2019商业地产创新峰会圆桌论坛一：商业、文旅、海外地产创新进行时
2019 年 12 月 26 日，由房互机构&房地产和互联网研究院主办的“Multilateralism，回归与聚核：2019 房地产和互联网年度峰会暨房地产和互联网年度颁奖盛典”在北京举办。本次峰会主题为“Multilateralism，回归与聚核：从泡沫盛宴回归到现实世界，聚焦商业逻辑和核心竞争力”。
2019商业地产创新峰会圆桌论坛一的主题是《商业、文旅、海外地产创新进行时》，由房互机构CEO滕敏主持，参与对话的嘉宾：
时今强 贝壳找房海外事业部总经理
周子淇 居外网中国区总经理
张议文 有路合伙人
陈思诗 开工大吉合伙人
戴跃 楼盘网创始人、CEO
高翔 众趣科技CEO
以下为圆桌论坛实录：
滕敏：刚才坐在台下的时候，我们的凤凰奇点商业总编辑王 杰老师跟我说今天嘉宾讲了很多很锋利的真话，适不适合直播出来？我想凤凰不就是说真话的平台吗？我们房互机构也是让大家说真话的平台，包括我们接下来要谈论的海外地产和文旅商业地产的创业，希望大家说真话。
今天台上的嘉宾有一个共同点，他们虽然来自不同的房地产分领域，有做海外的，有做装修的，还有做平台的，还有做VR，但是他们都是互联网人士。这里有一个比较特别的嘉宾就是众趣科技的CEO高翔总，我想先从这个话题开始，我们谈谈VR。前几天谈的非常多，包括房地产公司用的非常多，这两年开始这个声音越来越小了，不知道高总有没有这样的观察？您觉得VR现在在房地产当中的应用是什么状态？为什么这两年的声音没有以前那么大了？
高翔：我觉得刚才你的评价说声音越来越小，可能是表面声音越来越小了，在我的印象里从14年开始做公司的，我经历了16年VR非常热闹的，只能用热闹，因为大家都在喊，都在说，好像这个时代要进入另外一个境界了。那是一种浮躁的声音而已，但是在那个时代真正落地的几乎没有，大家都在说，而且没有落地，就形成了很大的泡沫。
但是真正说VR开始落地应该是从那个高潮过去之后，进入一个低谷，大家冷静思考问题的时候会发现有些场景开始落地了，我们说的VR看房这个事情。我们众趣科技是经过三年的开发，2017年初推出这个产品，这个产品在2017年整个一年在行业里有初步的尝试。2018年初是链家做的贝壳找房，他们的VR看房产品正式上线。大家看到一个VR产品真正在行业落地，而不是噱头。而且从2018年开始到这两年，我认为从房产经济或者卖房的角度来说，VR看房慢慢都成为一种标配的模式了，我认为这个趋势已经非常明显，而且我断定在未来的两三年这一定是一种标准模式。原因很简单，用户体验好，成本非常低。我们看到的媒体声音小了，但是真正落地的已经实实在在了。我相信在未来四五年这个领域的发展会更健康。
滕敏：运用房地产VR里面比较多的就是贝壳，时总能不能谈谈贝壳在海外地产方面有没有做VR相应的探索？
时今强：因为海外房产主要是海外房产经纪的服务行业，我们经纪人做了非常多尝试提升客户的体验。从技术角度有两个尝试，第一是不断地整体落地技术配合消费者体验的技术升级，包括开始的时候可能只是类似于3D界面的简单VR，再往上会有互动的，里面会有人跟你对话，慢慢出来的讲房，包括还有讲社区。下一步可以进展的空间是非常多的，包括不限于真正的虚拟空间，在虚拟空间的交互，我是一个客户，我戴着3D的眼镜真正和海外的开发商共享一个虚拟空间，看周边的海景或者物业的建设实际情况，这肯定从购房体验角度会有很好的提升。
第二个技术方面的提升还可以考虑场景，比如说一个房子在装修之后会有很好的体验，你如果真正的体验是需要花钱的，需要真正装修到位，但是VR是可以虚拟达成的。贝壳找房上面做的房屋的实景，下面是虚拟装修之后模拟场景，会给客户特别好的体验，真正发挥VR成本低，模拟现实好，而且具体落地增加客户体验的好处。
滕敏：居外网有没有做一些探索？
周子淇：VR我们一直也有看，但是对于海外房产做执行难度也是比较大。我之前也是做家居行业的，我们之前也做VR，无论是透过展厅还是做设计、渲染，看到设计效果也是很好的呈现。我同意刚才嘉宾说的，PR少了，大家都懂了，但是其它的应用也是越来越多。
