中海地产,9月份已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等12个城市共计新增超过20宗地,单月新增购地金额达523亿元,新增建筑面积332万平米,新增全口径货值达1108亿元。

  中期业绩会上,中国海外发展主席颜建国预测称,土地端下半年会更加理性一点,诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。如今的投资情况,正好应验了他的判断。

  融资能力出众的中国铁建,前9月也累计新增全口径货值1567.9亿元。据统计,2018年-2020年,该公司拿地总额分别为416亿元、338亿元及243亿元,而2021年1-9月中国铁建投资金额便已达到585.8亿元,同比大幅上升。

  此外,碧桂园、龙湖等流动性充裕的民企,也善于因时而动。近一个月来,碧桂园也多次竞得优质项目。比如9月22日上午,碧桂园豫北区域以27110万的价格,成功斩获河南安阳县龙山大道地块,地块面积83.81亩,成交单价323.48万/亩。随着安阳市向东部发展扩张,该项目未来潜力较大。

  除此之外,碧桂园还在月内摘得内蒙古乌海市海勃湾区滨河二期地块,并在广州第二轮集中供地中,竞得增城荔湖街地块。在现阶段的行业背景下,碧桂园对潜力城市的聚焦深耕,是其自身实力与深耕三四线城镇化战略的体现。

  机构分析认为,从去年投资的199个城市来看,碧桂园在超半数的城市做到了连续四年持续投资,深耕意向明显。中国城镇化依旧在快速增长的期间,部分三四线城市依旧具有充足的增量市场,支撑着碧桂园销售规模持续、平稳的增长。

  土储充足的同时,碧桂园的去化也有条不紊地进行着。

  今年9月,碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约456.6亿元。在近期市场明显下行的背景下,碧桂园权益销售额仍实现环比正增长,展现出较强的韧性。前9月,碧桂园累计实现权益合同销售金额4482.4亿元,略超去年同期水平,已连续9个月实现累计同比增长。

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