滕敏：有路，我上次跟张议文在会议上也谈到了相关的创新，但是议文谈到有路做的大数据方面的创新，包括信息化的整合创新。我前两天特意登陆有路看了海外的房产，有路在视频方面下了很多工夫，不知道为什么你们没有做VR相关的探索？你们觉得VR会是未来比较好的看房入口或者流量入口吗？
张议文：我们在每个海外房源的详情页，最上面可能会有几十张图片也有VR看房的短视频，点进去可以看。现在用手机可以边走边看场景，其实都已经实现了。但是我们确实没有把它作为主要的营销亮点去做，从营销层面为客户增加了很多真实感。海外房产最大的痛点是信息是假的，或者说不真实，看不见，摸不着，其实VR它能够解决让客户真正的看到这个室内设计是什么样子的，甚至公共设施、花园长什么样，可能两年以后才实现，现在让我身临其境的看到，应用还是挺大的。
至于将来它的方向，时总刚刚提到了交互性，我自己觉得可能还不够。因为现在只有视觉上面的感受，将来你增加更多的味觉、触觉，甚至跟你有互动，我开灯它就能亮，我不知道它将来的发展方向是什么，如果真的能够让我身临其境，可能会对客户从营销层面解决很大问题。
滕敏：你意思是现在技术还不太成熟？
张议文：我不知道，要请教一下高总。
高翔：我相信张总的意思应该是希望在虚拟世界里完成在现实世界能做的所有事情，达到这样的目标，也是我们最理想的状况。我认为目前可能还会有差距，这是必然的。我在现实生活中在新房里有新的沙发摆进去，我看看效果，我们能不能在虚拟环境马上做到这个事情呢？在一年前是不行的，现在可以了。因为你说的东西是方方面面的，包括电视按钮，是不是能把电视打开？目前来看这是我们最根本的技术问题已经解决了，把真实的现实物理空间克隆到互联网上已经完成了，您说的应用技术随着推演会逐步完善。之前把现实空间克隆完成这是最大的技术障碍，这个最大的技术障碍已经跨越了，这是核心问题，您关心的问题会逐步完成。
滕敏：技术正在进步，我们原来觉得不太可能实现的或者有些技术瓶颈的东西未来都不是什么大问题。
高翔：咱们在VR房产里看房的时候，你看到电视屏幕会有一个广告播放，你感觉你进入了真实房一样，但是这个视频内容是后期载入的，不是延时拍摄就有的，你可以进入VR空间里面电视可以被打开的。
滕敏：接下来我想请开工大吉的陈思诗总，你们应该做的装修领域，这个领域是最能够用这些新技术去改变行业原来有的特点的，你们在这方面有什么探索？
陈思诗：您今天问这个问题，我们在2018年的时候已经用VR作为我们的工具，不管是内部设计方面的协作工具，还是给客户做提案汇报的时候已经用上VR，这个契机还是贝壳找房最早推出VR看房，我们觉得应该给客户这样的实景感受。
我介绍一下开工大吉的具体业务形式，装修是我们的一部分，我们更多时候是提供拎包办公的服务形式，帮助客户解决他在出办公室的时候会涉及到的非核心资产的投入，如何把这些非核心资产变轻，让这些资产剥离出来，我们提供了拎包办公这样的形式帮企业通过金融手段，包括物联网的手段帮客户做一站式的全方位解决方案。
我具体讲一下VR在公司内部目前已经运用的两个层面。第一个层面，我们前期的设计拿到房子的户型图以后，更多时候还是需要派设计师或者工程人员量房，需要重新复合一遍。目前已经有一些手段只要拿到户型图是可以VR重新实现出来的，这样减少了很大的人工成本重新去项目上量房，节省时间，节省人工。另一方面，减少我们跟客户的沟通交易摩擦或者前期的沟通障碍在于我们的平面图，包括效果图出来以后，当天是全部可以做成VR的形式，几乎可以减去三分之一的时间，客户看完VR的所有全景就能确定哪里要改，或者这个东西没问题了。
所以VR这件事情在我们内部、外部提升人效，包括办公效率，减少交易摩擦都是有很大的效果的。
滕敏：我自己感觉VR在装修领域的应用比看房或者房地产楼盘领域要高一些，接下来请楼盘网的戴总，戴总在行业里面非常多时间了，您的观察在房地产信息平台做的创新，VR算是比较大的创新吗？
戴跃：我们楼盘网在全国有170、180个城市，收入了四万个楼盘，我们曾经想过全部用VR实现成本是特别高的，但是三四年前我们帮开发商实现过样板间的技术。您第一个问题问高总，这几年是不是变小了？第一个，我们本身根据客户需求走的。第二，刚才您说到我们做互联网挺久了，我自己做了十几年了，发现互联网的迭代速度特别快，我们作为创业公司不太可能每来一个风口或者每来一个新的技术养一堆技术人员，我们只能把自己最擅长的发挥出来，我们最擅长做品牌和流量，我们在新房网站流量是排名前五的，也感谢全国各地合作伙伴的合作模式。
目前我们主要是三四五线城市，现在对于VR的需求不是那么大。但是接下来会有一些机会，大家看到移动互联网，随着5G的到来，视频、VR，我认为这里会诞生很多机会和风口，楼盘网也不会错过这场大戏的。谢谢。
滕敏：刚才说到几位嘉宾来自不同的细分领域，我们为什么从VR开始呢？因为VR是整个房地产上下游企业频繁使用或者都在探讨的技术创新的应用。接下来我想请几位来自不同领域的嘉宾一起聊聊除了VR之外，你们觉得在房地产互联网领域，在你们所做的房地产互联网还有什么创新？包括技术创新和模式创新。时总从海外地产来讲，您觉得除了VR的看房形式之外，技术的可创新点在哪里？
时今强：我认可一句话叫做太阳底下没有新鲜事，包括中国识图做的VR看房或者其它一些数据库的房屋估值，或者海外开户，所有这些事情在某个时刻，某个点，世界某个角度已经发生过，目前来说以国内的海房领域最重要的是如何让行业更有规则，大家能够更好的生存下去，不要太结果导向，太唯利是图。如果大家能够有比较好的方式可以共同的搭建一个海房领域的平台，在平台上有充分的信心和认知，就可以解决海外置业当中消费者的最大痛点，就是专业度和信任度的问题。如果能把这个解决掉，我觉得某种程度上达成很好的基点。
在这个基础之上，房源的整合需要技术更好的提炼，美国有700多个数据库，就算你倒过来，还有很多是没办法整合的，房源是可以做的。房屋的定价体系都有很好的整合提升空间，如果全部放在国内的网站来说就是一个大成。
对于海房领域做成全球化，我们不能聚焦于一两个国家，或者针对新兴国家，还是应该把老牌国家和二线国家整合起来。从技术上来说至少刚才说的可以好好提升一下。
滕敏：时总是技术服务于规则，规则的重新建立。
时今强：整体来说技术是对终端的消费者来说最看不见的东西，也许是后端需要更注意，但是如何让终端消费者体会我们做的东西对他产生了实际的效果，并且用最简单，最直白的语言让他了解价值。
周子淇：我们这边因为一直以来居外网专注于做线上，今年7月份跟东南亚最大的线下交易平台做了合并，也会做到线下。我们之前一直做线上也是为了更好的服务，考虑到C2B。开发商这么多房子出来卖给消费者的时候，是不是消费者想要的？我们除了80万套，来自90个国家的房源展示，不代表每个房源一定有人在看或者产生咨询。如果把这些咨询房源的人给到海外经纪，那两边又有文化和语言、时差。我们会把每个买家或者咨询的时候把他的需求按照问题列表和评分表计算好，当我们给到海外的经纪人，他能更精准的服务买家。
我们可以知道现在平台上人们看得最多的是什么，我们也会发布很多的排行榜，我们知道这些买家在看什么的时候，就会针对买家的问题发布买家指南。我们以前还没有完善的团队或者可靠的机构，帮助买家从售前和售后帮助他们。他们也想让我们介绍海外公司，帮他们转售或者转租这些房子。我们主要看这个数据，更好的完善整个平台的资讯跟服务。
滕敏：你们还是在原有模式的升级？
周子淇：基于数据的挖掘，我们看到买家的市场兴趣点在哪里，我们选择了怎么样的合作方，或者已经是我们自己人了，跟他们做合并。我们发现整个亚洲不是大家买房的目的国，整个亚洲人也是作为跨境房产买家最大的地方。
滕敏：有路跟居外网还是有点差别的，有路是自营的机构。居外网更偏平台化一点。你们接下来会有什么战略上的创新或者技术上的创新吗？
张议文：有路成立五年左右的时间，我们做了两件事，一个是数据化。海外这块覆盖了40多个，将近50个国家，每个国家的法律环境、交易流以及价格、开发商这些都不同，其实是很大的数据量。这是资产端。当然还有相关的服务商，除了开发商还有物业管理公司以及中介，都有整合。
另外一方面是C端，现在来自全球大概15个国家的流量每月500万的MAU，我们也能看到很多用户的行为，我们也做分类，用户画像都有做，这是数据化。另外，我们发现不止是中国人在全球化消费升级自己的生活方式，别的国家也有很多这样的，比如说日本、韩国、台湾、新加坡、香港，它们全球化程度可能比我们的平均水平高很多。我们有些并不是很关注的国家，像俄罗斯、印度，它们这些国家也很关注全球化生活方式的升级。整个连起来就是两个词，一个是数据化，一个全球化。
将来我们核心团队都是80后、90后，大家都是互联网这一代。我自己对虚拟现实以及人工智能提起来就很兴奋，虽然很未知，很多不确定性。但是我希望在将来五年、十年积极拥抱科技的创新，让用户的感受，用户的全球化生活方式升级作出一点点努力。
滕敏：有路在做这方面的探索。今天上午我们在这个场地谈了一上午的家居，主要的议题就是关于家居，不知道在开工大吉所从事的家装领域除了生产厂商往智能家居方向转以外，装修平台现在讨论的热点是什么？
陈思诗：开工大吉在家居或者家具软装有很成熟的供应链设计，但是开工大吉从2017年到现在更多服务是以办公和写字楼为主。衣食住行一直说只有住是最难被互联网改造的，其实这几年从住这个行业来说，短租、长租、酒店多多少少都有互联网的元素进来。写字楼九几年怎么租房子，客户怎么入住，怎么装修，现在这些痛点还在。开工大吉做的拎包办公这样的服务，或者以拎包办公为主体做整个写字楼场景的办公资产的服务平台，我们就是看到了这个里面有很多不合理，包括很多可以改造的空间，所以开工大吉才会做这样的事情。
我们在进入行业以后做的第一个创新是什么，我们觉得行业里面最不合理的事情就是一个企业租了一个房子，为什么需要自己装修？一个企业找办公室到租好办公室，前方的租赁，消防沟通，散味道，各种各样的增项，一个企业需要花几十万，几百万装修。一个公司扩大以后就要走了，这一百万就打水漂了。
开工大吉帮助企业把前期一次性大额投入，而且针对非核心资产的大额投入剥离出来，它不用花这个钱，这个钱全部由开工大吉支付。我们装修的整体时间最快可以达成24小时，就把500平的房间装好，没有任何味道。不管是老板还是人事行政不用花很多心思做前期的沟通，各种各样的布局。让他们有更多时间专注在自己工作本身。同时它的付费每个月只需要一万到两万，装修费用就可以完全解决掉。因为开工大吉更多以滕总说的智能化，或者金融帮企业解决两端的事情。
第二步已经和比较大型的开发商合作，包括凯德、龙湖作为我们的股东，东直门的来福士是我们的项目，我们直接和业主合作，帮助业主在招商或者服务客户的时候，通过拎包办公的服务提升租金溢价，同时提高整体的出租效率。开工大吉在写字楼行业一直想改变或者创新的，第一个打破传统的最不合理的就是企业租房需要自己装修。第二步帮助目前已有的存量写字楼，包括未来的新增写字楼，在同质化这么严重租金压力这么大的情况下，帮它们做差异化竞争，更好的服务客户。
回到智能化这块，我们基于办公和写字楼在做整体的5G的智能化布局，从进门的门禁开始，到投屏、打印机都可以做整体的联动。说到联合办公大家更理解一些，我扫码就可以打印了，不管付一块钱还是两块钱，包括进门的时候需要识别二维码，前期有会员注册的动作。
开工大吉现在是以办公场景为单位，把每个办公场景的数据整合打包后去更好的运用，帮公司本身管理好人，包括能源管控、安全管控，金融、数端，我们通过数据的沉淀做更多的事情。另外和业主端从一楼的闸机开始，很多写字楼一楼都是人脸识别，我们和已经合作的业主，这边会提供后端的供应链支持和技术端支持。开工大吉的创新或者开工大吉希望做的就是改变整个写字楼行业它原有的对于租户来说的不合理，同时帮助租户释放他的现金流压力，让他更好的专心做自己工作的本身，其它不用操心的事情都交给开工大吉去做。
滕敏：现在做房地产，我们做房地产信息平台的媒体或者网站现在都开始走下坡路，不知道楼盘网现在声音越来越大，流量或者拓展的城市反而比以前更多了，跟传统的对于房地产信息平台认知不太一样。戴总，您觉得从目前的情况来看，为什么很多的房地产信息平台网站开始走下坡路？反而楼盘网现在有一个流量的提升或者在受众当中的认知感觉的提升呢？
戴跃：这个问题非常简单，随着中国经济和房产的下行可能会往下走，我们十年前或者八年前刚开始做，一个城市一个城市打，到终于快两百个城市了，我们一直在往上面走的，是因为体量差别不一样。
第二，论坛的环节有一个创新环节，我们跟着房互机构去美国学习了，我自己有两点感悟。第一个有路张总说的全球化，中国的城市县城都有了，接下来去哪里呢？海外地产的兄弟都说了，全球化是一个趋势，现在不管是交通还是信息都越来越互联了，部分大家看到了特斯拉，全球新增几十亿网民，都是这个行业的红利。任何一个平台的成长都需要时间沉淀，像我们这些年随着城市的增加，我们自己本身内功的练习，我们的流量肯定是往上面走的。今天很多融了很多钱的公司没有把心思放在这一块，它完全可以通过一些模式，花一块钱投放得到两块钱的收益，我们跟它们走的是不一样的路子。
前阵子我在朋友圈发的，虽然今天房地产慢慢形成了巨头的格局，但是我们依旧每年在50%的增长。第一，我们本身的定位是赋能新房交易。前不久的贝壳声音比较响，却越来越重要。现在流量越来越重要，今天在中国有一大批新房公司没有门店，没有获客来源怎么卖房子？第二，没有平台，没有品牌，它没有这些工具没办法撬动开发商对它的信任，我们这种类型的平台是越来越重要的。上次延续我在美国说的一个观点，美国是真正的技术创新，中国大部分是模式创新，不光搜索引擎还是门户网站确实需要向人家学习。既然已经迎来了全球化的时代，为什么不能把美国的好东西向全球复制，全球扩张呢？让东南亚国家，“一带一路”的国家尽早享受移动互联网，移动支付的便利，我认为发展空间是很大的。我也相信未来会有更快的发展速度，谢谢。
滕敏：最后一个问题问众趣科技的高总，高总谈到了VR的技术方面未来会越来越成熟。但是不可否认，VR特别在房地产领域还是作为一个工具，不管是营销工具还是看房工具。你有过什么期待呢？除了工具之外，VR还会成为什么样的场景？
高翔：这个问题挺巧，刚才我在脑子里想的这个事，你正好问到了。现在咱们看到的不管是房产经纪公司还是中原地产，他们用到了我们的VR看房，大家现在还是在看的层面上解决问题，看这个东西不是刚需，照片也可以看，只是VR看的更真实一点，我认为VR真正的作用不是看，看只是起步，真正做到VR用房。怎么用呢？我们卖一套房子以及VR化之后，买一个房子要装修，房屋的表面积是多少，要买多少漆刷墙，买多少自动的计算出来，买多少地板砖都能自动计算出来。装修层面必须把VR用房真正做起来。
你装修完以后，大家都经历过这样的难受之处，现在家居电商化率非常低，为什么？买了家具之后不合适，想退又特别麻烦，各种头疼的事情，我个人买过两个家具，看一次头疼一次，我也不想退了，太麻烦了。我们买沙发的时候直接用VR拖进来，看看合不合适，这才是VR的价值所在，看只是初步的功能，真正用起来才是我们众趣科技真正要致力的目标。中国很多公司在做模式创新的东西，我想我们就是中国公司，但是我们在做技术创新的东西，谢谢大家。
滕敏：我觉得这个想像空间非常大，从VR的看房变成它的应用、前置，买房之前可能就会用到VR，而不是看到一个房子之后再看它的场景，或者看海外场景先用VR看房看场景。
高翔：现实生活中所有的事可以在虚拟空间预演一遍，降低现实的成本。
滕敏：刚才我们大家讨论的非常多，给我印象最深的是几位嘉宾对于行业痛点的改造，我们讲各行各业都在创新，其实都是对原有的模式的痛点，击破各个痛点，这才叫从根本上解决行业，消费者，B端、C端，使用者、看房者这些人的使用问题。创新在于每个细节当中。
谢谢大家，谢谢台上的嘉宾，本场论坛就到这儿。